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鄭州正著力解決爛尾樓、停工樓盤問題。 7月26日，一張文件名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報》流出，文件下發(fā)單位為鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局，下發(fā)日期為2022年7月20日。 根據(jù)上述文件，鄭州市政府最近組織市房管局、各區(qū)政府召開幾家重點(diǎn)企業(yè)（融創(chuàng)、建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商）在鄭項(xiàng)目情況匯報會，主要匯報內(nèi)容是這幾家房企的紓困項(xiàng)目開發(fā)模式。 鄭州市房管局就這幾家重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目紓困選擇模式（棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式），在會上向市政府、各區(qū)政府進(jìn)行相關(guān)匯報。 一家參會房企人士告訴界面新聞，主要是上述房企在鄭州項(xiàng)目較多，并都有項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展不順、停工，面臨資金壓力，相關(guān)政府部門想幫助這些房企所面臨的交付問題，提出了上述4種紓困模式，房企可自由選擇，統(tǒng)稱為申請退出，但跟傳統(tǒng)理解的公司退出項(xiàng)目不是一個概念。 據(jù)了解，融創(chuàng)已向鄭州市相關(guān)主管部門提出申請，其在鄭州的6個項(xiàng)目以“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”模式開發(fā)。 另一家參會的全國型房企人士對界面新聞表示，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式”，是指后期還有地塊待開發(fā)的項(xiàng)目，將由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)，指定由一家融資平臺統(tǒng)一向國開行申請棚改貸款額度，然后投入到各個項(xiàng)目，再由這一平臺統(tǒng)籌安排償還資金。 至于“收并購模式”是指資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題。 “破產(chǎn)重組模式”是指資不抵債、信訪不斷的項(xiàng)目，將由政府組織破產(chǎn)重組，保交樓。 而“保障性租賃住房模式”是針對銷售疲憊，建設(shè)資金困難的項(xiàng)目，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。 目前鄭州相關(guān)部門所提出的上述四種方案還均未落地。 上述開發(fā)商人士表示，當(dāng)前政府只是摸底，具體的方案還在商議中，“但我們認(rèn)為鄭州的這一模式非常有積極意義，正視市場正在發(fā)生的問題，探討可操作方案，是落實(shí)保交付的必要路徑，公司也在積極參與，希望其他城市也能跟進(jìn)?！? 另一家參會的房企人士告訴界面新聞，這個會議只是提出了幾種模式，但沒有任何的實(shí)際決策。主要的宗旨不是讓企業(yè)退出項(xiàng)目，而是在保交付的前提下去一起化解風(fēng)險。 “這些方式目前還是初步，沒到?jīng)Q策階段，實(shí)際操作中還會有調(diào)整。至于后續(xù)還有哪些步驟，該怎樣推進(jìn)，房企在其中扮演什么角色，都還沒有具體的細(xì)則?！? 鄭州一家本土開發(fā)商也表示，房管局目前是先摸底，給了企業(yè)四個模式，有可能爛尾的項(xiàng)目，可針對性選合適的模式來運(yùn)作。 但這家開發(fā)商也認(rèn)為，目前政府僅摸底是不夠的，因?yàn)椴簧夙?xiàng)目已經(jīng)沒有剩余資產(chǎn)，前期賣得不錯的項(xiàng)目監(jiān)管資金已被轉(zhuǎn)走，接下來如政府全部兜底，可操作難度太大，也考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣块T的資源整合能力，特別是涉及大量資金，需要協(xié)調(diào)多家金融機(jī)構(gòu)參與。 雖然要解決這些開發(fā)商面臨的保交付壓力，難度不小，但鄭州政府層面確實(shí)是在行動，也拿出了一些實(shí)際舉措。 近期河南資產(chǎn)管理有限公司已與鄭州地產(chǎn)集團(tuán)接洽，計劃聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。 從各地近期的政策看，解決現(xiàn)有停工樓盤爭端，防止風(fēng)險增加，已成為多地政府支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要議題。 在加強(qiáng)監(jiān)管與助企紓困的組合拳下，希望一些問題樓盤的化解能進(jìn)一步加快。

因未能按期償還2129萬美元票據(jù)的本金和利息，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）也在公開資本市場違約了。 寶龍地產(chǎn)在7月26日宣布了上述美元票據(jù)的未償還情況，同時還提到，對今年11月8日到期的另一筆票據(jù)的本金及利息，也未必能如期償還，金額約為3725.9萬美元。 這兩筆美元票據(jù)共計約5855.3萬美元，折合人民幣約3.95億元，都是此前展期過程中投資人未接受要約的份額。 今年7月初，寶龍地產(chǎn)宣布，就2022年7月到期的4.0%優(yōu)先票據(jù)和2022年11月到期的7.125%優(yōu)先票據(jù)提出交換要約，發(fā)行規(guī)模分別為2億美元和3億美元。 交換要約后，寶龍地產(chǎn)會發(fā)行兩筆新票據(jù)，其中一筆到期日為2023年7月，按年利率4%計息；另一筆于2024年1月到期，按年利率7.125%計息。 根據(jù)交換要約條件，今年7月到期的美元債最低接納金額為1.8億美元，11月到期的美元債最低接納金額為2.7億美元。 寶龍管理層在7月4日表示，如果未能滿足90%的最低接納金額，公司可能無法按期贖回7月到期的美元債，并可能引發(fā)其他債務(wù)的交叉違約。 10天后，寶龍宣布，約1.79億美元(占7月到期票據(jù)的本金總額約89.35%)，以及約2.63億美元(占11月到期票據(jù)本金總額約87.58%)，獲得了債權(quán)人的交換通過。 剩下部分的投資人，沒有接受寶龍的交換要約申請，即最新公告中提及的未償還部分。這也是寶龍地產(chǎn)違約的債券規(guī)模。 對于被指美元債違約，寶龍地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司已經(jīng)事先獲得豁免交叉違約。因此，沒有實(shí)現(xiàn)交換的剩余部分債券，不會造成其他美元債的交叉違約，也不會造成債務(wù)提前到期情況。 寶龍地產(chǎn)方面向界面新聞表示，今年7月份和11月份的兩筆美元債展期，取得近90%的通過率，顯示投資者對公司和展期方案的認(rèn)可。基于對大多數(shù)投資者公平的角度，公司決定對未交換的投資者，不進(jìn)行足額償付。 “這是美元債交換展期操作中，正常的市場慣例?！睂汖埖禺a(chǎn)內(nèi)部人士稱，對于沒有進(jìn)行交換的少部分投資者，可能是因?yàn)榻粨Q展期過程短，導(dǎo)致該部分投資人未能及時進(jìn)行交換。接下來，公司會積極與這部分投資者進(jìn)行溝通，妥善解決。 在此之前，寶龍地產(chǎn)曾強(qiáng)調(diào)，美元債交換要約及同意征求，并非互為條件。 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寶龍地產(chǎn)這兩筆美元債，實(shí)現(xiàn)近九成的交換展期后，可以一定程度上緩解企業(yè)的到期債務(wù)。 但這并不能從根本上解決寶龍地產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力，據(jù)界面新聞統(tǒng)計，除了這兩筆票據(jù)外，寶龍地產(chǎn)目前存續(xù)美元債還有8只，存續(xù)規(guī)模為22.25億美元，其中有4只美元債將于一年內(nèi)到期。 也是因?yàn)檫@個原因，在發(fā)布要約交換公告的第二日，穆迪將寶龍地產(chǎn)的“公司家族評級”和“高級無抵押評級”下調(diào)，且展望仍為“負(fù)面”，表達(dá)了對寶龍地產(chǎn)的擔(dān)憂。 受行業(yè)調(diào)整和疫情影響，寶龍地產(chǎn)在銷售層面也面臨下滑壓力。今年前6個月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額232億元，同比下降56.2%，合約銷售總面積為153.21萬平方米，同比跌幅為54.7%。 面對債務(wù)壓力，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳提出，接下來公司要重點(diǎn)圍繞“保銷售、保交房、保還款”，回歸良性發(fā)展軌道。此外，隨著旗下近90家商業(yè)綜合體、20余家酒店在疫情后陸續(xù)恢復(fù)運(yùn)營，這些業(yè)務(wù)有利于提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。 寶龍地產(chǎn)并不是近期出現(xiàn)債務(wù)違約的首家房企。在償債高峰的7月，已有幾家房企未能如期兌付境外債券。 7月19日，鑫苑置業(yè)宣布，一筆5.453億元的優(yōu)先票據(jù)尚未全額支付。7月22日，俊發(fā)地產(chǎn)也表示，公司2022到期的2.37億美元優(yōu)先票據(jù)及1303.5萬美元的利息，預(yù)計不能按期支付利息，將構(gòu)成違約事件。 同一天，景瑞控股也宣布，在7月25日到期日，不能支付一筆本金2.6億美元票據(jù)，及應(yīng)計利息1560萬美元。

2022年7月，多地出現(xiàn)的“強(qiáng)制停貸”將“保交付”推到了前所未有的重要位置。 7月21日，在國新辦召開的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“6月30日，江西景德鎮(zhèn)某個樓盤因?yàn)檠悠诮环恳l(fā)了輿論關(guān)注。銀保監(jiān)會對此高度重視，積極加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，支持地方更加有力推動'保交樓、保民生、保穩(wěn)定'工作。” 經(jīng)過此輪風(fēng)波，新房市場將承受更大的壓力。克而瑞研究中心指出，從近期涉及停貸城市新開盤項(xiàng)目銷售情況來看，國央企和優(yōu)質(zhì)民企受到購房者青睞，到訪量和轉(zhuǎn)化率均有上升，而民企新開盤項(xiàng)目則大多遇冷。 事實(shí)上，當(dāng)前市場環(huán)境下，各地購房者選擇項(xiàng)目的最重要一點(diǎn)，就是關(guān)注房企施工和交付進(jìn)度，而央企國企或優(yōu)質(zhì)民企往往更能有保障。 市場信心的恢復(fù)需要開發(fā)商、銀行、地方政府的共同努力。 可以看到，多地再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，如河北滄州市住建局推出文件明確“如房款不進(jìn)監(jiān)管賬號，購房合同無效”；陜西西安市住建局聯(lián)合五部門出臺了13項(xiàng)措施，其中包括確保購地資金合規(guī)、項(xiàng)目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)等。 預(yù)售資金的監(jiān)管固然重要，但核心關(guān)鍵還是需要開發(fā)商將“保交付”作為首要任務(wù)。 事實(shí)上，在經(jīng)歷過去的黃金發(fā)展時期后，房地產(chǎn)行業(yè)如今正回歸到常態(tài)發(fā)展，回歸民生行業(yè)，弱化“投資品”的屬性，產(chǎn)品力的重要性進(jìn)一步凸顯。 萬科主席郁亮曾表示，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在也要反思，過去行業(yè)所取得的業(yè)績有多少是源于為客戶提供好產(chǎn)品好服務(wù)，還是金融加杠桿所帶來的。 “交付力”是產(chǎn)品力的重要一環(huán)，并非簡單的將樓盤建成就行了，具體還包括對項(xiàng)目設(shè)計的兌現(xiàn)、對施工質(zhì)量的把控、對業(yè)主服務(wù)的跟進(jìn)等深層次的延伸，需要房企建立起全周期的交付體系。 碧桂園董事會主席楊國強(qiáng)4月份在內(nèi)部會議上分享了閱讀福特汽車創(chuàng)始人亨利·福特自傳《我的生活與工作》的一些感悟，稱：“我們要像福特造汽車一樣將每個施工過程都做得精細(xì)，包括每個流程環(huán)節(jié)、工廠的布局，都體現(xiàn)著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S，做到精準(zhǔn)高效?！? 碧桂園總裁莫斌也強(qiáng)調(diào)，碧桂園將進(jìn)一步完善制度標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化交付評估，倒逼施工過程管理，一定要秉承對業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)完美交樓。“一切以客戶為中心，還要做好過程服務(wù)和一輩子服務(wù)，真正關(guān)注客戶的每一個體驗(yàn)觸點(diǎn)。” 據(jù)了解，碧桂園多個項(xiàng)目開展了工地開放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收等活動，讓業(yè)主提前實(shí)地查看項(xiàng)目施工過程與提前驗(yàn)收，通過收集業(yè)主建議，以客戶的視角進(jìn)一步提升關(guān)注點(diǎn)。 2022年1-6月，碧桂園已累計合同交付1070個批次，超25萬套房屋，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區(qū)縣。 據(jù)悉，碧桂園今年上半年的交付的質(zhì)量和維保服務(wù)滿意度較上年度穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。 在碧桂園的交付體系中，所有項(xiàng)目在交付前均由獨(dú)立的第三方針對工程品質(zhì)與業(yè)主關(guān)注點(diǎn)做交付評估。上半年碧桂園累計交付評估564個批次（部分項(xiàng)目2021年已完成交付評估），交付評估一次性通過率93.26%。 對于業(yè)主來說，收樓并非意味著落袋為安，要真正拿到房產(chǎn)證才算。而實(shí)際情況中，大部分開發(fā)商因未能在交房前完成所有手續(xù)，如今購房者往往在收房后一兩年才能拿證，后期也很容易陷入糾紛。 為了解決這一問題，2019年以來，杭州、長沙、、昆明等地陸續(xù)開展“交房即交證”試點(diǎn)，隨后在全國各地得到推廣。截至目前，全國大部分城市已開始積極試點(diǎn)推行“交房即交證”政策。 所謂“交房即交證”，是指新建商品房項(xiàng)目交房時，在相關(guān)準(zhǔn)備工作完成的前提下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為提出申請的購房人辦理不動產(chǎn)登記、頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。 如果開發(fā)商能夠做到“交房即交證”，將進(jìn)一步為購房者規(guī)避風(fēng)險。碧桂園近些年也主動與政府協(xié)同配合，推動“交房即交證”，提升客戶收樓體驗(yàn)，讓業(yè)主收獲“左手鑰匙，右手房本”的幸福感。據(jù)了解，今年上半年碧桂園共有165個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了交付即辦證。

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7月28日，上海今年第二輪集中供地正式收官，依然保持了較高的熱度。 此輪供地共推出34宗地塊（含2幅城中村地塊），總面積約122.71萬平方米，總起始價約746.46億元。地塊最終全部成交，總成交金額約780億。 據(jù)界面新聞統(tǒng)計，在34宗涉宅地塊中，有22宗溢價成交，其中13宗地“觸頂”進(jìn)入了一次書面報價環(huán)節(jié)，閔行區(qū)浦錦地塊還觸發(fā)“隨機(jī)值” 也通過獨(dú)自或聯(lián)合體形式斬獲了4宗地塊。 此次供地中，招商蛇口與南昌市政聯(lián)合拿下兩副地塊，這是南昌市政首次進(jìn)入上海市場。 與今年6月的首輪供地類似，上海本地國企依然扮演著重要角色，如奉賢發(fā)展、上海建工、上海城投、上海紡織集團(tuán)等，均在此輪土拍中有收獲。 值得一提的是，上海本輪供地也吸引到紡織和交通銀行旗下的地產(chǎn)公司參與競拍，且均有落子。如上海星海時尚地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司競得嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)南門社區(qū)地塊，成交價14.23億，溢價率8.9%。上海大眾房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司競得嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)嘉定新城地塊，成交價12.42億元，溢價率9%。 較之今年首輪集中供地40宗，二批次供地數(shù)量有所減少，但地塊質(zhì)量明顯提升。尤其是浦東、青浦及嘉定等區(qū)地鐵地塊的增多，為剛改人群帶來“打新”希望。 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，上海這一輪拍地平均成交樓面價為33224元/平方米，較今年首批次的19707元/平方米增長近68.6%，平均溢價率為4.49%，較今年首批次3.32%也有所提升。 “從結(jié)果來看，上海房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇勢頭明顯，在與首批次間隔時間較短、企業(yè)資金壓力較大的情況下，本次聯(lián)合拿地的情況明顯增多。”張凱認(rèn)為 對于整體熱度優(yōu)于今年首輪，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這是基于上海樓市的明顯恢復(fù)，為房企拿地注入不少信心。 從今年6月份開始，上海樓市無論是新房市場還是二手房市場均出現(xiàn)明顯反彈。 數(shù)據(jù)顯示，6月上海二手房成交15474套，交易量已基本恢復(fù)至疫情前水平。至于新房市場，據(jù)易居研究院統(tǒng)計，上海交易面積環(huán)比增長75%，并且7月份的新房市場也延續(xù)了這一趨勢。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時代，萬科的“一盤棋”建設(shè)邏輯越發(fā)凸顯，組織和人事的調(diào)整基本都圍繞此展開。 近期，萬科南方區(qū)域?qū)⒔T公司合并進(jìn)了珠海公司，原江門公司降級成為事業(yè)部。被降級兼并，外界很容易聯(lián)想到是因?yàn)榻T公司業(yè)績不理想，但事實(shí)卻并非如此，畢竟6月底的股東大會上，萬科主席郁亮還將江門作為做出好產(chǎn)品的城市公司在舉例。 一位萬科內(nèi)部人士對界面新聞透露，在地產(chǎn)行業(yè)下行期，萬科強(qiáng)調(diào)大平臺強(qiáng)管控，趨勢是強(qiáng)公司合并稍弱的公司，珠海公司合并江門公司就是在這個邏輯下進(jìn)行的。 降為事業(yè)部后，江門事業(yè)部的總經(jīng)理一職由珠海萬科副總經(jīng)理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海萬科，主要分管營銷。近兩年，珠海公司憑借“雁南飛計劃”在銷售上獲得突破，在萬科內(nèi)部多次獲得表揚(yáng)。 萬科布局江門的時間并不久，2018年9月才首次在江門拿地。郁亮在股東大會上稱：“一年多之前，我去江門的時候是不滿意的，我覺得我們在江門的第一個項(xiàng)目做得一般。我們面對的是當(dāng)?shù)刈詈玫目蛻羧?，如果只是及格的水?zhǔn)，在江門市場是很難立足的?！? 在今年股東大會前不久，郁亮又去江門視察了，他表示這次去之后很滿意?！暗谝粋€項(xiàng)目在交付之前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后帶來了很多銷售?！? 郁亮表示：“江門案例告訴我，只要交出好產(chǎn)品，客戶就會愿意買單。” 然而，作為三線城市，江門的市場規(guī)模終究有限?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科在江門的銷售金額約為7億元，排名第4；萬科在珠海的銷售規(guī)模則為27.38億元，排名第2。 在市場分化越發(fā)明顯的背景下，通過強(qiáng)平臺來統(tǒng)一管控，也是萬科當(dāng)前提高管理效率的必要舉措。 萬科合并城市公司的情況并不多見，此番將江門公司合并進(jìn)珠海公司大概率也是延續(xù)去年以來組織調(diào)整的邏輯。 去年，萬科啟動了近十年來公司史上最大的一次組織架構(gòu)調(diào)整，在將原本的四大區(qū)域裂變成為七大區(qū)域后，又成立開發(fā)經(jīng)營本部來全面統(tǒng)籌管理。 對于區(qū)域調(diào)整的邏輯，郁亮曾表示是根據(jù)市場的接近性和客戶的相近性劃小了作戰(zhàn)單元，這樣的話更容易發(fā)揮集中效應(yīng)，因?yàn)闊o論是范圍太大還是太小，都沒有太好的協(xié)同效應(yīng)，所以重新劃分了一個相對合理的管理幅度，希望能做出好產(chǎn)品、好服務(wù)，能夠發(fā)揮集團(tuán)協(xié)同效應(yīng)。 郁亮也在年初的年會上提出，面對行業(yè)的重大變化，萬科需要做出相應(yīng)改變。比加投資方面需要進(jìn)一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。 “如果有些地方在投資方面確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。” 組織上加強(qiáng)一盤棋建設(shè)，這是萬科近年來一直在強(qiáng)調(diào)的。今年以來，萬科強(qiáng)調(diào)以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。同時提出要制定關(guān)鍵領(lǐng)域的通用標(biāo)準(zhǔn)，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化，全力推動“優(yōu)點(diǎn)”向“優(yōu)勢”轉(zhuǎn)化，提高資源向業(yè)績轉(zhuǎn)化的質(zhì)量和效率，穩(wěn)定項(xiàng)目收益水平。 組織的調(diào)整必然也需要人事的匹配。萬科在2021年年報中指出，伴隨開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭烈度不斷增強(qiáng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜程度不斷增加，公司的組織資源分布仍較為分散，優(yōu)勢兵力未能集結(jié)，沒有形成一盤棋合力。 可以看到，2020年以來，萬科的人事調(diào)整主要有兩大大趨勢：一是加大外部人才的招聘；二是跨區(qū)域、跨業(yè)務(wù)的人才流動。 2021年3月的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮稱，從2020年開始管理紅利時代到來，通過“春天行動”明確戰(zhàn)略之后，萬科又開始做組織和事人的匹配，需要從全社會邀請優(yōu)秀人才加入，一線公司總經(jīng)理的人選優(yōu)先考慮外面人才。 有知情人士告訴界面新聞，萬科去年以來確實(shí)挖來一些中層級別以上人員進(jìn)來，其中還包括總法律顧問以及首席組織官等。 據(jù)悉，原江門萬科總經(jīng)理席海峰就是萬科2020年從外部招聘進(jìn)來的，此前他是奧園珠中江區(qū)域總經(jīng)理。在江門公司被合并后，席海峰被調(diào)任佛山萬科副總經(jīng)理。 今年以來，萬科內(nèi)部的人才流動則延續(xù)了近些年跨區(qū)域以及跨業(yè)務(wù)的趨勢。 例如，原萬科西南區(qū)域貴陽總經(jīng)理柏超調(diào)任萬科西北區(qū)域副總，分管區(qū)域營銷管理工作，貴陽公司總經(jīng)理職位則由原萬科西南區(qū)域合伙人張新亮接管；原萬科西北區(qū)域西寧公司總經(jīng)理劉軍調(diào)任西南區(qū)域擔(dān)任區(qū)域研發(fā)部合伙人，西寧公司總經(jīng)理職位由原萬科西北區(qū)域西安公司商業(yè)運(yùn)營管理公司總經(jīng)理盧嘉接任。 此外，原萬科北京區(qū)域BG合伙人兼大連公司總經(jīng)理王喆調(diào)任萬科深圳公司擔(dān)任副總經(jīng)理，大連公司總經(jīng)理職位由原北京區(qū)域副總黃凱接管。 對于此輪人事的調(diào)整，上述知情人事表示，主要還是為了公司整體達(dá)成業(yè)績目標(biāo)。 跟大多數(shù)房企一樣，萬科今年所承受的業(yè)績壓力是前所未有的。年初的業(yè)績發(fā)布會上，萬科管理層也立下了今年要實(shí)現(xiàn)業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。 在投資上，萬科也建立了更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。中信證券分析師指出，今年上半年，萬科對新增土儲質(zhì)量的把控更加嚴(yán)格，按拿地金額看，今年上半年公司拿地有59%的地價款位于需求土地更有保證的一線和新一線城市。 在6月底的股東大會上，萬科總裁祝九勝也提到，萬科今年前5個月投資13塊地中9塊地今年就能夠面市，6塊地的現(xiàn)金流今年就能夠回正。 中信證券分析師認(rèn)為，更嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)有助于萬科改善短期現(xiàn)金流和2-3年以后的利潤表。 根據(jù)萬科發(fā)布的最新一期運(yùn)營數(shù)據(jù)公告顯示，今年前6月，萬科累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2152.9億元，按年同比下跌39.26%（金額減少1391.4億元）。其在6月單月的銷售額環(huán)比“止跌”，增長了53.41%。

在不少港資開發(fā)商近兩年加速在內(nèi)地投資之際，九龍倉集團(tuán)（00004.HK）因相對保守的投資策略進(jìn)入了業(yè)績陣痛期。 7月27日，九龍倉集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，董事會初步估計，今年上半年的股東應(yīng)占盈利預(yù)期下降接近100%，主要由于投資及發(fā)展物業(yè)的重估出現(xiàn)未變現(xiàn)虧損所致。2021年同期，九龍倉實(shí)現(xiàn)盈利10.38億港元。 作為港資房企，九龍倉集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括遍布中國香港和內(nèi)地的投資物業(yè)、酒店和發(fā)展物業(yè)。其他業(yè)務(wù)包括經(jīng)營物流基建的現(xiàn)代貨箱碼頭及香港空運(yùn)貨站。 匯生國際資本總裁黃立沖對界面新聞表示，九龍倉集團(tuán)持有大量的投資物業(yè)，受疫情影響，無論是內(nèi)地還是香港，酒店物業(yè)、零售物業(yè)、商辦物業(yè)的空置率、租金都下跌得厲害，上市公司肯定要做投資性物業(yè)的計提減值準(zhǔn)備，這會侵蝕掉大量利潤。 九龍倉集團(tuán)2021年的年報，就已經(jīng)顯現(xiàn)出盈利下滑的趨勢。 從九龍倉的收入構(gòu)成來看，發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)貢獻(xiàn)較大，在2021年分別取得收入111.93億港元、54.67億港元，在總收入中的占比為50.02%、24.43%。 發(fā)展物業(yè)方面，2021年，九龍倉在香港地區(qū)獲得收入38.6億港元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)盈利11.51億港元，主要因?yàn)?7/79 Peak Road 項(xiàng)目售出六套洋房；內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入較2020年的112.22億港元減少35%至73.33億港元，營業(yè)盈利也相應(yīng)減少72%至17.88億港元。 投資物業(yè)方面，九龍倉在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)收入53.66億港元，較2020年的42.01億港元增長28%；營業(yè)盈利35.29億港元，較2020年的25.73億港元增加37%。 九龍倉表示，內(nèi)地投資物業(yè)出現(xiàn)明顯增幅，主要因?yàn)?020年受疫情沖擊整體基數(shù)較低。2021年上半年，內(nèi)地的零售業(yè)銷售出現(xiàn)反彈，但隨后迅速放緩，尤其是自第四季度開始，來自其它商場的競爭加劇。同時，寫字樓市場需求停滯并出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求，導(dǎo)致出租率及租金均受損。 由于九龍倉集團(tuán)于2017年分拆資產(chǎn)，將持有的香港投資物業(yè)及部分內(nèi)地物業(yè)注入于九龍倉置業(yè)集團(tuán)。自此，九龍倉集團(tuán)的營收構(gòu)成主要依賴內(nèi)地。 雖然九龍倉進(jìn)入內(nèi)地投資布局較早，但近年來在內(nèi)地的投資一直處于收縮狀態(tài)。 九龍倉集團(tuán)今年內(nèi)地物業(yè)銷售目標(biāo)為90億元，比2021年的銷售額明顯減少，主要由于2022財年可以出售的貨源不多，加上限價影響，令銷售目標(biāo)比去年更低。 截至2021年年末，九龍倉的土地儲備已減少至210萬平方米，低于2020年同期的280萬平方米。 此外，2021年9月，九龍倉集團(tuán)將旗下中國內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)，上述交易涉及的簽約管理面積近900萬平方米，均為中高端住宅項(xiàng)目，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中9成的項(xiàng)目位于長三角。 今年年初，九龍倉旗下的海港企業(yè)以4億元的代價出售常州公司。海港企業(yè)稱，公司正有序撤出中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)業(yè)務(wù)，此次交易代表著該項(xiàng)于2007年展開的發(fā)展項(xiàng)目最終完成。 九龍倉集團(tuán)今年上半年盈利大跌已可預(yù)見，畢竟無論是內(nèi)地市場還是香港市場，均受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。 九龍倉置業(yè)上半年業(yè)績同樣表現(xiàn)不佳。九龍倉置業(yè)表示，上半年預(yù)計股東應(yīng)占利潤會出現(xiàn)虧損。2021年同期，則實(shí)現(xiàn)了29.7億港元的盈利。 可以對比的是，同為港資、且主要以投資物業(yè)為主的恒隆地產(chǎn)，因近年來重視內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展，今年上半年依然保持了營收增長和盈利。 恒隆地產(chǎn)7月27日公布的年報顯示，上半年實(shí)現(xiàn)總收入53.02億港元，同比增長7%，股東應(yīng)占凈利潤為19.48億港元。

為保交付，鄭州近期針對爛尾樓、停工項(xiàng)目提出的四種紓解方式，成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。 對于在鄭州擁有較多項(xiàng)目的建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、融創(chuàng)等6家重點(diǎn)房企，鄭州相關(guān)部門想幫助解決這些房企所面臨的交付問題，提出了“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式”等4種項(xiàng)目紓困模式。 7月28日，界面新聞獲得的一份《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》文件中，對四種項(xiàng)目紓困模式進(jìn)行了詳細(xì)介紹，主要目的仍在于落實(shí)“保交房”，并非房企退出項(xiàng)目。 文件中提到，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，激活有效需求，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動國企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源，通過公寓房收購為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項(xiàng)目和問題企業(yè)，落實(shí)“保交房”，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及維護(hù)購房者權(quán)益。 具體來看，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，是指政府主導(dǎo)的安開比建設(shè)模式，即由政府作為安置房建設(shè)主體，同時給予合理面積的商業(yè)開發(fā)模式。在原有項(xiàng)目邏輯未變，由于政策收緊，商業(yè)開發(fā)部分回款放緩，造成安置房和商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目面臨難以同時推進(jìn)問題。為解決被拆遷群眾安置，積極研究改變開發(fā)商主導(dǎo)的安開比模式為政府主導(dǎo)模式。 這種統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，包括市級平臺統(tǒng)貸統(tǒng)還、積極組織項(xiàng)目前期手續(xù)、項(xiàng)目抵質(zhì)押物充足和有效做大平臺公司和研究開發(fā)房票機(jī)制五個方面。 在具體執(zhí)行方面，對該模式有三條建議。首先，省級平臺公司積極參與鄭州市的棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還機(jī)制，利用省級平臺資質(zhì)進(jìn)一步降低融資成本。 但由于貸款規(guī)模巨大，各在建項(xiàng)目情況也不盡相同，所以鄭州市還建議各大金融機(jī)構(gòu)積極參與鄭州的安置房建設(shè)，提供更多優(yōu)惠信貸產(chǎn)品，豐富信貸結(jié)構(gòu)。 作為市場參與主體的房企，鄭州也希望各大地產(chǎn)企業(yè)積極參與落實(shí)鄭州提出的房票機(jī)制，提高品質(zhì)，加大優(yōu)惠，加速開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流回籠。 文件中提到的項(xiàng)目并購模式，是指在房地產(chǎn)并購貸在年初以不計入“三道紅線”的背景下，央企如華潤置地、招商蛇口等，國有資產(chǎn)管理公司如東方資產(chǎn)，長城資產(chǎn)等，金融機(jī)構(gòu)如浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等為房企收并購提供融資支持。 鄭州提出并購模式的背景是，近期全國各渠道房地產(chǎn)并購類融資額已突破2500億元，較一個月前增長近1000億元，多家銀行為房企項(xiàng)目收并購提供資金支持接近600億。 在落實(shí)階段，建議央企、省屬國有企業(yè)、各大房企通過股權(quán)投資對問題房企進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重組、管理重組、提供資金支持，金融機(jī)構(gòu)加大信貸產(chǎn)品研究，利用直接間接投資，提供并購資金，幫助問題企業(yè)擺脫經(jīng)營、財務(wù)、管理等困境，恢復(fù)經(jīng)營能力和償債能力。 破產(chǎn)重整模式，則是指對于體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜不明確導(dǎo)致無投資人敢參與、后續(xù)投入資金量較多、工程建設(shè)及銷售存在問題需要解決的項(xiàng)目，采用破產(chǎn)重整的辦法解決保交房的問題。 該模式主要包括積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人、代建托管保交樓。 這需要各大房地產(chǎn)企業(yè)、央企、省屬平臺公司加大對鄭州市支持力度，作為戰(zhàn)略投資人參與對問題項(xiàng)目，問題企業(yè)的重整。 同時也希望各大金融機(jī)構(gòu)參與各問題項(xiàng)目債委會工作，不抽貸，不壓貸，不斷貸，對問題項(xiàng)目展期延期，實(shí)現(xiàn)金融債權(quán)與保交房工作的雙贏。 最后提到的保障性租賃住房模式，是指通過直接收購市場現(xiàn)房，提高存量房去化率，恢復(fù)被收購房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。 該模式包括購買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系和探索保障性租賃住房退出機(jī)制三個方面。 建議省級平臺公司在省、市人才房建設(shè)中，用足用好鄭州市保障性租賃住房政策；另一方面，各大開發(fā)企業(yè)對于現(xiàn)有樓盤進(jìn)行盤點(diǎn)，對于去化周期較高的項(xiàng)目，積極利用回購保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。 一位參會的開發(fā)商人士曾告訴界面新聞，當(dāng)前鄭州政府還處于摸底階段，具體的落地方案還在商議中，“但我們認(rèn)為鄭州的這一模式非常有積極意義，正視市場正在發(fā)生的問題，探討可操作方案，是落實(shí)保交付的必要路徑，公司也會積極配合、參與，希望其他城市也能跟進(jìn)?！? 為恢復(fù)樓市信心，實(shí)現(xiàn)保交付重任，鄭州提出的項(xiàng)目紓困模式也有一定的行業(yè)借鑒意義。 想要解決這些開發(fā)商的保交付壓力，鄭州政府層面仍面臨不小挑戰(zhàn)，提出四種紓困方式后，但更重要的在于政策落地，也需要一些央國企、資產(chǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)的全力支持。

面對新消費(fèi)趨勢，新城控股（601155.SH）將全面助力消費(fèi)者高品質(zhì)美好生活，作為企業(yè)重要使命之一。2020年以來，新城控股提出追求高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)增長的長期發(fā)展理念。站在這一起點(diǎn)上，新城控股逐步在全國范圍內(nèi)落地品牌IP活動“幸福體驗(yàn)工程”。 新城控股整合旗下優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)場景，真實(shí)呈現(xiàn)其所營造的生活空間、社區(qū)交往、社區(qū)創(chuàng)造與綜合服務(wù)，涵蓋住宅、商業(yè)、社區(qū)和多元業(yè)務(wù)。7月22日，“幸福體驗(yàn)工程”南京站起航，康養(yǎng)篇落地南京新城心頤薈項(xiàng)目，商業(yè)篇則落地南京建鄴吾悅廣場。 這是新城控股“幸福體驗(yàn)工程”2022年首站，不僅首次向外界披露新城控股在康養(yǎng)領(lǐng)域的布局，更呈現(xiàn)了其在新一線城市打造商業(yè)標(biāo)桿的運(yùn)營實(shí)力。 助力養(yǎng)老 落地首個康養(yǎng)項(xiàng)目 我國正從輕度老齡化進(jìn)入中度老齡化階段。根據(jù)中國人口與發(fā)展研究中心最新的預(yù)測，60歲及以上老人，2025年將達(dá)到3.21億，2032年或突破4億。65歲及以上老人，2025年達(dá)到2.21億，2033年突破3億。60-64歲低齡老人，2020年為0.68億，2026年突破1億，2035年為1.06億。 面對人口老齡化的加速變革，我國養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加重。滿足老年人消費(fèi)需求，既是企業(yè)重要使命，也是市場機(jī)遇。新形勢下，新城從房地產(chǎn)開發(fā)出發(fā)、跨足商業(yè)運(yùn)營管理、康養(yǎng)服務(wù)等領(lǐng)域的多元發(fā)展，落地首個康養(yǎng)項(xiàng)目新城?心頤薈。 新城?心頤薈則坐落于南京城市中心，整體建筑面積約3.9萬平方米，集聚頤養(yǎng)中心、康養(yǎng)公寓、養(yǎng)生酒店三大業(yè)態(tài)于一體，旨在打造離子女近、離好的醫(yī)療資源近、離城市繁華生活近的“城市康養(yǎng)綜合體”，為銀發(fā)群體提供活力課程、營養(yǎng)餐飲、康復(fù)照護(hù)、養(yǎng)生旅居等全方位頤養(yǎng)服務(wù)。 以多學(xué)科專業(yè)團(tuán)隊(duì)護(hù)航為例，南京新城心頤薈與鐘山職業(yè)技術(shù)學(xué)院共同構(gòu)建康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)學(xué)院，通過產(chǎn)業(yè)和教學(xué)融合，共建養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)與體系，為心頤薈持續(xù)輸出專業(yè)型養(yǎng)老人才，同時，也為全社會的康養(yǎng)行業(yè)培養(yǎng)專業(yè)型人才。 心頤薈還特聘三甲醫(yī)院的專家團(tuán)隊(duì)，并自建覆蓋各個領(lǐng)域?qū)＜业亩鄬W(xué)科團(tuán)隊(duì)（MDT團(tuán)隊(duì)），為長者帶來系統(tǒng)全面性的機(jī)體調(diào)理。憑借專業(yè)且人性化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，持續(xù)培養(yǎng)長者對新城的穩(wěn)固信任感。 “智慧化”一直是新城的重要標(biāo)簽之一，南京新城心頤薈于4樓專門構(gòu)建健康管理中心，集智能化、獨(dú)立診室、互聯(lián)網(wǎng)診室、康復(fù)治療、中醫(yī)療愈等功能于一體，真正讓銀發(fā)長者“老有所醫(yī)”和“老有所養(yǎng)”。 新生代長者對于康養(yǎng)的需求，也逐步超越簡單的物質(zhì)生活，更加聚焦文化和精神方面。 考慮到長者們的精神需求，項(xiàng)目還打造兼具園藝療養(yǎng)、休閑健身等功能的室外空中花園，每天組織長者們做操、跳舞、鍛煉身體，在豐富其精神生活的同時，有效預(yù)防慢性疾病的發(fā)生。 面向有更多需求的活力長者，新城打造涵蓋高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和“四保一管”高配版精致軟性服務(wù)的康養(yǎng)公寓。同時，為了更加貼合家庭理念，項(xiàng)目還專門打造“駝小新”樣板間，為帶孩子的長者打造一個老少同樂、充滿孩子笑聲的康養(yǎng)綜合體。 “新城對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究不單是一個企業(yè)的市場行為，也是順應(yīng)時代使命、響應(yīng)國家戰(zhàn)略布局的長遠(yuǎn)行為?！毙鲁强毓尚念U薈項(xiàng)目總經(jīng)理衛(wèi)萬寧說，在地產(chǎn)存量時代，希望能基于既往豐富的運(yùn)營類業(yè)態(tài)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)筑一個以優(yōu)質(zhì)服務(wù)運(yùn)營與存量物業(yè)管理相結(jié)合的穩(wěn)定自造血系統(tǒng)，集聚空間地段優(yōu)勢與專業(yè)服務(wù)經(jīng)營于一體，提供創(chuàng)新型的康養(yǎng)一站式解決方案。 引入新能源汽車，5店銷售額達(dá)6億元 除康養(yǎng)項(xiàng)目外，此次“幸福體驗(yàn)工程”南京站還走進(jìn)了新城控股打造的A+旗艦級商業(yè)綜合體——南京建鄴吾悅廣場。 南京建鄴吾悅廣場總建筑面積超 36萬方，包括購物中心、主題商街、高端公寓、精品辦公等多元業(yè)態(tài)。此外，項(xiàng)目創(chuàng)新建筑形態(tài)，購物中心和商業(yè)步行街不僅在空間上實(shí)現(xiàn)內(nèi)外連通，同時在招商和運(yùn)營管理上也實(shí)現(xiàn)了一體化，這是新城商業(yè)4.0的又一突破性創(chuàng)新嘗試，旨在構(gòu)建不一樣的建筑空間設(shè)計和多元化的商業(yè)內(nèi)容。 作為吾悅廣場迭代升級的代表，2021年開業(yè)的南京建鄴吾悅廣場結(jié)合城市人文特色及區(qū)位屬性，將項(xiàng)目精準(zhǔn)定位為精致消費(fèi)族群的輕享樂活引力場，為消費(fèi)者打造了多元城市會客廳。據(jù)悉，項(xiàng)目融入所在地的自然人文、歷史傳統(tǒng)等特色元素，在廣場主中庭的設(shè)計上融合南京有名的非遺文化——云錦，并打造城市特色場景“秦淮水岸”主題街區(qū)，構(gòu)建吸引年輕人的24小時社交場景。 在品牌業(yè)態(tài)上，南京建鄴吾悅廣場一方面加大引進(jìn)深受大眾喜愛的潮流品牌，如近幾年備受歡迎的咖啡品牌——Seesaw，健身界的網(wǎng)紅“新星”——“超級猩猩”等；另一方面積極推動稀有品牌首入南京，項(xiàng)目目前在營品牌有218家，其中35%為首進(jìn)品牌，如大疆江浙首家高級體驗(yàn)店，擁有超全產(chǎn)品系和沉浸式體驗(yàn)區(qū)，打造攝影愛好者聚集地等。 值得一提的是，依托資源和區(qū)位優(yōu)勢，南京建鄴吾悅廣場構(gòu)建了特色業(yè)態(tài)——新能源汽車，匯聚了包括蔚來、野馬、小鵬、凱迪拉克等在內(nèi)的18家新能源汽車品牌，以此形成新能源汽車的頭部平臺。 隨著中國成為全球最大的新能源汽車市場，新能源汽車進(jìn)入商場成為一大趨勢。對于消費(fèi)者來說，也可以像挑選電子產(chǎn)品般在商場直接選購汽車。新能源汽車的進(jìn)駐，不僅豐富了當(dāng)?shù)叵M(fèi)內(nèi)容和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，更是為大眾搭建了具有科技感、年輕化的生活方式場景，也是一種以“生活方式消費(fèi)”為目標(biāo)的購物中心理念的呈現(xiàn)。 基于此，南京建鄴吾悅廣場打造出一個關(guān)于車的消費(fèi)和服務(wù)的鏈路，通過業(yè)態(tài)升級、官方活動嫁接、新車發(fā)布、車元素周邊配套設(shè)施完善、主題空間打造等措施，使得消費(fèi)者在建鄴吾悅享受到一站式購車服務(wù)體驗(yàn)，進(jìn)一步提升消費(fèi)者滿意度。 根據(jù)新城控股數(shù)據(jù)，截至7月中旬，南京建鄴吾悅廣場內(nèi)的5家新能源汽車展廳總面積達(dá)1107.8平方米，累計銷售額已達(dá)6億元，一定程度上與其他業(yè)態(tài)品牌產(chǎn)生客群互補(bǔ)效應(yīng)，在滿足消費(fèi)者多元化消費(fèi)需求的同時，為商場帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。 從康養(yǎng)到商業(yè)，依托多元業(yè)務(wù)，此次“幸福體驗(yàn)工程”南京站在此前住宅篇和商業(yè)篇的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化。而在這背后，新城控股不斷回歸產(chǎn)品與服務(wù)，以產(chǎn)品服務(wù)的全面升級，改善用戶體驗(yàn)，構(gòu)筑新城品牌的品質(zhì)信賴感

通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)予合作方回籠現(xiàn)金流的動作屢見不鮮，這次的主角是合景泰富與龍湖。 7月27日晚，合景泰富(01813.HK)發(fā)布公告稱，將鴻才國際有限公司50%的股權(quán)及股東貸款出售給買方嘉遜發(fā)展香港（控股）有限公司，后者為龍湖間接全資附屬公司，現(xiàn)金代價為13億港元。 據(jù)悉，目標(biāo)公司于2022年6月30日未經(jīng)審核資產(chǎn)總額為34.21億港元，資產(chǎn)凈值約為16.21億港元，由合景泰富及龍湖于2017年5月17日共同成立，主要資產(chǎn)即位于香港九龍啟德沐泰街11號的一個住宅項(xiàng)目，名為尚·珒溋。 2017年，該項(xiàng)目所處的這宗地塊競標(biāo)較為激烈，除香港老牌地產(chǎn)商長江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界發(fā)展外，也不乏彼時報有投資香港熱情的內(nèi)地頭部房企萬科、中海、華潤等參與投標(biāo)。 最終，合景泰富及龍湖聯(lián)合體以最高報價72.3億港元（約合63.96億元人民幣）摘得，樓面呎價約為1.26萬港元。 據(jù)公開資料顯示，尚·珒溋首次出售時間為2019年9月27日，共有667套房，目前去化率達(dá)85%，還剩72套、28套房分別處于銷售中和未開售狀態(tài)。近一個月有5套成交記錄，單價約為2.5-3.5萬港元/每平方呎，即25至35萬港元/每平方米。 從項(xiàng)目定位和售價來看，尚·珒溋屬于豪宅層級，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在今年上半年價值2000萬港元豪宅交投下調(diào)，成交量創(chuàng)近幾年新低時，尚·珒溋是上半年錄得買賣宗數(shù)最多的豪宅項(xiàng)目。 目前該項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)全部完成，剩余可出售面積為1.5萬平方米。而對于提前出售項(xiàng)目股權(quán)，合景泰富表示，所得現(xiàn)金流將用于償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金。有利于提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、為償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入及降低其負(fù)債比率。 雖然尚未出現(xiàn)公開債務(wù)違約情況，但合景泰富今年債務(wù)壓力不小，近期惠譽(yù)報告指出，合景泰富在2022年剩余時間仍有102億元人民幣的資本市場債務(wù)到期，且再融資風(fēng)險變高。 這種再融資風(fēng)險指，合景泰富上半年一直保持償還狀態(tài)，卻并未再大規(guī)模發(fā)行債券，借舊還新渠道并不暢通。所以合景泰富會選擇將項(xiàng)目股權(quán)出售予財務(wù)相對穩(wěn)健的龍湖，用回籠資金應(yīng)對債務(wù)問題。 除了上述項(xiàng)目之外，合景泰富在香港還有一個與龍光共同開發(fā)的鴨脷洲住宅項(xiàng)目，而對龍湖來說，這首個入港的尚·珒溋，因其后來幾年并未加碼香港市場，也成了其唯一在港項(xiàng)目。 2016年-2020年，在港資房企先行撤離內(nèi)地，內(nèi)地房地產(chǎn)市場水漲船高之時，不少內(nèi)地開發(fā)商在香港市場大舉拿地，而如今市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，去年下半年，佳兆業(yè)、恒大、世茂等房企紛紛出手香港資產(chǎn)。 比如此前世茂出售的維港匯股權(quán)予項(xiàng)目合作方，為其換得20多億港元現(xiàn)金流，近期，屢被傳出尋求收購的香港恒大中心，市場估值約90億港元，已有長實(shí)集團(tuán)投標(biāo)。 一些內(nèi)地在香港的新房項(xiàng)目，也意圖實(shí)現(xiàn)盡快清盤而出現(xiàn)打折、特價房情況，比如上述尚·珒溋，在社交媒體平臺上可見25%首付兩年免息免供、原價3504萬港元降價至3096萬港元、8折劈價的促銷內(nèi)容。 與此同時，也有不少港資房企在加碼內(nèi)地布局，除了老牌房企新世界發(fā)展、房托基金領(lǐng)展等，還有一些較為陌生身影，比如在近日上海二輪土拍中聯(lián)合金地摘地的上海西郊莊園，實(shí)控人為香港裕華集團(tuán)。

雖有國企大股東——深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“特區(qū)建發(fā)”）的信用背書，但華南城（01668.HK）仍沒有從債務(wù)危機(jī)中走出。 7月28日，華南城發(fā)布有關(guān)出售深圳第一亞太物業(yè)50%股權(quán)的進(jìn)展，最終出售價格定在12.57億元。 公告稱，經(jīng)參考業(yè)務(wù)權(quán)益價值，根據(jù)獨(dú)立第三方估值，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法確定業(yè)務(wù)權(quán)益價值約為27.66億元人民幣（相當(dāng)于約32.09億港元）。 華南城這次要出售的資產(chǎn)是深圳第一亞太物管公司，自2004年起為華南城提供物業(yè)管理服務(wù)。截至目前，在管華南城持有或開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的合約總面積為2081萬平方米，在管收費(fèi)面積為1532萬平方米。 數(shù)日前，華南城將第一亞太物業(yè)50%的股權(quán)以12.57億元賣給特區(qū)建發(fā)。當(dāng)時公告顯示，第一亞太物業(yè)100%股權(quán)的評估價格為27.66億元。 可見，這項(xiàng)買賣對于華南城而言并不虧本，也體現(xiàn)出大股東的進(jìn)一步馳援。但華南城想要拿到這筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金仍要滿足不少條件。 首先，華南城同特區(qū)建發(fā)簽訂三年業(yè)績承諾，即在2022年、2023年、2024年，第一亞太物業(yè)經(jīng)審核凈利潤分別不得少于2.28億元、2.4億元、2.57億元。 接下來三年，第一亞太物業(yè)的實(shí)際經(jīng)審核凈利潤如果低于年度承諾的90%；或在業(yè)績承諾期，實(shí)際經(jīng)審核凈利潤總額低于承諾凈利潤總額，華南城需以現(xiàn)金賠償特區(qū)建發(fā)。 同時，華南城還授予特區(qū)建發(fā)認(rèn)沽期權(quán)，如期內(nèi)觸發(fā)欺詐、財務(wù)造假、業(yè)績不達(dá)標(biāo)等事件，特區(qū)建發(fā)有權(quán)在交割后三年內(nèi)，酌情將其持有的第一亞太物業(yè)全部或部分股權(quán)出售給華南城。 其次，12.57億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格華南城也不能一次性拿到。協(xié)議規(guī)定，首期付款60）、第二期30%，第三期再付10%，并且這三期付款也有先決條件。 先決條件包括第一亞太物業(yè)要收到華南城的所有應(yīng)收款項(xiàng)，同時為華南城提供的1.2億元承兌匯票需獲解除。 華南城在今年5月成功引入深圳國資特區(qū)建發(fā)，后者以19.1億港元的代價接盤了華南城29.28%的股份，成為單一最大股東。 華南城也由此成為今年首家賣身成功的房企，實(shí)現(xiàn)了由民營變?yōu)樯钲趪Y控股企業(yè)，但其面臨的債務(wù)危機(jī)遠(yuǎn)沒有解除。 截至2021年底，華南城流動負(fù)債有530.06億港元，主要為短期借款，其中一年內(nèi)到期的短期借款有207.5億港元。 而華南城賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有46.81億港元，遠(yuǎn)不足以覆蓋207.5億港元的短期借款。 另外華南城旗下還多只美元債尋求了展期。 7月27日，華南城宣布，旗下5只債券進(jìn)行展期獲得債券持有人通過。這5只債券分別為2022年到期的11.5%優(yōu)先票據(jù)、2022年到期的10.875%優(yōu)先票據(jù)、2022年到期的7.25%優(yōu)先票據(jù)、2023年到期的11.95%優(yōu)先票據(jù)，2023年到期的10.75%優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模總額為15.7億美元。 由于有國資背景股東的信用加持，華南城這5只美元債展期后，票據(jù)利率統(tǒng)一調(diào)整為9%。 此前華南城已經(jīng)對其中的2只進(jìn)行了展期安排。分別將今年2月份、6月份到期的美元債，延后了6個月、4個月。隨后的4月18日，華南城如期償付了本息6.51億元的中票。 美元債的反復(fù)展期以及利率統(tǒng)一降低，雖然緩解了短期內(nèi)的償債壓力，但資本市場仍然有疑慮。 截止7月29日收盤，華南城股票價格下跌3.64%，收于0.53港元/股，繼續(xù)徘徊于仙股之列。

7月29日晚，恒大發(fā)布公告，對境外債務(wù)重組工作進(jìn)展和方案原則進(jìn)行了說明，同時也公布了今年上半年的銷售情況。 恒大表示，近一個階段，恒大集團(tuán)一直與其財務(wù)及法律顧問評估集團(tuán)的情況，以制定尊重所有利益相關(guān)方權(quán)利的解決方案，并旨在逐步恢復(fù)有序經(jīng)營，釋放運(yùn)營和資產(chǎn)價值。 同時，恒大還在公告中指出，一直與多位持有公司及其境外子公司景程公司發(fā)行的美元票據(jù)的債權(quán)人及有關(guān)顧問進(jìn)行溝通，促進(jìn)制定境外債務(wù)重組方案。 對于當(dāng)前債務(wù)重組的進(jìn)展，恒大稱，正對集團(tuán)核心業(yè)務(wù)開展必要、有序的盡職調(diào)查工作，探討潛在可行的境外債務(wù)重組方案，盡職調(diào)查的信息將作為制定境外債務(wù)重組方案的重要依據(jù)。 “鑒于本集團(tuán)的規(guī)模和復(fù)雜性以及本集團(tuán)所處的行業(yè)現(xiàn)狀，盡職調(diào)查工作仍在推進(jìn)中。” 恒大表示，預(yù)計盡職調(diào)查工作將在近期基本完成，屆時將與有關(guān)債權(quán)人及其顧問溝通境外債務(wù)重組方案的框架和建議，希望在2022年內(nèi)盡快公布具體重組方案并取得積極進(jìn)展。 在1月26召開的第一次中國恒大債權(quán)人電話會議上，恒大首次明確表示，將在今年7月底前提出債務(wù)重組方案。后在3月22日第二次債權(quán)人電話會議以及多次公告中也表示預(yù)期會在7月底前公布重組方案，但未提及重組方案的具體范圍。 從此次公告中可以看出，恒大目前推進(jìn)的債務(wù)重組方案主要針對境外債務(wù)。 就境外債，在3月22日晚召開的第二次中國恒大債權(quán)人電話會議上，恒大方面透露，根據(jù)初步梳理，公司境外直接債務(wù)折合約227億美元，包括：中國恒大發(fā)行的142億美元境外債券，天基控股的子公司景程公司發(fā)行的52億美元境外債券，以及項(xiàng)目融資和私募融資等其他境外債務(wù)33億美元。 除此之外，還存在中國恒大境外主體為部分境內(nèi)融資提供了保證擔(dān)保，以及為部分境外股權(quán)融資提供回購承諾等或有債務(wù)的情況，如房車寶集團(tuán)相關(guān)的股權(quán)回購義務(wù)等。 就境內(nèi)債而言，恒大有部分已獲得債券人的展期同意，包括“20恒大02”、“20恒大03”、“20恒大04”、“21恒大01”、“ 15恒大03”、“20恒大01”等，但大部分債券本息的展期時間僅為半年。 除了境外債務(wù)重組的進(jìn)展外，恒大還對今年上半年的經(jīng)營狀況進(jìn)行了簡單說明，上半年共實(shí)現(xiàn)合約銷售額約122.6億元，合約銷售面積約119.3萬平方米。 恒大稱，截至目前，集團(tuán)已售未交樓項(xiàng)目中96%已部分或全部復(fù)工，實(shí)際施工人數(shù)達(dá)到集團(tuán)正常施工要求的86%。自2021年7月1日以來，恒大已累計竣工交付物業(yè)23.2萬套，建筑面積2419萬平方米。 在資產(chǎn)出售方面，7月28日，有市場消息稱，恒大正尋求出售位于香港灣仔的中國恒大中心物業(yè)，市場估值約90億港元。李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)方面向界面新聞確認(rèn)，其已就該物業(yè)遞交了投標(biāo)書。 恒大是在2015年從華人置地手中以125億港元收購的香港恒大中心。這已不是香港恒大中心首次尋求出售，2021年8月，恒大就已經(jīng)有意出售該物業(yè)，當(dāng)時提出了超過20億美元的潛在價格。此后有消息稱越秀地產(chǎn)可能以105億港元接盤，但這項(xiàng)交易最終沒有完成。 恒大在最新的公告中還提到了恒馳5的預(yù)售情況。在今年年初首車下線后，3月份通過了工信部第353批新產(chǎn)品公示，恒馳5獲得銷售資格。今年7月6日正式開始預(yù)售，截至目前已累計收到預(yù)售訂單超過3.7萬臺。恒馳5預(yù)計9月20日量產(chǎn)，10月起將陸續(xù)交付。

　　“下半年吸收外資有望保持向好態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長。”中國貿(mào)促會研究院國際貿(mào)易研究部主任趙萍在接受中國證券報記者采訪時說，盡管下半年吸收外資面臨一定挑戰(zhàn)，但總體來看，吸收外資的積極因素在增多。 　　今年以來，我國吸收外資延續(xù)了去年兩位數(shù)增長的良好勢頭。長期向好的經(jīng)濟(jì)基本面、超大規(guī)模的市場吸引力、持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境是外資持續(xù)深耕中國市場的主要原因。 　　看好中國市場加快投資布局 　　“今年以來，包括寶馬在內(nèi)的一批跨國公司加快在華投資布局，充分說明外資企業(yè)對中國市場信心不減，看好在華長期發(fā)展前景。”商務(wù)部新聞發(fā)言人束玨婷日前表示。 　　商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，我國合同外資1億美元以上大項(xiàng)目實(shí)到外資476.8億美元，同比增長40.3%，占我國同期實(shí)際使用外資的54.3%。 　　外資加快在華投資布局的背后是中國完整產(chǎn)業(yè)體系、超大規(guī)模市場等方面的長期綜合優(yōu)勢，以及長期向好的經(jīng)濟(jì)基本面。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年我國GDP同比增長2.5%，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。 　　“中國經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出的強(qiáng)大韌性和活躍的市場需求，堅定了集團(tuán)擴(kuò)大在華投資的決心。我們會不斷加大創(chuàng)新力度，積極參與中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展?！睂汃R集團(tuán)大中華區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官高樂說。 　　“我國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展前景向好，不斷改善市場環(huán)境，繼續(xù)吸引了直接投資和以中長期資產(chǎn)配置為目的的資金流入?！眹彝鈪R管理局副局長、新聞發(fā)言人王春英說，我國良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景能夠給國際投資者帶來比較持續(xù)穩(wěn)定的回報，外商來華長期投資的意愿持續(xù)性較強(qiáng)。除了新增的投資資本金、股東貸款流入外，很多外商投資企業(yè)都把利潤中相當(dāng)一部分用于在華再投資。與其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，中國的外資企業(yè)利潤用于再投資的比例處于較高水平。 　　優(yōu)化營商環(huán)境提升投資信心 　　與此同時，我國采取一系列穩(wěn)外資措施，著力打造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境，助力跨國公司在華發(fā)展。商務(wù)部副部長錢克明日前表示，商務(wù)部將和各地方、各相關(guān)部門一道，繼續(xù)全力做好穩(wěn)外資各項(xiàng)工作，為外資企業(yè)在華發(fā)展提供更優(yōu)的環(huán)境、更好的服務(wù)。 　　“面對疫情挑戰(zhàn)，松下在華銷售業(yè)績?nèi)员３謨晌粩?shù)增長，離不開中國出臺的一系列穩(wěn)外資政策，以及持續(xù)打造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境?！彼上码娖髦袊鴸|北亞公司副總裁趙炳弟坦言。 　　波士頓咨詢公司中國區(qū)執(zhí)行合伙人吳淳表示，中國經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，營商環(huán)境更加與國際接軌，都有利于在華外資企業(yè)的發(fā)展。 　　中國歐盟商會6月發(fā)布的《商業(yè)信心調(diào)查2022》顯示，在華歐洲企業(yè)持續(xù)看好中國的研發(fā)和創(chuàng)新環(huán)境。其中，40%的受訪企業(yè)表示，中國的研發(fā)和創(chuàng)新環(huán)境優(yōu)于世界平均水平。 　　“從中國貿(mào)促會近期調(diào)研情況看，中國持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，提升了外資企業(yè)對中國市場的信心，也堅定了外資企業(yè)擴(kuò)大在華投資的決心?！敝袊Q(mào)促會新聞發(fā)言人、貿(mào)易投資促進(jìn)部部長馮耀祥此前在中國貿(mào)促會例行新聞發(fā)布會上說。 　　政策支持加碼增強(qiáng)引資力度 　　為進(jìn)一步穩(wěn)外資，更多舉措已排上日程。比如，相關(guān)部門正加快修訂《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，擴(kuò)大鼓勵范圍；加快完善重點(diǎn)外貿(mào)企業(yè)服務(wù)保障制度，幫助企業(yè)用好RCEP等自貿(mào)協(xié)定優(yōu)惠政策。 　　此外，在推動項(xiàng)目落地方面，相關(guān)部門正梳理1億美元以上外資大項(xiàng)目，加大招商和要素保障力度，推動項(xiàng)目早落地、早投產(chǎn)、早達(dá)產(chǎn)。在優(yōu)化營商環(huán)境方面，商務(wù)部正編制《中國外商投資指引》，為外商在華發(fā)展提供更好的服務(wù)；加大制造業(yè)、研發(fā)中心等領(lǐng)域引資政策支持力度，優(yōu)化引資結(jié)構(gòu)等。 　　在商務(wù)部研究院國際市場研究所副所長白明看來，中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，開放力度不斷加大，對外資吸引力日益增強(qiáng)，吸收外資平穩(wěn)增長態(tài)勢不會改變。在疫情不出現(xiàn)反復(fù)情況下，下半年吸收外資有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。 　　趙萍表示，下半年吸收外資面臨高基數(shù)、疫情等不確定性因素影響，但總體來看，下半年吸收外資積極因素正在增多。對外開放力度持續(xù)加大，開放領(lǐng)域逐漸增多，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)步恢復(fù)，鼓勵外商投資范圍擴(kuò)大，重大項(xiàng)目加快落地，一系列政策舉措持續(xù)為外資企業(yè)在華發(fā)展提供了更廣闊的空間。整體而言，下半年吸收外資有望保持向好態(tài)勢。

“老家的房子好像真的便宜了?！痹谏虾９ぷ鞯陌不杖诵∮嘧罱惺艿?。 　　人口的不斷流出和高企的庫存，讓一些三四線城市的房地產(chǎn)在比較長的時間里呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。為了緩解疲態(tài)，部分三四線城市進(jìn)入了政府層面的“限跌令”，和房企層面的“花式促銷”并行狀態(tài)。 　　“老家的房價降了不少” 　　畢業(yè)工作了五年之后，攢了一筆錢的小余開始考慮是在上海還是老家置業(yè)的問題。 　　小余在老家的中介告訴她，老家的房價降了不少。中介自己就有一套房子打算出手，是在2016年前后以4000元的單價購入的，2018年最貴的時候漲到了9000元，還想等等再升值，結(jié)果去年8000元掛了一年沒賣出去，今年調(diào)到7000元，前不久又調(diào)到了6000元。 　　“老家在2018年左右，房價確實(shí)漲了2000-3000元，但咱老家平均月收入才4000元，房價8000元很恐怖了。那段時間，開發(fā)商大量造房子，但又沒留住涌到大城市的年輕人，現(xiàn)在價格跌到了2017年甚至更低了?！敝薪檎f。 　　小余在老家的朋友也在今年終于把空置了五年的新房轉(zhuǎn)手出去。五年前54萬元買進(jìn)，今年56萬元賣出，朋友一算，五年的利息虧了大概8、9萬元，心里實(shí)在不舒服。 　　小余問過朋友，為啥不把房子裝修租出去。朋友說，老家也沒什么租房需求，一年租金1.5萬元，租五年的錢還趕不上裝修費(fèi)。 　　“這么看來還是上海的房價穩(wěn)，起碼不會跌?！毙∮嘤浀梦迥昵皠偖厴I(yè)時，看過一個小兩房，售價大概是兩百多萬元，現(xiàn)在類似的房子要四百萬元了。 　　房價的持續(xù)下跌也是近來不少三四線城市的隱痛。7月15日，國家統(tǒng)計局公布6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，牡丹江市二手房同比跌幅為10.4%，也是唯一一個跌幅出現(xiàn)兩位數(shù)的城市，其5月二手房價的同比跌幅同樣也為10.5%。 　　繼鶴崗“房子跌回白菜價”之后，牡丹江這一東北城市再度因?yàn)榉績r出了圈，市場上也有了“牡丹江房價跌回15年前，5萬一套房”的消息。 　　對于房價“跳水”的原因，黑龍江省統(tǒng)計局在2020年發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報》中直言不諱：牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對此表示，上半年一、二線城市的房地產(chǎn)市場在產(chǎn)業(yè)的支撐下，市場修復(fù)跡象顯現(xiàn)；三、四線城市的房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)同比下滑局面，庫存較高。 　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2022年5月底，按近6個月月均銷售面積計算，三、四線代表城市出清周期23.4個月，較2021年末延長6.1個月，市場庫存去化壓力較大。 　　壓力下的向左走和向右走 　　穩(wěn)住房價需要怎樣的支撐？三四線城市也開始不斷探索。 　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至7月25月，2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過550次，同比上漲接近70%，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。 　　其中，三四線城市在多個方向的穩(wěn)樓市政策中都起到了先鋒作用。梳理發(fā)現(xiàn)，降低首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等硬核措施，都是由三四線城市“打頭陣”，再向一二線城市遞進(jìn)。但面對始終起色不大的樓市，“限跌令”成為了其中直截了當(dāng)?shù)囊徽小? 　　7月19日，四川省涼山彝族自治州冕寧縣發(fā)布通知，在取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案10日內(nèi)一次性公示房源價格，公示價應(yīng)與報備價格一致，實(shí)際成交價格不得高于備案價，同時不能低于備案價20%以上銷售。 　　7月4日，廣東中山發(fā)文明確，新房售價申報3個月后可申報調(diào)價，每次調(diào)降幅度不超上次售價的5%，加入“限跌”行列。 　　自2021年8月，湖南岳陽成為了第一個出臺“限跌令”的城市后，近一年的時間過去，陸續(xù)有20余個城市加入隊(duì)伍。其中，除了個別二線城市外，包括湖南株洲、江蘇泰州、安徽安慶等在內(nèi)的三四線城市仍為主力。 　　“限跌令”的發(fā)出本質(zhì)上還是出于穩(wěn)定的考慮，近年來，因?yàn)闃潜P降價導(dǎo)致購房業(yè)主不滿的事件屢見不鮮。但面對房企銷售困難、債務(wù)壓力大的現(xiàn)實(shí)，多地也出現(xiàn)了“曲線降價”的花式促銷活動。 　　從小麥換房、大蒜換房，到西瓜換房、水蜜桃換房，農(nóng)產(chǎn)品在這個夏天排著隊(duì)涌入樓市，但售樓處的工作人員卻直言并不需要大蒜、水蜜桃交割，農(nóng)產(chǎn)品們也只是房企隱性降價的“工具人”。 　　近來，還有江西樟樹中介每賣一套房財政獎勵1000元，河北承德購買自住型公寓類項(xiàng)目可享住宅水、氣、暖價同等政策，這些創(chuàng)新政策同樣自樓市承壓較大的三四線城市產(chǎn)生。 　　“房價連著地價，嚴(yán)禁開發(fā)商降價促銷以防止地價下跌成為各地政府‘限跌令’的核心內(nèi)容?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房企在去化不暢造成流動性重壓之下，不“違規(guī)”降價促銷，成為房企營銷新方式。 　　花式促銷的降價嘗試和“限跌令”的兜底，雖然看上去是兩個方向相反的行為出現(xiàn)在同樣的三四線市場中，卻出自一體兩面的提銷售、去庫存以及穩(wěn)房價初衷。 　　隨著門檻逐步放松，政策利好以及就業(yè)機(jī)會下沉，三四線城市也在期待著承接周邊大城市的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，等待著一個經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展加快、支撐房價上升的機(jī)會。(完)

　　7月以來，近70個城市發(fā)布穩(wěn)樓市新政，部分地區(qū)為鼓勵樓市成交，推出了一系列創(chuàng)新性措施。業(yè)內(nèi)人士表示，穩(wěn)樓市政策效果逐步傳導(dǎo)至市場端，市場信心逐步提升，同時房企拿地積極性有所提高。 　　推出優(yōu)惠活動 　　有的地區(qū)推出購買商業(yè)屬性住房可以享受與住宅相同的水、氣以及供暖價格政策。 　　日前，河北承德在房地產(chǎn)展示交易會上宣布，進(jìn)一步為開發(fā)企業(yè)展示品質(zhì)樓盤提供空間，并特別提出商房民享，購買自住型公寓類項(xiàng)目享受住宅水、氣、暖價同等政策，商業(yè)屬性政策不變。降低首付比例，普通住宅首套房首付比例為20%，二套房首付比例為30%。購買二星及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動式超低能耗自住或新建全裝修自住住房的住宅公積金貸款額度上浮20%。 　　有的地區(qū)對中介機(jī)構(gòu)給予財政補(bǔ)貼。7月8日，江西省宜春市樟樹市印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)樟樹市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》的通知，在2022年7月1日至2022年12月31日期間，已備案的中介機(jī)構(gòu)每銷售一套商品房，給予1000元財政獎勵。另外，根據(jù)該政策，在2022年7月1日至2022年12月31日期間，在市規(guī)劃建成區(qū)購買新建商品房(以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))，屬首次購買住房的，給予300元/平方米補(bǔ)貼；屬非首次購買住房的，給予200元/平方米補(bǔ)貼。符合國家二孩、三孩政策的家庭，憑戶口本購買新建商品住房時，分別給予300元/平方米、500元/平方米補(bǔ)貼。購買非住宅商品房的，給予300元/平方米補(bǔ)貼。 　　近期，安徽池州、山東德州等地發(fā)布舉行房展會的消息，并配合推出優(yōu)惠活動，主要包括契稅補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券、下調(diào)首付比例等內(nèi)容。其中，在哈爾濱市主城9區(qū)內(nèi)購買新房，給予100%契稅補(bǔ)貼；購買二手住房，給予50%契稅補(bǔ)貼。 　　政策效果逐步顯現(xiàn) 　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月以來，已有近70個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。各地因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 　　穩(wěn)樓市政策效果逐步顯現(xiàn)，部分地區(qū)樓市成交出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇。 　　7月24日，江西宜春表示，樟樹市住建局因城施策，結(jié)合市場實(shí)際，擬定《關(guān)于促進(jìn)樟樹市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，旨在認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控工作要求，分別從實(shí)行購房和銷售補(bǔ)貼政策、優(yōu)化房地產(chǎn)配套規(guī)劃、加大金融政策支持力度、拓展庫存去化渠道、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化政務(wù)環(huán)境六個方面，共計出臺23條針對性措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。其中購房和銷售補(bǔ)貼政策針對性強(qiáng)，補(bǔ)貼力度較大，反響較大。自文件下發(fā)，銷售效果較上個月有明顯改善，截至目前銷售面積環(huán)比增長64%，銷售額環(huán)比上升65%。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，穩(wěn)樓市政策效果逐步傳導(dǎo)至市場端，市場信心逐步提升，預(yù)計四季度市場會有明顯改善。 　　房企拿地積極性提升 　　隨著銷售逐步企穩(wěn)，房企拿地的積極性有所恢復(fù)。7月25日，上海開啟今年第二輪土拍，首日17幅地塊皆順利出讓，無一流拍。部分地塊房企競拍積極性較高。 　　從上市房企近期發(fā)布的公告看，不少房企拿地積極性有所提高，部分房企拿地金額較高。 　　陸家嘴公告顯示，全資子公司上海佳川置業(yè)有限公司(簡稱“佳川置業(yè)”)于2022年7月25日以47.7億元競得上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)PDP0-0706單元C06-03地塊，土地出讓面積為63675.3平方米，掛牌起始價為43.58億元，出讓年限為70年，容積率為2.0。公司稱，該地塊處于川沙新市鎮(zhèn)的門戶位置，與佳川置業(yè)已持有的川沙新市鎮(zhèn)C04-12、C04-13、C04-14地塊及C06-01、C06-02地塊相鄰，本次競得該地塊預(yù)期能與上述地塊形成良好的互動，凸顯規(guī)模優(yōu)勢。 　　7月25日，城投控股全資子公司上海城投置地(集團(tuán))有限公司競得上海市長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)一宗地塊，該地塊出讓面積為23047.8平方米，出讓價款約為27.63億元。出讓宗地范圍內(nèi)配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的8%以上，綠地率為35%。 　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，當(dāng)前核心城市優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧，優(yōu)質(zhì)地塊樓盤去化速度較快，對房企吸引力較大。

　　中共中央政治局7月28日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。 　　“保交樓”首入中央政治局會議內(nèi)容 　　最近一個月，多地爛尾樓盤的“停貸”風(fēng)波，引發(fā)了各方對房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注。本次會議十分具有針對性地明確：壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。 　　“穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)開始變化，從之前的防風(fēng)險與穩(wěn)市場，轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場、防風(fēng)險與穩(wěn)民生并重?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“保交樓”第一次出現(xiàn)在中央政治局會議，觸發(fā)因素是房地產(chǎn)風(fēng)險存在從房地產(chǎn)企業(yè)蔓延至下游的民生保障領(lǐng)域的隱患。 　　“推動保交樓、穩(wěn)民生，關(guān)鍵是壓實(shí)地方政府的主體責(zé)任。至于責(zé)任應(yīng)如何壓實(shí)，途徑就是用足用好政策工具箱?！崩钣罴握J(rèn)為，在“一城一策”的框架下，各地方政府壓實(shí)責(zé)任、用足用好政策工具箱的效果仍需提高。 　　“從會議的表述來看，用‘壓實(shí)’兩個字，體現(xiàn)出對這一風(fēng)險重視度提升的同時，對于地方化解風(fēng)險的實(shí)際落地行動會有充分關(guān)注?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認(rèn)為。 　　“當(dāng)前保交樓的政策比較清晰，地方政府、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合，房企積極參與復(fù)工。不排除下半年會有新一輪的保交樓政策?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是在推動房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護(hù)購房者合法權(quán)益等方面會有積極的進(jìn)展和表現(xiàn)。 　　此前一周內(nèi)，銀保監(jiān)會3次表態(tài)，另有超過10城發(fā)布保交樓相關(guān)的政策舉措。25日，銀保監(jiān)會召開全系統(tǒng)2022年年中工作座談會暨紀(jì)檢監(jiān)察工作(電視電話)座談會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜說，中央會議定調(diào)后，后續(xù)各地舉措及配套資金或?qū)⒓涌炻鋵?shí)。只有“保交樓”如期推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇，樓市信心和預(yù)期才能好轉(zhuǎn)，下半年市場才更好穩(wěn)定恢復(fù)。 　　“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”當(dāng)頭，“房住不炒”不變 　　“房住不炒”的定位自2016年提出后，本次會議繼續(xù)明確“房住不炒”的定位不變。 　　“今年以來全國超過百城出臺了住房支持政策，支持合理住房需求。預(yù)計下半年地方支持性政策仍會進(jìn)一步加碼，但底線是‘房住不炒’?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷J(rèn)為。 　　值得注意的是，“‘穩(wěn)定房地產(chǎn)市場’的表述排在了‘房住不炒’的前面”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的矛盾在于出現(xiàn)了不穩(wěn)定的因素，因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的表述具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。 　　“各地下半年要把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場作為工作的核心目標(biāo)和工作方向，即要對影響房地產(chǎn)穩(wěn)定的因素進(jìn)行剔除，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)說。 　　劉麗杰也提到，二季度以來市場整體出現(xiàn)了底部修復(fù)的良好跡象，但近期部分期房業(yè)主停貸、房企債務(wù)違約等情況成為市場不穩(wěn)定的因素，這導(dǎo)致新房市場的觀望，干擾了市場修復(fù)節(jié)奏?！岸康禺a(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定，所以穩(wěn)樓市是重中之重。” 　　繼續(xù)支持剛性需求和改善性住房需求 　　會議指出，支持剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計后續(xù)對于改善性的需求支持力度會加大，這同樣關(guān)系到因城施策用足用好政策工具箱的問題。 　　陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍面臨較多的不穩(wěn)定因素，短期房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，重點(diǎn)關(guān)注二線城市政策改善帶來的需求釋放。 　　“政策工具箱里既會包含需求側(cè)支持政策，除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等促進(jìn)住房消費(fèi)的力度也有加大的空間?！眲Ⅺ惤苷J(rèn)為，未來或更會側(cè)重供給端的政策支持，例如預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、房企紓困政策等。 　　“過去比較強(qiáng)調(diào)各地政策放松的主動性，上半年各地在需求方面有很多創(chuàng)新，包括首套和二套、新房和二手房，以及在人才、農(nóng)民工、新市民、三孩家庭、大學(xué)生等層面都落實(shí)了非常好的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年會是一個政策工具鞏固、消化、細(xì)化、實(shí)化的過程。 　　“上半年房地產(chǎn)政策密集但效果弱于預(yù)期，所以下半年要在政策落實(shí)中‘用足用好’，讓政策最大化發(fā)揮效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說。(完)

北京住房公積金管理中心網(wǎng)站28日發(fā)布《關(guān)于2022住房公積金年度住房公積金繳存有關(guān)問題的通知》稱，今年度公積金繳存基數(shù)上限為31884元，如按12%繳存比例計算，最高每月可繳納7652元公積金。 　　通知稱，2022住房公積金年度住房公積金繼續(xù)執(zhí)行5%至12%的繳存比例政策，繳存單位可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況在規(guī)定范圍內(nèi)自主確定具體繳存比例。 　　通知明確，自2022年7月1日起，2022住房公積金年度住房公積金繳存基數(shù)上限為31884元，具體繳存比例對應(yīng)月繳存額上限見附件；月繳存基數(shù)下限為2320元。推薦繳存單位通過北京市人力資源和社會保障局網(wǎng)站申報“五險一金”年度繳費(fèi)基數(shù)，實(shí)現(xiàn)一次性辦理。北京住房公積金網(wǎng)上業(yè)務(wù)平臺及業(yè)務(wù)柜臺的原申報渠道照常運(yùn)行。 　　需要一提的是，無論是繳存基數(shù)上限還是月繳存額上限，今年北京公積金的增幅都很大。去年度和前年度相比分別只增加了435元和106元，而今年度和去年度相比則增加了3663元和878元。

時隔不足三個月，華潤置地再現(xiàn)高管人事變動。 7月26日，華潤置地發(fā)布公告稱，于7月26日起，因本公司的工作安排，李欣辭任公司總裁，繼續(xù)擔(dān)任華潤置地執(zhí)行董事、董事會主席及董事委員會內(nèi)現(xiàn)有職位。接任者為首席人力資源官、華北大區(qū)董事長吳秉琪，獲委總裁一職。 公開資料顯示，吳秉琪于1993年加入華潤（集團(tuán)）有限公司，曾任職于華潤物業(yè)有限公司，自2007年加入華潤置地至今已有15年。 華北大區(qū)結(jié)算營業(yè)額貢獻(xiàn)占比居首位 接過華潤置地總裁這一重?fù)?dān)前，吳秉琪在華潤置地?fù)?dān)任最長的職務(wù)是華西大區(qū)總經(jīng)理，足足有9年時間。 華西大區(qū)最初稱為成都大區(qū)，2013年10月吳秉琪出任成都大區(qū)總經(jīng)理一職，同時還擔(dān)任華潤置地高級副總裁。 隨著房企全國化布局的不斷加深，多家房企開啟組織架構(gòu)調(diào)整，華潤置地也不例外。據(jù)年報顯示，2016年華潤置地將原北京大區(qū)及山東大區(qū)合并為華北大區(qū)、原上海大區(qū)及江蘇大區(qū)合并為華東大區(qū)、原福建大區(qū)和深圳大區(qū)合并為華南大區(qū)、原成都大區(qū)改為華西大區(qū)、原武漢大區(qū)改為華中大區(qū)、原沈陽大區(qū)改為東北大區(qū)。 簡單來說，就是將企業(yè)布局區(qū)域從單個城市轉(zhuǎn)為“東南西北中”。 這一次調(diào)整帶來的影響是，繼續(xù)擔(dān)任華西大區(qū)總經(jīng)理的吳秉琪，有機(jī)會進(jìn)一步接觸到華潤置地集團(tuán)層面。 機(jī)會在2021年到來。彼時，華潤置地旗下華東、華西、華北、華南四大區(qū)域“區(qū)首”互調(diào)，其中，華西大區(qū)總經(jīng)理吳秉琪，被調(diào)至華北大區(qū)任董事長一職務(wù)，至今不過一年半。與此同時，華潤置地將華南大區(qū)一拆二，分為華南大區(qū)和深圳大區(qū)。 失去了深圳大區(qū)后，華南大區(qū)在集團(tuán)結(jié)算營業(yè)額的占比從排名第一下滑至倒數(shù)第二，但華北大區(qū)卻從第二的位置上升至第一。 數(shù)據(jù)顯示，2021年，華潤置地實(shí)現(xiàn)開發(fā)物業(yè)結(jié)算營業(yè)額1838.6億元，其中，華北大區(qū)貢獻(xiàn)409.37億元，占比高達(dá)22.3%；深圳大區(qū)貢獻(xiàn)220.82億元，占比12%；華南大區(qū)貢獻(xiàn)169.92億元，占比9.2%。 半年斥資242.96億重倉北京 華潤置地押注北方的決心，可在北京集中供地中窺出端倪。 據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，在北京2022年首輪集中供地中，華潤置地報名參拍10宗塊地，是第一批土拍報名地塊最多的房企，其次是中海地產(chǎn)和綠城，分別報名參拍7宗地塊和6宗地塊。 但由于華潤置地參拍項(xiàng)目競得較為火熱，不少項(xiàng)目在觸及地價上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”或競報“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，最后分別以57.12億元、22.8億元競得玉泉營街道紀(jì)家廟村地塊、石景山首鋼園地塊2宗地塊，拍地中標(biāo)率僅20%。 收獲不佳的華潤置地在北京年內(nèi)第二輪集中供地繼續(xù)展開攻勢，以報名參拍9宗地塊再次成為當(dāng)時報名地塊最多的房企。但和華潤置地競爭拍地的對手卻換了，分別是報名7宗地塊的首開、北京城建，報名4宗地塊的中海、金茂。 得益于參拍地塊減少，華潤置地拍地中標(biāo)率上升至22.22%，分別以74.7億元、44.16億元競得北京豐臺亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，地價總額高達(dá)118.86億元。 “北京土拍市場上，流水的房企，鐵打的華潤置地?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，自2020年起，華潤置地就隱隱有重倉北京的跡象，只是這種跡象在集中供地中表現(xiàn)得更加明顯，例如，以聯(lián)合體的方式在2021年北京首輪土拍推出的30宗地塊中參拍不少于7宗地塊，且在行業(yè)急轉(zhuǎn)而下的2021年二輪供地中華潤獨(dú)立報名參拍了7宗地塊。 Ifind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，華潤置地分別在北京競得1宗、2宗、3宗、2宗、6宗宅地，拿地總價分別為39.5億元、76.37億元、114.6億元、152億元和328.78億元，2021年的拿地金額翻倍。 進(jìn)入2022年，華潤置地在重倉北京土儲上依舊毫不手軟。截至2021年6月底，華潤置地競得5宗宅地，拿地總價為242.96億元，占2021年全年北京拿地總價的73.9%。 盤古智庫高級研究員江瀚表示，目前華潤置地?fù)屨急狈绞袌鍪潜容^明顯的，或者說，華潤置地有著向北、向未涉足的市場進(jìn)一步挺進(jìn)的趨勢。 填補(bǔ)上海市場空缺 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，華潤置地在北京市場的爭奪，一方面是出于對規(guī)模擴(kuò)張的訴求，一方面是為了填補(bǔ)上海市場的空缺。 華潤置地曾在2020年年報中指出，要實(shí)現(xiàn)“重塑華潤置地”的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)簽約額行業(yè)前十、購物中心綜合實(shí)力行業(yè)第一、華潤萬象生活物管進(jìn)入第一梯隊(duì)、商管保持行業(yè)第一等發(fā)展目標(biāo)。 即使在樓市下行的2022年，李欣也表示，華潤置地是比較看重行業(yè)排名的，希望銷售目標(biāo)在去年的簽約額基礎(chǔ)上能夠有所提升，排名能有所提升。雖然李欣否認(rèn)華潤置地并非唯規(guī)模論，但想要實(shí)現(xiàn)簽約額的增長自然少不了拿地、開發(fā)。 此外，由于參與了2020年4月發(fā)生的虹口“圍標(biāo)”事件，華潤置地不得不面臨上海土儲告急卻無法補(bǔ)倉的窘境。 盡管沒有公開的處罰文件禁止華潤置地拿地，但自2020年至今已有2年時間，華潤置地并未在上海任一場土拍現(xiàn)場出現(xiàn)，另傳言在報名2021年上海首次集中出讓時還遭到了官方的拒絕。 受無房可售影響，華潤置地在上海權(quán)益銷售額排名持續(xù)下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年至2021年，華潤置地在上海權(quán)益銷售額的排名分別為第10名、第11名、第13名和第19名。 在華潤置地內(nèi)部，“圍標(biāo)”事件的影響也在逐步加大。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，華東大區(qū)分別實(shí)現(xiàn)簽約額729.27億元、793.42億元、736.48億元，占總簽約額的30.1%、27.8%、23.3%，均在2021年出現(xiàn)明顯下滑。 值得一提的是，上海標(biāo)的高、貨值大、利潤空間足，想通過環(huán)滬城市填補(bǔ)份額十分困難，最理想的方法是通過北京、廣州、深圳三個一線城市分?jǐn)倝毫Α? 億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，管理者確實(shí)會對企業(yè)布局的側(cè)重有影響，但現(xiàn)在房地產(chǎn)的形勢已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，未來企業(yè)的布局會回歸“雙核”——核心城市、核心板塊，原來管理者熟悉的區(qū)域也肯定是優(yōu)選核心區(qū)域布局。

7月27日，大悅城地產(chǎn)有限公司（簡稱“大悅城地產(chǎn)”）發(fā)布2022年前6個月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，今年1-6月，大悅城地產(chǎn)連同其附屬公司、聯(lián)營公司及合營公司實(shí)現(xiàn)合同銷售總面積約40.3萬平方米，合同銷售總金額約162.97億元。 與此同時，今年1-6月，在大悅城地產(chǎn)的15個投資物業(yè)中，出租率排名前兩位的是朝陽大悅城、天津南開大悅城，平均出租率分別為98%、97%。

中國城鄉(xiāng)并未直接協(xié)議受讓股東股票，而是采用部分要約收購方式，主要是為了規(guī)避觸發(fā)全面要約收購。 改旗易幟投入央企懷抱的水處理龍頭碧水源(300070)（300070.SZ），近日再添新一輪資本運(yùn)作。 7月26日晚間公告，碧水源控股股東中國城鄉(xiāng)控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中國城鄉(xiāng)”）向除收購人及其一致行動人以外的碧水源全體股東發(fā)出的部分要約收購，要約價格為6.00元/股，要約收購股份數(shù)量為4.07億股，合計斥資24.4億元，增持公司股比11.23%。 此前的2019年至2021年，中國城鄉(xiāng)與一致行動人中交基金通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非公開發(fā)行等措施，合計持有上市公司22.17%股票，并通過表決權(quán)委托持有碧水源2.80億股，即7.74%股權(quán)相應(yīng)表決權(quán)，合計控股公司29.90%。 在本輪要約收購?fù)瓿珊?，中國城鄉(xiāng)及一致行動人將進(jìn)一步提升控股率至33.40%。 對于發(fā)出要約收購的目的，公告指出，收購人看好上市公司未來發(fā)展前景，擬通過本次要約收購增加所持有的上市公司持股比例，發(fā)揮混合所有制優(yōu)勢，借助中國城鄉(xiāng)及中交集團(tuán)的資源和實(shí)力優(yōu)勢，推動上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展，增強(qiáng)上市公司競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)國有資本的放大效應(yīng)。 “已經(jīng)獲得接近30%股權(quán)的上市公司大股東，一般來說沒有動力將控制權(quán)進(jìn)一步提高”，一位常年參與并購重組項(xiàng)目的投行人士告訴記者，只有一些存在30%股權(quán)“一票決定制”公司，股東才有可能出于控制權(quán)的考慮加大控股比例。但顯然碧水源并沒有這樣的公司章程。 若非出于控制權(quán)的考量，那么，中國城鄉(xiāng)發(fā)出要約收購的目的又是什么？ 股東頻繁套現(xiàn) 根據(jù)7月22日碧水源披露的《業(yè)績補(bǔ)償承諾進(jìn)展事項(xiàng)》，2019年5月、6月及2021年3月，公司股東，前董事長兼實(shí)際控制人文劍平、前副董事長劉振國、前公司監(jiān)事主席陳亦力、前監(jiān)事周念云四人，與當(dāng)前公司控股股東中國城鄉(xiāng)分別簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并約定了業(yè)績補(bǔ)償承諾。 此后，碧水源因業(yè)績不達(dá)標(biāo)觸發(fā)了補(bǔ)償義務(wù)。截至前述公告日，四人應(yīng)償業(yè)績承諾總計10.03億元，其中仍待償業(yè)績承諾4.584億元，文劍平、劉振國、陳亦力、周念云的待償金額分別為3.01億元、1.3億元、1628萬元和1072萬元。另外，劉振國此前業(yè)績補(bǔ)償款由其前妻王雪芹代付，代付金額為2.02億元。 文劍平、王雪芹截至目前均為公司前十大流通股股東，且均于今年不斷套現(xiàn)公司股票，碧水源股價因此受累，今年深度下挫近三成，最低跌至4.14元。 今年6月17日，碧水源公告，文劍平持股再度被司法凍結(jié)。文劍平當(dāng)前持有公司股票4.01億股，占股11.08%，但累計質(zhì)押、凍結(jié)股票2.12億股，占股5.85%。同一天，文劍平提前終止了本輪減持計劃。 補(bǔ)償義務(wù)人資信情況堪憂，但要約收購卻是一針強(qiáng)心劑。截至7月27日收盤，碧水源日內(nèi)收漲9.96%，股價回升至5.63元。 “很多要約收購到最后都是不成功的，一般臨近要約限期時，市價對要約價格的價差都會收斂甚至超越，導(dǎo)致散戶最后時刻往往沒有動力參與要約收購，”前述投行人士告訴記者，“但若重要股東參與要約收購，其既能確保要約收購最終成行，也能激活二級市場流動性，這樣一定程度上也有利于股東套現(xiàn)并償還業(yè)績補(bǔ)償?！? 另外，該投行人士也指出，中國城鄉(xiāng)并未直接協(xié)議受讓前述股東股票，而是采用部分要約收購方式，主要是為了規(guī)避觸發(fā)全面要約收購。 “由于中國城鄉(xiāng)持股比例接近30%，因此大額協(xié)議轉(zhuǎn)讓將觸發(fā)全面要約收購。雖然一般情況下公司股東大會會豁免全面要約，但作為收購方仍需匹配相應(yīng)的能力，才被允許觸發(fā)整個事項(xiàng)?！痹撊耸扛嬖V記者。 盤活資產(chǎn) “碧水源在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目因?yàn)橘Y金鏈的問題無法推進(jìn)，項(xiàng)目出現(xiàn)很多爛尾，所以才導(dǎo)致近半數(shù)預(yù)期收益無法回收，”一位熟悉碧水源業(yè)務(wù)人士告訴記者，“公司融資潛力系于股價，不論是股權(quán)還是債權(quán)融資，股價都是擔(dān)保品，因此沒有投資人的公司很難被盤活。” 2019年，A股環(huán)保企業(yè)相繼出現(xiàn)流動性困境，包括多家公司邀入國資背景企業(yè)背書。2019年7月，碧水源實(shí)際控制人文劍平等四人向中國城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)讓3.2億股股票，后者成為公司戰(zhàn)略投資者。2021年12月，中國城鄉(xiāng)借增發(fā)4.69億股并獲授權(quán)表決的方式，累計獲得公司29.90%股權(quán)，并替代文劍平成為控股股東。 不過，若參照彼時定增價格7.72元/股，中國城鄉(xiāng)定增投資已然出現(xiàn)較大浮虧。 曾經(jīng)近千億市值的碧水源，因其膜法污水處理技術(shù)獨(dú)樹一幟，一度是市場備受推崇的環(huán)保技術(shù)型企業(yè)。 首創(chuàng)證券曾在研報中指出，碧水源在膜技術(shù)應(yīng)用于水處理的工藝技術(shù)、膜組器設(shè)備技術(shù)和膜材料制造技術(shù)三大關(guān)鍵領(lǐng)域全面擁有核心技術(shù)與自主知識產(chǎn)權(quán)，并成功地投入了大規(guī)模生產(chǎn)與應(yīng)用，關(guān)鍵性的核心技術(shù)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。公司是世界上少數(shù)可大規(guī)模生產(chǎn)PVDF帶襯增強(qiáng)型中空纖維膜的公司之一，且產(chǎn)量居國際前列；同時，公司可以將污水通過自主創(chuàng)新的“MBR-DF”技術(shù)直接處理為地表水II類或III類的高品質(zhì)再生水，是國內(nèi)唯一擁有該技術(shù)并完成大規(guī)模工程應(yīng)用的高科技企業(yè)。 今年5月，碧水源還中標(biāo)五礦鹽湖公司青海膜法提鋰項(xiàng)目，被認(rèn)為有望無縫拼接進(jìn)入新能源上游領(lǐng)域。 雖然相關(guān)技術(shù)成熟度較高，但因PPP業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，導(dǎo)致公司承擔(dān)了大量前置成本和流動性負(fù)擔(dān)。 2017年11月，財政部發(fā)布的“92號文”，對不符合規(guī)范要求的地方PPP項(xiàng)目進(jìn)行集中清理。而在PPP項(xiàng)目限流后，碧水源融資環(huán)境進(jìn)一步惡化，有息負(fù)債壓力激增。 在邀入中交系成為控股股東后，碧水源有息負(fù)債壓力略有減輕，但總體量仍然巨大，其他股權(quán)融資手段難以啟動。 2021年年報顯示，碧水源短期借款與應(yīng)付票據(jù)、賬款金額合計54.1億元，長期借款181.69億元，利息費(fèi)用10.30億元。此外，公司應(yīng)收賬款96.85億元，對外擔(dān)保達(dá)326億元，占2021年末凈資產(chǎn)達(dá)到129.21%。

預(yù)計下半年，在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三?！焙汀叭€(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來。 近日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，消費(fèi)與民生息息相關(guān)，仍應(yīng)成為經(jīng)濟(jì)主拉動力。支持金融機(jī)構(gòu)對受疫情影響的個人消費(fèi)貸款采取更靈活安排。因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。對房地產(chǎn)的表述，基調(diào)依舊保持一貫的穩(wěn)定。 去年以來，保障剛性需求，支持合理改善，一直是管理層對房地產(chǎn)的主基調(diào)。具體可以從以下三個方面理解。一是支持各地基于“一城一策”角度紓困樓市，而不是全國各地步調(diào)一致地、大面積地刺激。所以我們看到，一二線熱點(diǎn)城市已堅持多年的硬核調(diào)控政策不放松，比如不退出限購和限售，沒有啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”而松綁杠桿限制，繼續(xù)對新房做價格引導(dǎo)。 二是支持剛性需求和合理改善，主要是從民生保障和踐行“房住不炒”角度出發(fā)。不管商品房市場怎么變化、房地產(chǎn)行業(yè)怎么波動，商品房市場發(fā)展的目的，就是滿足剛性需求和合理改善。調(diào)控樓市和推進(jìn)行業(yè)治理，不能違背這個本源。同時，合理改善中的“合理”意味著要杜絕不合理的改善，避免以改善之名行炒房之實(shí)和出臺類似的救市政策。 三是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要實(shí)施“一城一策”，意味著有的城市（區(qū)域）優(yōu)化調(diào)控政策、扶持市場發(fā)展，有的城市（區(qū)域）繼續(xù)緊縮調(diào)控措施，控制無序繁榮。再加上，全國層面支持剛性需求和合理改善，資金面也不會太緊，商品房市場就會保持一定的活躍度。這樣就對目前正在推進(jìn)的行業(yè)風(fēng)險處置、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境、引導(dǎo)市場預(yù)期。 去年下半年以來，在前期過快上漲、持續(xù)繁榮后，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險開始顯現(xiàn)。部分房企債務(wù)違約，供給端沖擊不時發(fā)生。另外，今年以來行業(yè)之所以全鏈條下行，從供地、開工，到銷售和竣工等，需求端累計跌幅在20%-30%，供給端累計跌幅在40%左右，且難以盡快觸底反彈，也與此有關(guān)。 而且，市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)快速下行關(guān)系到行業(yè)穩(wěn)定，甚至經(jīng)濟(jì)安全、控制系統(tǒng)性風(fēng)險等。因此一味地等待救助，甚至期待流動性大幅寬松，期待房價再次反彈而將違規(guī)加杠桿等問題全部解決而實(shí)現(xiàn)解套。本質(zhì)上，這會助長道德風(fēng)險，導(dǎo)致壞的市場經(jīng)濟(jì)無法出清，風(fēng)險和泡沫再次積累。 正是這種不合理的預(yù)期下，去年下半年以來一些“企業(yè)自救”的主體責(zé)任沒有夯實(shí)，國家一直倡導(dǎo)的市場化、法治化，商業(yè)可持續(xù)的風(fēng)險處置原則尚待深入人心。出現(xiàn)了個別地方“保交樓”遇到障礙，企業(yè)和項(xiàng)目層面的風(fēng)險開始向民生層面?zhèn)鲗?dǎo)。 但是，政策依舊保持定力，合理改善意味著政策堅持“有所為有所不為”原則，該支持的支持（剛性需求和合理改善），該抑制的抑制（資金再次大規(guī)模流入樓市，投機(jī)炒作死灰復(fù)燃）。這樣的政策信號，就是要告訴市場，政策面和資金面調(diào)整，會讓市場保持適度活躍，風(fēng)險處置不會有明顯陣痛，也杜絕系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生。 如此表述，就是要讓市場放棄救市幻想，夯實(shí)企業(yè)自救的主體責(zé)任，堅持“誰的孩子誰抱，誰有病給誰吃藥”的處置底線，夯實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的樓市主題，絕不能損害民生保障的底線和小業(yè)主的權(quán)益，更不能縱容大水漫灌而讓全社會為違規(guī)行為買單。基于此，出險項(xiàng)目處置進(jìn)程會加速，止住其對房地產(chǎn)市場的無序沖擊，止住其向民生和社會領(lǐng)域傳導(dǎo)。 展望下半年，預(yù)計支持剛性需求和合理改善，保持行業(yè)健康發(fā)展的政策基調(diào)會從如下方面繼續(xù)完善。一是在因城施策框架下，各地繼續(xù)優(yōu)化行業(yè)和市場紓困政策，將“三保”和“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）結(jié)合起來，這也是地方的主體責(zé)任；二是房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)優(yōu)化和調(diào)整，5年期LPR及加點(diǎn)水平整體仍舊處于下降通道，但可能會調(diào)整節(jié)奏。 當(dāng)前，疫情沖擊疊加經(jīng)濟(jì)下行、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，必須要推進(jìn)“降成本”，但并不是降低房貸利率就一定能提振預(yù)期。當(dāng)前，銀行流動性非常寬裕、CPI一直在低位運(yùn)行，彰顯了有效需求不足。不斷調(diào)低利率可能會導(dǎo)致資金“空轉(zhuǎn)”，部分市場快速反彈。更深入的問題在于結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如加快保租房籌建，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)力，加快二手房流轉(zhuǎn)等等，以滿足當(dāng)下實(shí)際主導(dǎo)住房消費(fèi)的新市民住房需求；最后，下半年處置風(fēng)險的進(jìn)程可能會提速，特別是在“保交樓”方面。

　加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要任務(wù)。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產(chǎn)品迎來發(fā)展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 　　首批保租房REITs試點(diǎn)落地 　　2020年，我國住房租賃市場服務(wù)人口數(shù)量已突破2億人。對于我國保障性住房建設(shè)而言，一個以人民為中心、以市場化為導(dǎo)向、以風(fēng)險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系必不可少。其中，體現(xiàn)保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)的保租房公募REITs備受市場關(guān)注。 　　7月11日和7月14日，國內(nèi)首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均獲交易所通過。 　　首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，無論對保租房，還是對REITs，都是意義深遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件。業(yè)內(nèi)人士表示，過去，由于項(xiàng)目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設(shè)的意愿不強(qiáng)。首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。 　　2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點(diǎn)。2021年6月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。 　　今年5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展?！锻ㄖ诽岬?，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實(shí)國家關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作的有關(guān)舉措。 　　2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點(diǎn)城市的占比超過80%。專家預(yù)計，我國租賃住房REITs項(xiàng)目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國有平臺主導(dǎo)、出讓用地。不過，實(shí)踐中，各地保租房的投資主體、運(yùn)營主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內(nèi)期待未來能有更多形態(tài)和特點(diǎn)的保租房REITs問世。 　　發(fā)揮金融工具的匹配性 　　保障性租賃住房是我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設(shè)需要大量資金，如何引導(dǎo)社會資金持續(xù)投入，并有退出渠道成為市場破局的關(guān)鍵。 　　保障性租賃住房REITs是一種不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來產(chǎn)生的運(yùn)營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。 　　中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟(jì)日報記者采訪時表示，發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個很好的產(chǎn)品。通過保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，讓各類資金來持有當(dāng)投資人，把過去的貸款變成今天的投資，既發(fā)揮資本市場優(yōu)勢，從簡單貸款向投資轉(zhuǎn)變，從相對封閉向公開透明轉(zhuǎn)變，從個性非標(biāo)向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變，又有利于投資資金盤活退出，有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮，以吸引更多社會資金進(jìn)入到租賃住房領(lǐng)域前期投入階段。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs為租賃住房企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道?！焙瘟劣畋硎?。 　　今年5月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。據(jù)悉，自我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市交易以來，試點(diǎn)早期限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項(xiàng)目、倉儲物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。此次擴(kuò)圍到保租房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)實(shí)際早有預(yù)期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類別。 　　預(yù)計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。 　　推動REITs市場發(fā)展 　　在當(dāng)前穩(wěn)增長、防風(fēng)險的背景下，積極推動REITs市場發(fā)展意義重大。 　　目前，我國REITs試點(diǎn)工作推進(jìn)順利，市場初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元；截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24％；平均日均換手率1.93％，流動性高于日本和新加坡等成熟市場。 　　在現(xiàn)有法律框架下，證監(jiān)會創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。證監(jiān)會、國家發(fā)改委在市場培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點(diǎn)工作順利開展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。 　　下一步，證監(jiān)會將加強(qiáng)REITs市場建設(shè)。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施，推動已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。 　　“保障性租賃住房REITs試點(diǎn)是一個重點(diǎn)，要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式?！弊C監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，下一步要進(jìn)一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)與財政部、稅務(wù)總局的溝通，推動明確REITs稅收征管細(xì)則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)REITs投資者群體。 　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動試點(diǎn)，帶動市場發(fā)展。但帶來的問題是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層級過多，法律關(guān)系較為復(fù)雜。要作出新的制度安排，降低產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與運(yùn)行成本，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展壯大。據(jù)記者了解，關(guān)于REITs復(fù)雜結(jié)構(gòu)問題，國辦發(fā)19號文即《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》以及證監(jiān)會2022年度立法工作計劃，都提到加快推動專項(xiàng)立法。 　　中金報告認(rèn)為，我國REITs在當(dāng)前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國公募REITs架構(gòu)中，基金管理人擔(dān)負(fù)基金運(yùn)營管理的主要責(zé)任，其角色價值有望持續(xù)提升。“中國REITs市場仍將有較好的景氣度和產(chǎn)品配置價值?！敝薪鹧芯坎慷驴偨?jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇認(rèn)為，立足于新發(fā)REITs和存量REITs擴(kuò)募，可以加快項(xiàng)目審核速度，以及考慮向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域做一定拓展，進(jìn)一步促進(jìn)市場擴(kuò)容。 　　業(yè)內(nèi)專家表示，REITs模式的運(yùn)作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當(dāng)前引入具有REITs管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，同時培養(yǎng)國內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才是一項(xiàng)緊迫任務(wù)。同時，加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管也必不可少，要維護(hù)國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學(xué)合理的監(jiān)管系統(tǒng)。

日前，東莞放松了樓市限購措施，臨深片區(qū)再次吸引了許多深圳客的關(guān)注，這或許也是粵港澳大灣區(qū)樓市的寫照之一。不過，有數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了數(shù)年的調(diào)控，臨近深圳的東莞二手房房價已經(jīng)回到了2020年上半年的水平。 日前，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。除上述限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購政策，居民家庭在非限購區(qū)域購買商品住房，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。證券時報記者致電塘廈、鳳崗等東莞臨深片區(qū)的新房項(xiàng)目營銷中心，銷售人員告訴記者，最近的確多了一些深圳客前來咨詢和購房，但后續(xù)成交結(jié)果仍有待觀察。位于鳳崗的一家中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者，東莞新政后的半個多月來看房客戶明顯增多，其中有接近一半是深圳客。 不過，這位負(fù)責(zé)人也告訴證券時報記者，以他負(fù)責(zé)的鳳崗恒大綠洲小區(qū)為例，現(xiàn)在91平方米的房源業(yè)主叫價在210萬至230萬居多，而在最高峰時一度漲到每平方米3萬元左右，現(xiàn)在的價格已經(jīng)幾乎回到了2020年上半年水平。樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，二手住宅成交從2020年上半年開始萎縮，下半年隨著疫情得到控制成交有所恢復(fù)，成交量上漲至1.6萬套，但在當(dāng)年“725”調(diào)控政策高壓加碼下，二手住宅成交跌幅持續(xù)拉升，2021年下半年成交量已跌破萬套，2022年上半年僅成交5791套，已然降至冰點(diǎn)，同比大跌58%，價格方面也跌破了每平方米2萬元，房價回到了2020年上半年的水平。 新房方面，樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，過去的一年半東莞一手住宅網(wǎng)簽量保持低位運(yùn)行。2022年上半年東莞一手住宅共網(wǎng)簽10427套，同比下跌55%，可見自2020年“725”調(diào)控政策出臺以來，對市場成交的影響是深度及持久的。而相對于成交量的明顯下滑，價格方面卻表現(xiàn)相對平穩(wěn)，2022年上半年東莞一手住宅網(wǎng)簽均價回調(diào)至每平方米2.65萬元，同比微跌2%。近日，記者查詢莞e認(rèn)購平臺發(fā)現(xiàn)，7月4日以來多個樓盤在該平臺啟動認(rèn)購登記，但登記結(jié)果參差不齊，包括多個限購放松的片區(qū)新房銷售結(jié)果并不樂觀。 今年上半年，除廣深樓市政策出臺相對謹(jǐn)慎，未見實(shí)質(zhì)性松綁之外，東莞、佛山、惠州等城市因城施策，在限購限貸層面作出相關(guān)調(diào)整，刺激樓市需求?？硕鹕钲趨^(qū)域團(tuán)隊(duì)表示，預(yù)計今年三季度，大灣區(qū)各城市的商品住宅市場將進(jìn)入溫和回升通道。其中，廣深或?qū)⒙氏葟?fù)蘇；東莞、佛山、珠海強(qiáng)二線城市受傳導(dǎo)將企穩(wěn)回升；中山、惠州部分利好縣區(qū)回溫；江門、肇慶或?qū)⒊掷m(xù)以價換量去庫存。

7月26日，中房協(xié)與浙江房協(xié)在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)對接商洽會”，除數(shù)家房企，信達(dá)、中金、浙商銀行等金融機(jī)構(gòu)參與了此次會議，會議設(shè)置了對接專場，紓困項(xiàng)目企業(yè)代表與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項(xiàng)目困難的企業(yè)，將展開對接交流。

　根據(jù)美國人口普查局7月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)，美國6月份新房銷售量為59萬套，與5月的64.2萬套相比降低了8.1%。

近日，北京市宣布，2022年9月秋季開學(xué)后，全市所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。 　　自2021年4月30日，中央政治局會議召開，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價以來，北京、上海、深圳等多個熱點(diǎn)城市已出臺相關(guān)政策。 　　數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)教育頒布政策后對二手房影響明顯。尤其是“入學(xué)”和“購房”脫鉤解綁后，將有助于促進(jìn)住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房價 　　不僅是北京，近年來，上海、深圳也曾相繼出臺過不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。 　　2021年3月16日，上海教育委員會印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確了“名額分配綜合評價錄取”，其中分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。 　　2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校(含高校附屬)和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)校可跨區(qū)組建教育集團(tuán)，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開展集團(tuán)化辦學(xué)。 　　從這些政策本身來看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。 　　一直以來，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強(qiáng)，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房價會略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房價高企之地。 　　2021年4月30日，中央政治局會議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新高度。 　　此后，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、北京、無錫等多個熱點(diǎn)城市出臺相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。 　　淡化學(xué)區(qū)房政策對二手房影響明顯 　　從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場成交數(shù)據(jù)來看，這些城市頒布政策后對二手房影響明顯。 　　如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點(diǎn)教師交流輪崗，8月政策頒布后，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)、密云區(qū)的二手房成交量和均價雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬平方米跌至10月成交面積4.86萬平方米，跌幅達(dá)52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價也是2021年全年最低。 　　同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時。 　　2022年4月政策頒布，5月，北京西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區(qū)二手房成交量和均價雙跌，成交面積由2022年3月的79.41萬平方米跌至5月的44.5萬平方米，跌幅44%。 　　而以上類似現(xiàn)象并未在一手房市場出現(xiàn)。 　　在2021年3月16日，上海明確“名額分配綜合評價錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。有案例顯示，教育新政公布前房產(chǎn)評估價為430萬元，新政后變成了370萬元。 　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬平方米，4月成交面積193.47萬平方米，環(huán)比下跌40%。 　　4月之后，上海二手房的整體成交一直處于相對低位，價格在6月出現(xiàn)過一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價就低”(2021年8月6日起，上海各銀行審核二手房貸款金額，將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，取最低的價格審批貸款額度。)政策之后，二手房成交均價與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。 　　在所有類型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類型，其價格溢價能力也是各種房產(chǎn)類型中最強(qiáng)的。相關(guān)教育政策的落地執(zhí)行，將極大地杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房價的可能。 　　短期來看，可能會出現(xiàn)部分價格虛高的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目市場波動。長期來看，隨著北京全市教師輪崗的落實(shí)，也將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺。

　　自2008年開始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等地已相繼出臺精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。 　　住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線城市精裝房市場更是得到快速發(fā)展，使精裝房市場份額逐年穩(wěn)步遞增。 　　平均精裝修率67%，長三角、大灣區(qū)占比較高 　　克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，50家房企從2021年1月-2022年6月在重點(diǎn)22城的精裝修推盤占比達(dá)到了60%以上，當(dāng)前精裝修已成為項(xiàng)目銷售的主流。 　　蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%，幾乎可以說達(dá)到推盤即裝修的程度。 　　珠三角精裝修率達(dá)到91%，其中，廣州早在2007年的精裝房率就已達(dá)到70%。長三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付是市場主流。 　　此外，一線城市精裝修率達(dá)到86%，占比最高，二線城市裝修率為62%。自2016年開始，上海、北京、杭州等一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，成為當(dāng)前市場主流，三四線城市精裝修率為60%，毛坯房占比相對更多。 　　值得注意的是，市場下行時期，三四線推盤精裝修率下滑，一二線城市則變化不大。 　　三四線追求品質(zhì)裝修費(fèi)反而高 　　從裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的TOP10個項(xiàng)目均來自一線城市和新一線城市，其中上海占據(jù)了6席。當(dāng)然，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，對應(yīng)成交均價也比較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)TOP10的地產(chǎn)項(xiàng)目成交均價在10萬元/平方米，屬城市內(nèi)豪宅型項(xiàng)目，兼具好地段、好產(chǎn)品等多個特質(zhì)。 　　從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來看，2021年，50家重點(diǎn)房企精裝修項(xiàng)目平均值為2612元/平方米，其中三四線裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米，主要是因?yàn)橐欢€城市裝修更具普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對較低，而三四線城市項(xiàng)目精裝修與毛坯可謂“分庭抗禮”，精裝修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)相對較高。 　　分區(qū)域來看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米價格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修率較低的區(qū)域，精裝作為品質(zhì)選擇，價格反而相對更高。 　　一線城市仍是房子本身更貴 　　從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價的比值表現(xiàn)來看，所有推盤項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個人買房成本約一成左右。 　　其中，二線城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達(dá)到了11.5%，但一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%。由于一線城市房價水平相對更高，物價表現(xiàn)上房子本身價格和裝修物料價值有較大差距，同時一線城市限價更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。 　　總之，出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時間、人民對美好生活品質(zhì)的追求等多方面考量，越來越多的城市加大了精裝修比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為市場主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤即裝修，同時更高能級城市對精裝修比例要求也更高。 　　值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅是房企產(chǎn)品品質(zhì)核心展示部分，更成為房企的利潤調(diào)節(jié)器，部分房企交房存在貨不對板的情況，這導(dǎo)致交付維權(quán)事件時有發(fā)生，近幾年來監(jiān)管部門也逐步加大了相關(guān)監(jiān)管力度。面房企更應(yīng)提高運(yùn)營管理水平，積極升級產(chǎn)品力，做出與市場適配度更高的產(chǎn)品。

美國財政部宣布了新的指導(dǎo)方針，以提高各地區(qū)政府利用《美國救援方案法》(ARP)資金增加其社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的能力。 　　此前，美國財政部曾鼓勵將州和地方財政恢復(fù)基金(SLFRF)下可用的3500億美元中的一部分用于開發(fā)、修復(fù)和運(yùn)營經(jīng)濟(jì)適用房。作為實(shí)施《美國救援方案法》的一部分，美國財政部還在實(shí)施額外的計劃來降低住房成本，其中包括緊急租金援助計劃和房主援助基金。緊急租金援助計劃為數(shù)百萬美國人提供了防止被驅(qū)逐的支持，房主援助基金為房主提供了近100億美元的支持，以防止喪失抵押品贖回權(quán)。

當(dāng)?shù)貢r間7月27日，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會表示，與去年同期相比，6月份美國現(xiàn)房簽約數(shù)量下降了20%。 　　美國分析人士稱，這一下降與抵押貸款利率的大幅上升不謀而合。6月中旬，30年期固定貸款的平均利率超過了6%。分析人士稱：“只要抵押貸款利率繼續(xù)攀升，購房合同簽約量就會持續(xù)下降?！?

今年以來，樓市寬松政策頻發(fā)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至7月25日，有近170個城市出臺寬松政策，調(diào)整頻次達(dá)325次。 　　在各地發(fā)布的寬松政策中，多城上調(diào)住房公積金最高貸款額度來支持剛性和改善性住房需求，其中多城公積金貸款最高貸款額度可基本覆蓋剛需購房金額。 　　據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，在上調(diào)公積金貸款額度的城市中，以職工(含家庭)首次購買100平方米的首套住房為例，參照當(dāng)?shù)匦路烤鶅r，至少包括河南信陽、河南南陽、河南商丘、湖南永州、吉林長春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、貴州黔東南、江西景德鎮(zhèn)、江西高安等地公積金貸款最高貸款額度可基本覆蓋剛需購房金額。 　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公積金貸款額度更加充足，加之各類包括“一人購房全家?guī)汀钡扰涮渍叩闹С?，使得購房者可以更容易更充足進(jìn)行公積金貸款，這就可以更好地覆蓋房價，減少首付和月供的壓力。同時，公積金貸款的利率相對商業(yè)貸款利率較低，因此，提高公積金貸款額度總體上有助于降低購房成本、激活購房需求，也為今年下半年購房創(chuàng)造一個比較好的環(huán)境。 　　多城公積金貸款額度可基本覆蓋總房款 　　以河南信陽為例，7月6日，河南省信陽市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于印發(fā)信陽市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施(試行)的通知》，《通知》提到，單身或夫妻雙方只有一方繳存住房公積金的，在購買住房時，最高貸款額度由40萬元提高至60萬元，購買裝配式商品住房的，最高貸款額度由48萬元提高至65萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的，在購買住房時，最高貸款額度由50萬元提高至80萬元，購買裝配式商品住房的，最高貸款額度由60萬元提高至85萬元。 　　這也意味著，河南信陽公積金貸款最高額度為85萬元。 　　與河南信陽當(dāng)?shù)胤績r對比，安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，7月信陽新房均價6002元/平方米，比上月增長0.1%，當(dāng)前在售樓盤183個。按此粗略計算，以買100平方米首套住房為例，約合總價60.02萬元。 　　也就是說，即便購買的不是裝配式商品住房，對夫妻雙方均繳存住房公積金的家庭來說，信陽市公積金的貸款額度已可基本覆蓋購房所需金額。 　　同樣的，河南省內(nèi)，公積金貸款額度可覆蓋購房金額的城市還有商丘、南陽等。 　　其中，河南省商丘市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于6月7日發(fā)布《<關(guān)于加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施>的通知》提出，提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。 　　《通知》顯示，商丘市將提高公積金貸款額度，申請人一人滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從40萬元調(diào)整到50萬元；夫妻雙方滿足住房公積金貸款條件的，最高貸款額度從60萬元調(diào)整到70萬元。 　　反觀商丘市7月新房均價，安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，7月商丘新房均價5615元/平方米，環(huán)比下降0.25%，當(dāng)前在售樓盤143個。按此粗略計算，以買100平方米首套住房為例，約合總價56.15萬元。 　　吉林長春、安徽六安、河北衡水等地的公積金貸款額度也占總房款的比例較高。 　　按照各地發(fā)布的新政，在2022年12月31日之前，長春城區(qū)有共同借款人的新建商品房貸款單筆最高額度為90萬元、無共同借款人的為60萬元。長春市7月新房均價顯示為9162元/平方米。 　　六安政策提到，2022年6月23日起至2023年12月31日期間，六安階段性提高住房公積金最高貸款額度，在六安市購買新建商品住房，雙職工正常繳存住房公積金的家庭，住房公積金貸款最高額度由60萬元提高到70萬元，單職工正常繳存住房公積金的家庭，住房公積金貸款最高額度由40萬元提高到50萬元。房價信息顯示，7月，六安新房均價6611元/平方米。 　　業(yè)內(nèi)：對于購買力的撬動相對直接 　　在優(yōu)化公積金政策端，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至當(dāng)前，超90城適度放松了公積金貸款政策，除了上調(diào)公積金貸款額度、降低首付比例等基礎(chǔ)措施外，更結(jié)合生育政策以及提出一人購房全家?guī)偷葎?chuàng)新政策，受眾群體范圍也被適度打開，利好購房者，對提振市場信心有一定的積極意義。 　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，公積金政策調(diào)整對于購買力的撬動相對直接。從具體落地城市來看，公積金調(diào)整在三四線以下城市的實(shí)際效果更為明顯，尤其是公積金貸款占總房款比例較高時，更有利于拉動市場，而在一線城市和部分二線城市的單一效果并不明顯，需要結(jié)合各類政策才能起到一定效果。 　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪提到，進(jìn)入2022年，樓市政策端持續(xù)釋放改善信號，加入松綁大軍的城市越來越多，各地松綁政策的措施也愈加豐富多樣。其中，隨著享受公積金政策的群體占比逐步走高，上調(diào)公積金貸款額度等從緩解購房群體資金壓力的源頭出發(fā)，將促進(jìn)合理住房需求的釋放，切實(shí)提升樓市購買情緒，進(jìn)而對城市、房企去庫存、提振信心也有積極作用，同時也將有效抵制炒房等問題潛入。但不可否認(rèn)的是，隨著寬松政策頻頻出臺，政策的邊際效應(yīng)會逐漸弱化，同時，政策效應(yīng)與城市的基本面有著很大關(guān)系，對于基本面較差、庫存壓力大、去化緩慢的城市而言，寬松政策所產(chǎn)生的實(shí)際效果可能有限。

北京住房公積金管理中心網(wǎng)站28日發(fā)布《關(guān)于2022住房公積金年度住房公積金繳存有關(guān)問題的通知》稱，今年度公積金繳存基數(shù)上限為31884元，如按12%繳存比例計算，最高每月可繳納7652元公積金。 　　通知稱，2022住房公積金年度住房公積金繼續(xù)執(zhí)行5%至12%的繳存比例政策，繳存單位可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況在規(guī)定范圍內(nèi)自主確定具體繳存比例。 　　通知明確，自2022年7月1日起，2022住房公積金年度住房公積金繳存基數(shù)上限為31884元，具體繳存比例對應(yīng)月繳存額上限見附件；月繳存基數(shù)下限為2320元。推薦繳存單位通過北京市人力資源和社會保障局網(wǎng)站申報“五險一金”年度繳費(fèi)基數(shù)，實(shí)現(xiàn)一次性辦理。北京住房公積金網(wǎng)上業(yè)務(wù)平臺及業(yè)務(wù)柜臺的原申報渠道照常運(yùn)行。 　　需要一提的是，無論是繳存基數(shù)上限還是月繳存額上限，今年北京公積金的增幅都很大。去年度和前年度相比分別只增加了435元和106元，而今年度和去年度相比則增加了3663元和878元。

7月26日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)發(fā)布公告稱，公司未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息，這已經(jīng)是一周內(nèi)第四個宣告?zhèn)`約的百強(qiáng)房企。 　　與此同時，寶龍地產(chǎn)還稱，第二批2022年票據(jù)余下尚未償還的本金額約有3725.9萬美元及其應(yīng)計利息，將于2022年11月8日到期，雖然公司不斷探討各項(xiàng)融資安排，但也未必能在到期日償還。 　　寶龍地產(chǎn)表示，將與票據(jù)持有人積極保持溝通，并鼓勵相關(guān)持有人在切實(shí)可行情況下盡快與寶龍地產(chǎn)聯(lián)絡(luò)，務(wù)求就結(jié)付這些票據(jù)達(dá)成雙方同意的安排。 　　截至目前，房企違約風(fēng)險仍然高企。“房企違約爆雷情況基本不能緩解，7月迎來償債高峰期?！北驹律涎谥袊A融舉辦的一場房地產(chǎn)行業(yè)論壇中，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說道。 　　在境外債宣告違約前，寶龍地產(chǎn)剛邁入千億房企陣營不久。今年4月29日，寶龍發(fā)布2021年度業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，寶龍全年合約銷售額首次突破千億，達(dá)到1012.3億元，同比大增24%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入399.0億元，同比增長12%。相比大多數(shù)同行，寶龍的全年業(yè)績還算不錯，因此業(yè)績發(fā)布時寶龍股價一度上漲，部分債券價格也應(yīng)聲上漲。 　　不過今年上半年，重倉長三角的寶龍地產(chǎn)銷售額遭遇了斷崖式的下跌，根據(jù)2021年報，寶龍地產(chǎn)約71.8%的項(xiàng)目和67.1%的土儲位于長三角地區(qū)，或許是受到了疫情影響，1-6月，寶龍合約銷售額為232億元，同比下滑56.2%，合約銷售總面積為153.21萬平方米，同比跌幅達(dá)54.7%。 　　從7月19日到7月26日這一周時間內(nèi)，已經(jīng)有4家房企陸續(xù)宣告?zhèn)`約，寶龍是規(guī)模最大的一家。 　　7月22日，被稱為“云南王”、在昆明占據(jù)市場規(guī)模首位的俊發(fā)地產(chǎn)公告稱，該公司2022到期的2.37億美元優(yōu)先票據(jù)及項(xiàng)下1303.5萬美元的利息，于2022年6月24日到期及應(yīng)付，但發(fā)行人預(yù)計其可能于寬免期到期前不會支付利息，將構(gòu)成票據(jù)項(xiàng)下的違約事件。 　　同日，景瑞控股發(fā)布公告稱，一筆12厘優(yōu)先票據(jù)將于2022年7月25日到期，預(yù)計于到期時不能支付該票據(jù)未償還本金額2.6億美元及應(yīng)計利息1560萬美元。 　　7月19日，首個在美上市的中國房企鑫苑置業(yè)在美股公告稱，一筆5.453億元的優(yōu)先票據(jù)尚未全額支付。 　　根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，今年6-7月中國有200家核心房企一共約有1755億元的債務(wù)到期，其中民企到期債務(wù)達(dá)到1178億元，占比達(dá)67%。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年100家典型房企融資規(guī)模為3837億元，同比下降53%。國際評級機(jī)構(gòu)穆迪近期表示，財力薄弱的中國開發(fā)商違約風(fēng)險仍較高，年內(nèi)將出現(xiàn)更多違約，有大量境外債務(wù)到期及流動性較弱的房企的融資渠道依然緊張。

2022年樓市下半場開啟，各地住房支持政策也在持續(xù)推進(jìn)，其中更是出現(xiàn)了頗多新招奇招。 　　湖北武漢：公務(wù)員購房預(yù)發(fā)補(bǔ)貼15萬元 　　日前，一份武漢市東西湖區(qū)財政局印發(fā)的《預(yù)發(fā)住房分配貨幣化補(bǔ)貼的方案》在網(wǎng)上流傳。 　　方案中最引人矚目的內(nèi)容是，屬于住房分配貨幣化補(bǔ)貼政策對象的行政事業(yè)單位職工，在方案下發(fā)之日起至2022年12月31日前在東西湖區(qū)內(nèi)新購房的，可一次性獲預(yù)發(fā)購房補(bǔ)貼15萬元。 　　但15萬元并不是從天而降的直接補(bǔ)貼，重在預(yù)發(fā)的“預(yù)”字。武漢市東西湖區(qū)財政局的工作人員向媒體證實(shí)了方案的真實(shí)性，同時表示，這部分補(bǔ)貼為預(yù)發(fā)放，未來5年內(nèi)會從收入中進(jìn)行扣除。 　　“相當(dāng)于15萬元的指定區(qū)域買房無息貸款?！睒I(yè)內(nèi)紛紛如此解讀。武漢一位置業(yè)顧問章卉(化名)對中新財經(jīng)記者介紹，東西湖區(qū)雖然屬于武漢的遠(yuǎn)城區(qū)，但距離中心城區(qū)相對較近，而且地鐵等交通配套也較好，屬于預(yù)算有限的買房群體中多少都會關(guān)注到的位置。 　　“目前東西湖區(qū)的房子平均單價在12000-13000元左右，比起去年價位較高的時候大概跌了千元左右，比起整個武漢的平均房價低差不多兩、三千元?！闭禄鼙硎荆@樣算來一套房子的價格在百萬元左右，按照東西湖區(qū)目前首付兩成的政策即首付20萬元，如果真的在東西湖區(qū)有置業(yè)打算，有了15萬元的預(yù)發(fā)補(bǔ)貼，只需再掏5萬元便可湊齊首付，還是比較劃算的。 　　據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月份以來，武漢樓市正呈現(xiàn)出住房供應(yīng)和網(wǎng)簽銷售雙雙恢復(fù)性增長態(tài)勢。中指研究院最新統(tǒng)計也顯示，武漢市自5月20日起調(diào)整優(yōu)化樓市政策后，部分區(qū)域樓市成交量上漲明顯，其中，東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)和江夏區(qū)6月份成交套數(shù)大幅上升，環(huán)比增速分別達(dá)到164%、144%和81%。 　　江西樟樹：中介每賣一套房財政獎勵1000元 　　除了鼓勵消費(fèi)者買房，更有城市著眼房產(chǎn)交易“中間人”，開始獎勵中介賣房。 　　近日，江西省樟樹市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)樟樹市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，在銷售和購房補(bǔ)貼方面，除了給予“陽光普照”式的購房補(bǔ)貼，以及針對二孩、三孩家庭的特定補(bǔ)貼，還罕見地提出獎勵商品房銷售中介機(jī)構(gòu)銷售行為。 　　具體規(guī)定是，凡在2022年7月1日至2022年12月31日期間，已備案的中介機(jī)構(gòu)每銷售一套商品房，給予1000元財政獎勵。 　　在近幾個月來各地樓市大規(guī)模推出的支持措施中，財政補(bǔ)貼并不罕見，但對象大多為購房者、房企。補(bǔ)貼范圍擴(kuò)展到了中介機(jī)構(gòu)這一主體，具有相當(dāng)?shù)膭?chuàng)新性，但也有跡可循。 　　樟樹市，為江西省轄縣級市，由宜春市代管。在今年6月初，宜春市出臺《關(guān)于促進(jìn)中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展若干措施》，其中便提到獎勵商品房銷售中介機(jī)構(gòu)銷售行為：凡在2022年6月1日至2022年12月31日期間，已備案的中介機(jī)構(gòu)每銷售一套商品房，由收益財政給予1000元獎勵。 　　發(fā)放購房補(bǔ)貼相當(dāng)拼的樟樹市也見到了可喜的效果。在“宜春住建”微信公眾號24日發(fā)布的一篇文章中提到，樟樹上述措施中購房和銷售補(bǔ)貼政策針對性強(qiáng)，補(bǔ)貼力度較大，群眾滿意度高，反響較大。自文件下發(fā)，銷售效果較上個月有明顯改善，截至目前銷售面積環(huán)比增長64%，銷售額環(huán)比上升65%。 　　“該政策旨在提升中介機(jī)構(gòu)的銷售活躍度和積極性，在降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式支持購房者置業(yè)的同時，打通中介機(jī)構(gòu)有關(guān)鏈條，發(fā)揮其傳導(dǎo)作用，以期促進(jìn)市場活躍提升。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。 　　上述武漢、樟樹政策正是近期各地積極出臺創(chuàng)新措施穩(wěn)樓市的縮影。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年以來，已有約60城市打破傳統(tǒng)政策調(diào)控手段，發(fā)布創(chuàng)新型舉措，從支持多孩家庭、鼓勵投靠養(yǎng)老、一人購房全家?guī)?、租賃破限購、鼓勵團(tuán)購批量購房等方面維穩(wěn)市場，促進(jìn)剛需和改善型住房需求釋放。 　　“目前全國房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，行業(yè)的全面復(fù)蘇仍需時間，預(yù)計短期內(nèi)仍將有更多地方發(fā)布創(chuàng)新型政策，釋放更多置業(yè)需求?！标愇撵o認(rèn)為。

即便價格有倒掛，深圳新房也不好賣了。 　　6月底以來，深圳各大新房樓盤都在想盡辦法做宣傳，六八折、特價房源、低首付等宣傳海報眼花繚亂，甚至低于項(xiàng)目備案價銷售。 　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近期深圳多個新開盤的項(xiàng)目，去化率在20%~50%不等，50%左右的去化率已經(jīng)算是不錯的成績。在目前的市場，去化難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。連深圳業(yè)內(nèi)人士都感嘆，“賣得差是正常，賣好了才不正?！?。 　　新房低于備案價銷售 　　深圳中原研究中心統(tǒng)計顯示，深圳上半年上市的39個新房住宅項(xiàng)目中，僅3個項(xiàng)目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近六成項(xiàng)目開盤去化低于五成。優(yōu)質(zhì)樓盤數(shù)量較少，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場購房者觀望情緒較濃。 　　赤灣片區(qū)的前海宸灣(備案名伴山伴海廣場)6月21日獲批預(yù)售，備案住宅約246套，建面約109~143平方米，備案單價(帶裝修)在8.62萬~11.99萬元/平方米，整體備案均價約10.43萬元/平方米，總價區(qū)間約954萬~1547萬元/套。 　　7月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳住建系統(tǒng)顯示，前海宸灣項(xiàng)目目前已簽認(rèn)購書、已備案房源為6套。 　　近期，一些關(guān)于前海宸灣特價房源的海報顯示，均價最低7.26萬元/平方米(毛坯)起，精裝需另加5000元/平方米，實(shí)際單價約7.76萬元/平方米，較最低備案價便宜0.86萬元/平方米，還有個別特價房源加精裝后均價在7.9萬元/平方米、9.2萬元/平方米，宣傳海報還顯示“與周邊價格倒掛5萬~8萬元/平方米，一套房凈賺500萬~800萬元”等。 　　7月25日下午，記者以購房者身份咨詢前海宸灣項(xiàng)目了解到，目前七八萬均價的特價房源已經(jīng)賣完。 　　同日，為該項(xiàng)目特價房源宣傳過的多位深圳資深中介人士通過微信告訴記者，赤灣片區(qū)是前海蛇口自貿(mào)區(qū)比較靠邊的位置，周邊配套也還在發(fā)展過程中，目前購房群體都以剛需為主，配套和位置比較被看重。 　　“這種特價房主要目的是廣告效應(yīng)，不是出貨。目前行情狀態(tài)下，賣得差是正常，賣好了才不正常?！痹撝薪楸硎?。 　　半數(shù)二手房按參考價賣 　　樂有家研究中心在《2022年上半年深圳樓市報告》提到，隨著銷量的走低，深圳新房市場的去化周期也逐漸走高。過去12個月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個月，到2022年6月的10.3個月，近乎翻倍。當(dāng)下，去庫存不僅是深圳，更是全國各大城市新房市場的主要目標(biāo)。 　　2022年上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比下跌39%。這是近年來的成交低谷，比2020年上半年還少601套，新房市場的低迷明顯可見。 　　7月25日，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年以來深圳二手房價格回調(diào)明顯，也會導(dǎo)致一手房有所滯銷。以往因?yàn)槎址績r格較高，一手限價下倒掛明顯，除了個別特別中心的區(qū)域，現(xiàn)在不少區(qū)域一二手價格已經(jīng)非常接近了。在參考價實(shí)行后，經(jīng)過一年半的調(diào)整，很多二手房業(yè)主都愿意降價，買家的選擇更多。 　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%~56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價賣”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢。 　　7月25日，深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在電話中對記者指出，剛需對市場的信心仍在恢復(fù)之中。從購買力上來看，剛需雖然付得起首付，但不少新房項(xiàng)目的月供壓力仍然不小。 　　江少杰補(bǔ)充道，現(xiàn)在的市場行情可以說回歸理性，但仍然是相對偏差一點(diǎn)的狀態(tài)。下半年如果沒有明顯政策面的變化，整體市場還是會慢慢沉底，愿意讓利的二手房業(yè)主可能會慢慢增加，大部分盤面的溢價空間擴(kuò)大。

日前，東莞放松了樓市限購措施，臨深片區(qū)再次吸引了許多深圳客的關(guān)注，這或許也是粵港澳大灣區(qū)樓市的寫照之一。不過，有數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了數(shù)年的調(diào)控，臨近深圳的東莞二手房房價已經(jīng)回到了2020年上半年的水平。 　　日前，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。除上述限購區(qū)域外，東莞市其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購政策，居民家庭在非限購區(qū)域購買商品住房，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。證券時報記者致電塘廈、鳳崗等東莞臨深片區(qū)的新房項(xiàng)目營銷中心，銷售人員告訴記者，最近的確多了一些深圳客前來咨詢和購房，但后續(xù)成交結(jié)果仍有待觀察。位于鳳崗的一家中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者，東莞新政后的半個多月來看房客戶明顯增多，其中有接近一半是深圳客。 　　不過，這位負(fù)責(zé)人也告訴證券時報記者，以他負(fù)責(zé)的鳳崗恒大綠洲小區(qū)為例，現(xiàn)在91平方米的房源業(yè)主叫價在210萬至230萬居多，而在最高峰時一度漲到每平方米3萬元左右，現(xiàn)在的價格已經(jīng)幾乎回到了2020年上半年水平。樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，二手住宅成交從2020年上半年開始萎縮，下半年隨著疫情得到控制成交有所恢復(fù)，成交量上漲至1.6萬套，但在當(dāng)年“725”調(diào)控政策高壓加碼下，二手住宅成交跌幅持續(xù)拉升，2021年下半年成交量已跌破萬套，2022年上半年僅成交5791套，已然降至冰點(diǎn)，同比大跌58%，價格方面也跌破了每平方米2萬元，房價回到了2020年上半年的水平。 　　新房方面，樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，過去的一年半東莞一手住宅網(wǎng)簽量保持低位運(yùn)行。2022年上半年東莞一手住宅共網(wǎng)簽10427套，同比下跌55%，可見自2020年“725”調(diào)控政策出臺以來，對市場成交的影響是深度及持久的。而相對于成交量的明顯下滑，價格方面卻表現(xiàn)相對平穩(wěn)，2022年上半年東莞一手住宅網(wǎng)簽均價回調(diào)至每平方米2.65萬元，同比微跌2%。近日，記者查詢莞e認(rèn)購平臺發(fā)現(xiàn)，7月4日以來多個樓盤在該平臺啟動認(rèn)購登記，但登記結(jié)果參差不齊，包括多個限購放松的片區(qū)新房銷售結(jié)果并不樂觀。 　　今年上半年，除廣深樓市政策出臺相對謹(jǐn)慎，未見實(shí)質(zhì)性松綁之外，東莞、佛山、惠州等城市因城施策，在限購限貸層面作出相關(guān)調(diào)整，刺激樓市需求。克而瑞深圳區(qū)域團(tuán)隊(duì)表示，預(yù)計今年三季度，大灣區(qū)各城市的商品住宅市場將進(jìn)入溫和回升通道。其中，廣深或?qū)⒙氏葟?fù)蘇；東莞、佛山、珠海強(qiáng)二線城市受傳導(dǎo)將企穩(wěn)回升；中山、惠州部分利好縣區(qū)回溫；江門、肇慶或?qū)⒊掷m(xù)以價換量去庫存。

加拿大皇家銀行(RBC)近日發(fā)布的一份報告顯示，加拿大房產(chǎn)市場將出現(xiàn)“歷史性的修正”，2022年和2023年，不列顛哥倫比亞省和安大略省的房屋轉(zhuǎn)售量將分別累計下降45%和38%，房價指數(shù)將從季度峰值下跌超過14%。 　　報告指出，安大略省大多倫多地區(qū)的房價在新冠疫情期間飆升，而從3月份開始受到加拿大央行連續(xù)加息的影響已連續(xù)4個月下跌。多倫多地區(qū)房地產(chǎn)委員會的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份的銷售額同比下降41%，平均房價為114.6萬加元。 　　報告預(yù)計，到2023年第二季度，加拿大的平均房價將從2022年2月份的峰值下降約12%。報告預(yù)計這次“修正”將持續(xù)大約一年，到2023年上半年左右結(jié)束，但不能排除更嚴(yán)重和更長時間的衰退。 　　不過，加拿大皇家銀行助理首席經(jīng)濟(jì)分析師羅伯特·霍格(Robert Hogue)在報告中指出，目前預(yù)計加拿大房產(chǎn)市場尚不會出現(xiàn)“崩盤”。

7月26日，一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局7月20日發(fā)布的文件截圖在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報》。該文件稱，近期鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”，針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃六種模式的退出方式支持。 　　7月27日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)從名單上的房企處了解到，鄭州市政府組織市房管局、各區(qū)政府召開“7家重點(diǎn)企業(yè)(建業(yè)、鑫苑、世貿(mào)、康橋、綠地、正商、融創(chuàng))在鄭項(xiàng)目情況匯報”會議，主要匯報內(nèi)容是結(jié)合市政府6月15日下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件通知，市房管局就7家重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目的選擇模式(棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式)在會上向市政府、各區(qū)政府進(jìn)行相關(guān)匯報。 　　該房企人士稱，文件的截圖為鄭州市房管局名為“關(guān)于全市重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)退出的情況匯報”的材料截圖，匯報材料中的“退出”是針對(棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式)4種模式的統(tǒng)稱，并非退出項(xiàng)目。文件本意是政府計劃幫助在鄭頭部優(yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難，履行國家“保交付、保生產(chǎn)、保民生”的三保要求，對7家頭部房企優(yōu)先幫助紓困，對于企業(yè)和業(yè)主來說，都是解決目前暫時困局保證交付的良好契機(jī)。首批7家企業(yè)都是長期深耕鄭州的頭部房企。 　　河南資產(chǎn)管理有限公司官方網(wǎng)站此前披露的信息顯示，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長萬永生一行到訪河南資產(chǎn)管理有限公司，河南資產(chǎn)董事長成冬梅與萬永生一行進(jìn)行了會談交流。 　　雙方一致表示，將充分發(fā)揮各自專業(yè)團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)資源等優(yōu)勢，成立工作專班，聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作，積極為鄭州國家中心城市建設(shè)、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展作出新貢獻(xiàn)。雙方還圍繞公司法人治理、市場化機(jī)制建設(shè)、低效資產(chǎn)盤活、產(chǎn)業(yè)招商引資、資產(chǎn)證券化、“兩非兩資”剝離等工作進(jìn)行了交流探討。 　　截至目前，河南資產(chǎn)合并財務(wù)報表總資產(chǎn)361億元、凈資產(chǎn)143億元、管理資產(chǎn)規(guī)模657億元，資產(chǎn)負(fù)債率60%，累計收購不良資產(chǎn)768億元，幫助河南省內(nèi)20多家金融機(jī)構(gòu)出清風(fēng)險，盤活問題樓盤10余個，幫助10余家上市公司、問題企業(yè)紓困解圍。

中國1472個縣城、394個縣級市共計容納了2.5億常住人口，縣城樓市是一個無法忽視的萬億級市場。 　　盡管房地產(chǎn)市場下行過程中，低能級的三四線城市及縣城承受了更多壓力，但是一系列數(shù)據(jù)顯示，“頭部縣城”的房價依然堅挺。第一財經(jīng)記者梳理多個平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達(dá)到117個，房價前十名縣城中，過半縣城房價同比上漲。 　　今年5月，國家層面出臺《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，這意味著縣城建設(shè)又一輪大發(fā)展即將展開?？硕鹧芯恐行母呒壯芯靠偙O(jiān)馬千里表示，環(huán)一線城市的衛(wèi)星縣城、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚的富?？h城以及城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城將迎來房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇。 　　多個縣城房價延續(xù)大漲態(tài)勢 　　2021年5月，”縣城房價急劇上漲“突然成為輿論熱點(diǎn)。當(dāng)時新華社發(fā)文批縣城樓市”虛火過旺“，全國100余個縣商品房均價過萬元，一些普通小縣城房價接近每平方米2萬元。 　　時隔一年多，河南的縣城樓盤搞”大蒜、小麥換房“營銷，廣西玉林的公務(wù)員在節(jié)假日還要進(jìn)村推銷房子，縣城樓市難道已經(jīng)涼了？ 　　第一財經(jīng)梳理中國房價行情網(wǎng)(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦)等平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“頭部縣城”的房價上漲態(tài)勢未變。 　　截至2022年7月，10個房價最高縣城中，有過半數(shù)縣城房價同比上漲。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，永康、溫嶺、昆山、樂清、桐鄉(xiāng)、德清這6個縣房價高于去年同期，陵水、義烏、萬寧、江山4個縣則同比下跌。 　　由于統(tǒng)計口徑的差異，房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)搜索與查詢工具“聚匯數(shù)據(jù)”則顯示，截至今年6月，房價前十縣城中，有8縣房價同比上漲，僅排名第一和第二的陵水和義烏房價下跌。 　　盡管兩個數(shù)據(jù)平臺存在差異，但匯總來說，前十縣城中房價上漲的數(shù)量壓過了下跌的數(shù)量，而且個別縣城的漲幅還不小。 　　比如：金華永康房價均價達(dá)24679元/平方米，同比上漲15.05%；臺州溫嶺均價為24275元/平方米，同比上漲9.70%；蘇州昆山均價達(dá)23446元/平方米，同比上漲10.07%；溫州樂清為21516元/平方米，同比漲幅達(dá)7.25%；湖州德清房價均價達(dá)18416元/平方米，同比漲11.51%。 　　此外，雖然海南陵水房價下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅僅為1.2%，陵水縣仍然是我國唯一一個房價破三萬的縣城。房價前十縣城中，僅有浙江義烏跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房價為25690元/平方米。 　　截至今年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數(shù)量達(dá)到8個，均價破萬元的縣城數(shù)量達(dá)到117個，上述兩個數(shù)據(jù)均超越去年同期的6個與103個。 　　即便是之前因“小麥換房”而聞名的河南商丘民權(quán)縣，其房價近一年也并未下跌。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，民權(quán)縣近一個月住宅均價為5333元/平方米，同比上漲6.09%。安居客顯示民權(quán)縣目前的住宅均價為5105元/平方米，跟中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)接近。此外，安居客網(wǎng)站顯示，民權(quán)2018年時房價僅為3647元/平方米，此后一路漲至2021年的4626元/平方米，而最近一年房價又漲了10.35%。 　　新型城鎮(zhèn)化為縣城帶來機(jī)遇 　　縣城的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)似乎成了一個隱秘的角落。在統(tǒng)計局每月發(fā)布的70城房價報告中沒有縣城的身影，而諸多研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百城房地產(chǎn)報告中，也鮮少錄入縣城數(shù)據(jù)，以易居研究院的“百城”數(shù)據(jù)統(tǒng)計為例，其中包括4個一線城市、32個二線城市、64個三四線城市，其中絕大多數(shù)都是地級市，縣城及縣級市數(shù)量屈指可數(shù)。 　　而根據(jù)中國政府網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年底，中國有1472個縣城，394個縣級市，常住人口合計達(dá)到2.5億人，縣及縣級市數(shù)量占縣級行政區(qū)劃數(shù)量的約65%，常住人口占全國城鎮(zhèn)常住人口的近30%。 　　由于地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域性和非標(biāo)性，縣城市場也是一個獨(dú)立的、特征鮮明的賽道。 　　去年國新辦發(fā)布的《中國的全面小康》白皮書指出，2016年至2020年，約一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶。這期間，縣城樓市發(fā)展迅速，最先研究并下沉到縣城市場的品牌房企一度吃足了紅利。 　　對于不少縣城的樓市來說，碧桂園的到來是一個標(biāo)志性事件。很多人以為碧桂園主要做三四線的生意，實(shí)際上碧桂園看中的是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下的人口流動，因此從2016年-2020年，碧桂園迅速下沉，布局涵蓋了1334個縣/鎮(zhèn)區(qū)。 　　吃到上一輪縣城發(fā)展紅利的，還有溫州起家的黑馬房企中梁控股，該公司一位高管曾對第一財經(jīng)表示，2016年時公司判斷方向與趨勢，曾經(jīng)整整開了三天會討論，最后發(fā)現(xiàn)下沉三四線利好更大。 　　如今，一個類似2016年時縣城發(fā)展的重大機(jī)遇又?jǐn)[在了面前。 　　今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，其中提出，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展，培育縣城特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、完善市政設(shè)施體系、強(qiáng)化公共服務(wù)供給、提升人居環(huán)境質(zhì)量、促進(jìn)縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。 　　7月12日，發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，其中再次強(qiáng)調(diào)，將“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，選擇一批條件好的縣城重點(diǎn)發(fā)展，推進(jìn)縣城產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施提質(zhì)增效、市政公用設(shè)施提檔升級、公共服務(wù)設(shè)施提標(biāo)擴(kuò)面、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級擴(kuò)能、縣鄉(xiāng)村功能銜接互補(bǔ)。 　　對于這幾份文件，克而瑞研究中心高級研究總監(jiān)馬千里解讀認(rèn)為，目前我國一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速，未來的人口流動中，縣城被提到更加重要的位置。馬千里表示，在“鄉(xiāng)-城流動”不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內(nèi)流動轉(zhuǎn)變。因此，加強(qiáng)縣域建設(shè)迫在眉睫。 　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國力也認(rèn)為：“具有較好資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件的縣城，能夠依托自身優(yōu)勢發(fā)展特色支柱產(chǎn)業(yè)，將是吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就地就近城鎮(zhèn)化的重要載體?！? 　　不過，也有研究機(jī)構(gòu)并不完全看好縣城樓市的未來。中指院最近發(fā)布的《百城居民置業(yè)意愿調(diào)查報告》顯示，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已超63%，城鎮(zhèn)化增速逐步趨緩，人口大規(guī)模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求，而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數(shù)量占比較高，未來新增居住需求相對較為有限。調(diào)查顯示，一線城市和縣城的置業(yè)意愿差距較大，近一個月一線城市購房人群的置業(yè)意愿上漲至65%，而縣城在基本放開限購、限貸，同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房的情況下，購房人群置業(yè)意愿則由17%升至30%。

截至2022年6月底，川渝兩地累計發(fā)放異地住房公積金貸款17.9億元，為兩地人才要素自由流動提供了有力保障。 　　數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，川渝兩地累計辦理異地轉(zhuǎn)移接續(xù)2萬人次，轉(zhuǎn)移金額3.43億元；累計發(fā)放異地貸款5037筆，發(fā)放金額17.9億元，為兩地職工提供了更加方便快捷的住房公積金服務(wù)。 　　自2020年川渝兩地開展住房公積金一體化發(fā)展以來，兩地主管部門打通住房公積金系統(tǒng)信息壁壘，率先實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存、提取、貸款等50余項(xiàng)信息實(shí)時在線共享，互查效率由“分鐘級”提升到“秒級”；在率先實(shí)現(xiàn)8個跨省通辦事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，設(shè)立線上線下“雙綠色通道”，通過全程網(wǎng)辦、代收代辦和兩地聯(lián)辦，完成12個川渝通辦事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)異地轉(zhuǎn)移接續(xù)最快當(dāng)天辦結(jié)。 　　為解決大城市住房問題，重慶、綿陽兩地率先試點(diǎn)開展住房公積金資金融通使用，由綿陽中心向重慶中心提供異地貸款專項(xiàng)資金，首批融通資金2000萬元落地生效，目前這期資金已到期歸還，已初步積累了資金跨區(qū)域借、用、還全流程閉環(huán)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 　　據(jù)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會透露，第二批融通資金2000萬已由綿陽中心提供給重慶中心，資金融通使用逐步常態(tài)化、制度化。 　　此外，川渝兩地還協(xié)同開展了靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)，積極構(gòu)建適合靈活就業(yè)群體的政策體系，協(xié)同爭取稅收減免、繳存補(bǔ)貼等政策支持，目前已有約13萬名靈活就業(yè)人員參加試點(diǎn)。這也為探索擴(kuò)大住房公積金制度受益范圍提供了典型范例。

　　27日上午，中新經(jīng)緯從一家參會房企處獲悉，為保交樓、保民生，鄭州市政府組織開“8家龍頭房企(建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海)在鄭項(xiàng)目情況匯報”的會議，主要匯報內(nèi)容是結(jié)合市政府6月15日下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件通知，市房管局就8家重點(diǎn)企業(yè)項(xiàng)目的選擇模式進(jìn)行匯報。 　　會上提出了四種模式，分別是：一、棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還——政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；二、收并購——資產(chǎn)大于負(fù)債，政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；三、破產(chǎn)重組——資不抵債，信訪不斷，政府組織破產(chǎn)重組，保交樓；四、保障性租賃住房模式——銷售疲憊，建設(shè)資金困難，政府組織建行專項(xiàng)建設(shè)貸款。 　　上述房企知情人士還表示，所謂的“頭部房企自愿退出項(xiàng)目”，是針對以上四種模式的統(tǒng)稱，而并非公司退出項(xiàng)目。

香港樓價再度轉(zhuǎn)跌，香港差估署今日(27日)公布最新樓價指數(shù)，今年上半年樓價指數(shù)累跌3.4%，私人住宅樓價指數(shù)6月報380.5點(diǎn)，較5月跌1.1%，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，且已連跌兩個月。 　　大型單位住宅樓價指數(shù)報314.8點(diǎn)，按月跌1.56%，中小型單位住宅樓價指數(shù)為383.2點(diǎn)，按月跌1.13%。 　　面積431平方英尺(約合40.04平方米)以下小單位樓價跌幅最大，按月挫1.8%，其中港島區(qū)平均售價706萬(港幣，下同)，按月跌2.3%；九龍區(qū)平均售價599萬，按月跌4.3%；新界區(qū)平均售價577萬，按月跌3.3%。 　　私樓租金持平，租金指數(shù)6月報178點(diǎn)，上半年累計下跌近2%。面積431平方英尺的小單位租金，則按月升0.7%，上半年累計下跌1.2%。

中報不盡如人意 地產(chǎn)股卻逆勢上漲 　　7月26日，A股三大指數(shù)集體收漲。據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)板塊和房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲幅均超3%。同時，昨日港股房地產(chǎn)板塊也表現(xiàn)不錯。 　　記者注意到，房企上市公司近期密集發(fā)布2022年上半年業(yè)績預(yù)告。截至7月26日，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)板塊已有65家A股上市房企發(fā)布2022年中期業(yè)績預(yù)告。其中，35家房企預(yù)計虧損，而在30家預(yù)計盈利的房企中有22家預(yù)減。 　　值得注意的是，近期房地產(chǎn)利好消息不斷。首先，監(jiān)管部門在一周內(nèi)三次積極表態(tài)“保交樓”，同時，近日多地出臺保交付措施，防范商品房延期交付等問題。部分困難上市房企公告顯示，獲得境內(nèi)外大機(jī)構(gòu)活水救援。另外，多地出臺支持措施。在各項(xiàng)政策刺激下，房地產(chǎn)貸款呈現(xiàn)回暖趨勢。 　　房地產(chǎn)股昨日迎來久違大漲 　　7月26日，地產(chǎn)股迎來久違大漲！據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊和房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲幅均超3%，占據(jù)行業(yè)板塊的前五。就個股而言，26日嘉凱城、三湘印象、中交地產(chǎn)、陽光城、中南建設(shè)等個股紛紛漲停；地產(chǎn)股龍頭“招保萬金”，招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)也都齊齊爆發(fā)大漲，具體來看，昨日千億市值的招商蛇口漲近8%，保利發(fā)展?jié)q超5%，萬科A也漲超3%。 　　同時，昨日港股房地產(chǎn)的板塊也表現(xiàn)不錯，旭輝控股集團(tuán)漲超16%，碧桂園漲超13%，合富輝煌漲幅超10%，時代中國控股和合景泰富集團(tuán)均漲7%，雅居樂集團(tuán)漲近6%，富力地產(chǎn)漲超5%，龍湖集團(tuán)漲超3%。 　　此外，記者注意到，昨日市場上傳出消息稱，7月26日，中房協(xié)主辦房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目對接商洽會，其中會議設(shè)置了對接專場，紓困項(xiàng)目企業(yè)代表與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項(xiàng)目困難的企業(yè)，展開對接交流。 　　上半年大部分房企業(yè)績下滑 　　那么，上半年房企上市公司業(yè)績?nèi)绾?？記者注意到，近期，房企上市公司密集發(fā)布2022年上半年業(yè)績預(yù)告。 　　廣州日報全媒體記者統(tǒng)計，截至7月26日18時，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)板塊已有65家A股上市房企發(fā)布2022年中期業(yè)績預(yù)告。其中，35家房企預(yù)計虧損，有達(dá)到10家企業(yè)虧損額度下限在10億元以上，虧損最多的達(dá)46億元。而盈利房企業(yè)績分化十分明顯，30家預(yù)計盈利的房企中有22家預(yù)減，8家預(yù)增。 　　其中，藍(lán)光發(fā)展今年上半年虧損高達(dá)46億元。“本期業(yè)績預(yù)虧的主要原因系經(jīng)營虧損、減值計提影響?！彼{(lán)光發(fā)展在業(yè)績預(yù)告中表示，其中在經(jīng)營虧損的影響上，公司2022年上半年度預(yù)計經(jīng)營虧損約19億元，這具體表現(xiàn)在，首先受前期房地產(chǎn)政策調(diào)控以及公司債務(wù)風(fēng)險影響，本期完成售房履約義務(wù)并納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低。其次，為維持公司持續(xù)經(jīng)營，確保項(xiàng)目交付，各項(xiàng)運(yùn)營支出仍在持續(xù)發(fā)生。 第三，因公司部分項(xiàng)目非正常停工影響，依據(jù)會計準(zhǔn)則對于不再滿足資本化的利息支出計入當(dāng)期損益，本期費(fèi)用化利息支出較大；同時公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。此外，公司計提了約29億元的減值損失，主要為存貨跌價準(zhǔn)備。 　　另一虧損比較大房企為陽光城，今年上半年，其預(yù)計虧損35億元至45億元，下降幅度達(dá)275.52%至325.67%。對于業(yè)績虧損原因，陽光城表示，2022年上半年市場需求持續(xù)下滑，公司銷售受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，擬采取降價措施。 　　陽光城還表示，由于受市場及公司流動性影響，公司2022年上半年達(dá)到結(jié)算條件的項(xiàng)目數(shù)量減少，導(dǎo)致營業(yè)利潤減少。 　　“多家房企業(yè)績首虧其實(shí)也符合預(yù)期。由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)不好，不少公司會降價促銷。諸如此類的操作，導(dǎo)致銷售成本高企，會進(jìn)一步影響企業(yè)業(yè)績?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。 　　另外，泛?？毓?、ST泰禾、新華聯(lián)、粵泰股份、天房發(fā)展等房企還出現(xiàn)了業(yè)績增虧。以天房發(fā)展為例，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計2022年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.21億元至-3.93億元之間，與上年同期相比下降227.55%~301.02%。 　　觀點(diǎn)：一批房企有序退出利好后市發(fā)展 　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，30家預(yù)計盈利的房企中有22家預(yù)減，8家預(yù)增，其中，華僑城A、宋都股份、大悅城、格力地產(chǎn)、廣宇發(fā)展等業(yè)績預(yù)減幅度都在70%以上；天?；?、沙河股份等均因項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加，毛利同比增加，實(shí)現(xiàn)業(yè)績扭虧，且業(yè)績同比增幅分別達(dá)到 144.93%、295.71%；而央企的保利發(fā)展表現(xiàn)穩(wěn)健，預(yù)計上半年?duì)I業(yè)總收入同比增長23.19%，歸母凈利潤(107.21億元)同比增長4.10%。 　　業(yè)內(nèi)人士表示，房企確實(shí)存在分化，品牌國企央企、頭部民營房企等因?yàn)槠髽I(yè)背景、公司綜合實(shí)力、品牌等因素，更容易被購房者接受。而對于出險企業(yè)，購房者會表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎。 　　據(jù)統(tǒng)計，截至7月25日，已有超過80城市在當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。業(yè)內(nèi)人士表示，短期來看，房地產(chǎn)市場恢復(fù)穩(wěn)定運(yùn)行前，各地因城施策將持續(xù)，供需兩端政策均仍有空間。 　　中信建投證券在7月份的研報中指出，從6月國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。 　　7月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告說明債務(wù)重組進(jìn)度，表示于境內(nèi)取得進(jìn)展，并于6月與中信集團(tuán)若干成員企業(yè)簽訂協(xié)議，出售了部分位于深圳的物業(yè)，還對一些項(xiàng)目進(jìn)行了重組安排。 　　中信建投證券研報指出，在行業(yè)洗牌的大背景下，會有一批房企有序退出市場，而出險房企項(xiàng)目的停擺也有助于后續(xù)購房者轉(zhuǎn)移需求至高信用房企項(xiàng)目，利好高信用房企的銷售表現(xiàn)，競爭格局將明顯改善，繼續(xù)看好地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇趨勢及地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)。

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署27日公布，2022年6月份私人住宅售價指數(shù)為380.5點(diǎn)，按月回落約1.14%，連降兩個月，按年則降約3.4%。 　　數(shù)據(jù)顯示，按戶型計算，今年6月中小型單位私人住宅售價指數(shù)為383.2，按月降約1.13%；大型單位私人住宅售價指數(shù)為314.8點(diǎn)，按月降1.56%。 　　利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示，6月份樓價指數(shù)主要反映5月中旬至6月上旬市況，當(dāng)時美國大幅加息，亦碰上香港新冠肺炎疫情略有反彈，導(dǎo)致市場表現(xiàn)審慎，在買家入市步伐減慢下，二手樓業(yè)主需擴(kuò)大議價空間及減價，導(dǎo)致樓價跌幅加大。 　　他稱，近期新盤積極推出應(yīng)市，以低價搶奪市場，對二手市場持續(xù)構(gòu)成壓力。此外，市場預(yù)期美國仍將以較急步伐調(diào)升息口，將進(jìn)一步令二手市場交投出現(xiàn)拉鋸轉(zhuǎn)淡的局面，預(yù)料7月份樓價指數(shù)或會再降約1%。 　　展望下半年，陳海潮指出，要視乎疫情進(jìn)展，如果能夠盡快“通關(guān)”，將會帶動下半年樓價反彈。

盡管房貸利率居高不下，美國房價仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。 隨著美聯(lián)儲持續(xù)大力加息，美國房貸利率正居高難下。 美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)顯示，截至7月25日，美國30年期抵押貸款平均利率為5.54%，略低于6月的高點(diǎn)5.81%，但仍處在十多年來的高位附近。而且鑒于美聯(lián)儲接下來還將大力加息，美國房貸利率或仍有上漲空間。 由于較高的利率打壓購房者，美國房屋按揭貸款需求降至22年的低點(diǎn)。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）數(shù)據(jù)顯示，截至7月15日當(dāng)周，貸款指數(shù)連續(xù)第三周下降，按揭貸款申請當(dāng)周下降7%，同比下降19%。 全球房產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡斯夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，美國按揭利率較高點(diǎn)有所回調(diào)，這對買家是個好消息，畢竟現(xiàn)在月供負(fù)擔(dān)加重、房價高企，已使購房可負(fù)擔(dān)性問題非常突出。不過，如果從歷史數(shù)據(jù)來看，5%-6%的按揭利率并不算高，美國多年來按揭利率平均值約為8%。 一方面，相對較高的房貸利率正在一定程度上打壓需求，另一方面，供給問題依舊存在，美國房價仍在繼續(xù)創(chuàng)新高。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，6月成屋售價中位數(shù)較上年同期上漲13.4%至41.6萬美元，創(chuàng)下新的紀(jì)錄。 美國樓市略有降溫 整體而言，盡管美國房價仍在創(chuàng)新高，但在高利率和高房價的拖累下，美國樓市的狂熱情緒已經(jīng)略有降溫。 NAR數(shù)據(jù)顯示，美國6月成屋銷售環(huán)比連續(xù)第五個月下降，創(chuàng)2013年以來最長連降月數(shù)，銷售量創(chuàng)下最近兩年新低。美國6月成屋銷售總數(shù)年化512萬戶，不及市場預(yù)期的535萬戶，環(huán)比下跌5.4%。 與銷量下降相對應(yīng)的是，6月成屋庫存出現(xiàn)三年來首次同比上漲，增至126萬套，為去年9月以來的最高水平。環(huán)比來看，成屋庫存則連續(xù)五個月攀升。按照目前的銷售速度計算，需要3個月的時間售出市場上的所有房屋，仍處于相對緊張狀態(tài)。 NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，住房負(fù)擔(dān)能力下降繼續(xù)對潛在購房者造成影響。房屋按揭貸款利率和房價在短時間內(nèi)都上漲得太厲害了。但好消息是，市場上終于有更多的房屋了。 美國加州程欣迪地產(chǎn)國際（KW Cindy Chin Realty Int'l）地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商程欣迪對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，現(xiàn)在很多上市的房子，不管是爾灣（Irvine）還是新港（Newpost），要價都在降。“我所在的新港這邊有處房子要價近400萬美元，最近一口氣降了15萬美元。另外，我知道不少中低收入人群都準(zhǔn)備把房子賣了搬家去芝加哥、底特律那些地方，那里房價和消費(fèi)水平要低得多，二十萬美元左右可以買一套?，F(xiàn)在很多人確實(shí)負(fù)擔(dān)不起房子，有些人就想趁這個時機(jī)套現(xiàn)，然后去便宜的地方買房?！? 不過，程欣迪對記者分析稱，“降價”不是說房價在跌。如果房價低于去年同期價格，這叫房價下跌，現(xiàn)在是說房子漲得沒有過去兩年那么快了，漲幅收窄了。不少賣家按以前的漲幅來定價上市，但發(fā)現(xiàn)賣不動了，之前一年能漲15%-20%，甚至更高，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場變了，房價漲不了那么多了。 在房貸利率急劇上升和房屋銷量下降之際，美國房產(chǎn)中介也受到了一定影響。6月美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin和Compass傳出裁員消息，Compass宣布裁員10%，約450人；Redfin宣布裁員8%，約470人。 外國買家熱情逆勢升溫 盡管美國房地產(chǎn)市場開始逐漸降溫，但外國買家的熱情卻在逆勢升溫。 18日NAR發(fā)布的報告顯示，2021年4月至2022年3月，外國人在美國購置的住宅物業(yè)總價值達(dá)到590億美元，同比增長8.5%，打破了連續(xù)三年下跌的趨勢。中國、加拿大、印度、墨西哥和巴西占據(jù)前5名。 安薩里表示，亞洲買家一向青睞美國房產(chǎn)，美國是2020年度亞洲買家最心儀的海外購房目的地。在2021年，中國買家在美國購房量只有疫情前的一半，基本上是因?yàn)槁眯胁槐?。對于外國購房者而言，如果有孩子留學(xué)美國或自住，現(xiàn)在的市場反而不錯。畢竟美國本地買家少了，購房的競爭也少了，對于有能力的買家，其實(shí)倒是好事。 盡管利率上升，今年美國的整體房屋銷量將有所下降，但外國買家卻可能會加大投資力度，他們更傾向于現(xiàn)金交易，不容易受利率變化的影響。 在外國買家中，中國購房者位居榜首。NAR數(shù)據(jù)顯示，中國買家在過去一年中購買了61億美元的美國房產(chǎn)，比前一年增長了27%。中國買家更頻繁地使用現(xiàn)金，58%的中國買家以全現(xiàn)金方式付款。 安薩里對記者分析稱，中國買家仍然是全球最大的跨境房地產(chǎn)消費(fèi)群體，旅行限制減少了中國買家購買的房屋數(shù)量，但他們進(jìn)入了高檔市場，并花費(fèi)了更多的錢，平均購買價格超過100萬美元，來自中國的買家更傾向于在更昂貴的州購買。 高利率或難“澆滅”火爆樓市 疫情暴發(fā)后美國房價暴漲，迎來兩年黃金時代，而如今正面臨利率大幅飆升，但美國樓市的熱度不太可能被完全“澆滅”。 Goodwill Banker佛羅里達(dá)州經(jīng)紀(jì)人魏曉霞對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，從疫情暴發(fā)以來，佛州房產(chǎn)市場非常火熱，尤其蓋恩斯維爾這邊是一個大學(xué)城，佛羅里達(dá)大學(xué)就在這里，來上學(xué)工作的比較多，所以房價更加堅挺，在今年2-5月份的時候，房子的競爭簡直到了白熱化的階段，一個加價最多的客戶加了8萬美元才買到心儀的房子，這個房子要價才50萬美元。 盡管近期市場有所降溫，但只是從大漲逐漸變成小漲，下跌的可能性不大。魏曉霞告訴記者，可能是因?yàn)橐咔椴荒芡獬龌ㄥX的緣故，一些買家手里現(xiàn)金很多，用現(xiàn)金交易的人也多，在房產(chǎn)市場做了近十年，以前大家買三十幾萬美元的房子，百分之七八十的人可能都是用貸款。但是現(xiàn)在用現(xiàn)金的人增多了，所以在房貸利率上漲的同時，并沒有太影響到這些現(xiàn)金買家。 但對于財力更弱的買家而言，繼續(xù)攀升的房價和房貸利率讓一些人只能尋求租房，而這也推動了租金價格上漲。 根據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會官方網(wǎng)站Realtor.com的數(shù)據(jù)，6月份美國房屋租金連續(xù)第16個月打破紀(jì)錄，中位數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1876美元，同比增長14.1%。在美國50個最大的城市中，6月份有超過四分之三的人贊成租房而不是購買住房。 魏曉霞對記者表示，今年的房租漲得非?？欤旧蠞q幅在20%左右，有的可能還更高，尤其是好學(xué)區(qū)的好房子，供不應(yīng)求，一個房源可能有五六個人想申請。 不過，隨著美聯(lián)儲持續(xù)加息，房貸利率持續(xù)攀升，市場也勢必從高燒狀態(tài)逐步恢復(fù)“正?！薄Ｅ＝蚪?jīng)濟(jì)研究院副主任Christopher Babatope對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，影響房地產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素是長期政府債券收益率。隨著美聯(lián)儲等央行大幅加息，過去6個月，牛津經(jīng)濟(jì)研究院對10年期政府債券收益率的預(yù)測大幅上升，預(yù)計未來幾個季度還會進(jìn)一步上升，這也將在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場，房價漲幅會降低。 總體而言，與需求下降相比，樓市庫存緊張問題更加嚴(yán)重，因此市場普遍認(rèn)為美國房價仍將小幅上漲，摩根士丹利預(yù)計今年房價將增長9%。 即使是美聯(lián)儲主席鮑威爾也表示，眼下有許多甚至還沒有完工的房子已經(jīng)放在市場上供應(yīng)，同時完工的房屋庫存正處于歷史最低水平，如此緊張的市場可能會推動房價頂著高利率繼續(xù)走高一段時間，目前的狀況很復(fù)雜。 不管怎樣，疫情暴發(fā)后的天量流動性已經(jīng)逐漸收緊，美國樓市告別黃金時代已成定局，購房者也將迎來一個相對“正?！钡氖袌?。

7月25日，上海第二輪集中供地第一天，開局氣氛略顯激烈：共推出15幅地塊，攬金355億元，其中6幅地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價，4幅拍至中止價進(jìn)入“一次報價”階段。 　　7月25至28日，上海進(jìn)行為期四天的第二輪集中供地。此次一共掛牌32幅土地，總出讓面積約109.39萬平方米，總起拍價約682億元。這些地塊分布于長寧、浦東新區(qū)、奉賢、靜安、楊浦、松江、青浦等區(qū)。 　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲得的一份參拍房企名單顯示，除了主流的央、國企之外，外資背景的仁恒地產(chǎn)、外地大型企業(yè)悅達(dá)集團(tuán)、混合制企業(yè)遠(yuǎn)洋、綠城等，港資九龍倉、民企龍湖、旭輝等也都現(xiàn)身參拍房企名單。 　　上海二次土拍有不少亮點(diǎn)，其中之一便是五大新城地塊的釋放，號稱上海五大新城之“首”的嘉定新城此次推出5幅地塊，起拍總價約為95.91億元，占比總起拍價金額約14%。另外，第一天拿下最高樓板價地塊的是上海城投集團(tuán)，地塊位于長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊，這一地塊以優(yōu)質(zhì)的區(qū)位條件吸引了6家房企參與，上海城投與中華企業(yè)(600675)經(jīng)過36輪報價進(jìn)入一次性報價階段，最終上海城投以27.63億元拿下，溢價率為9.67%。 　　值得關(guān)注的是，長寧地塊成交樓板價9.9884萬元/平方米，房地聯(lián)動價達(dá)到16.3萬元/平方米，突破上海土地市場的房地產(chǎn)聯(lián)動價最高紀(jì)錄，非常接近去年新天地板塊的翠湖天地預(yù)售備案均價16.4萬元/平方米。 　　據(jù)上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，上述地塊容積率僅為1.2，以目前上海出讓的地塊技術(shù)指標(biāo)來看，是非常稀缺的。“長寧區(qū)本身地塊就不多，這次能把這一優(yōu)質(zhì)地塊拿出來拍賣，地方政府的誠意相當(dāng)高”。 　　上海二次土拍的行情，反映了資金的避險趨勢。核心城市仍然受到房企的追捧，上海樓盤整體去化速度較快且利潤空間充足，顯然對房企有足夠的吸引力。近期上海本土房企拿地積極性攀升，也從一個側(cè)面反映出上海土地市場的升溫。從第一天土拍的結(jié)果來看，陸家嘴(600663)集團(tuán)和奉賢發(fā)展均拿了兩幅地塊，樓板價最高地塊是前述上海城投拿下的長寧地塊。此外，寶華集團(tuán)11.72億元拿下普陀區(qū)桃浦科技智慧城一幅宅地，成為此輪土拍首家拿地民企。 　　就在同一天，有一幅位于浦東新區(qū)外高橋(600648)新市鎮(zhèn)的城中村改造地塊，被上海瑞行東岸置業(yè)有限公司以55.38億元總價競得。啟信寶顯示，上海瑞行東岸置業(yè)有限公司由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司持股50%。 　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海對供地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比上升，導(dǎo)致多個地塊進(jìn)入一次性報價；近期上海樓市回暖，尤其是6月份二手房市場成交已快速恢復(fù)，也令房企拿地信心大增，預(yù)計本輪土拍整體熱度要超過首輪土拍。

7月26日，上海2022年第二輪集中供地第二天，共出讓6宗地塊，總起始價約99.16億元。 華紡以總價約3.4億元競得上海金山區(qū)1宗宅地，樓面價6790元/㎡，溢價率4.94%。 地塊編號202205422，地塊名稱金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)26-02地塊，地塊范圍為東至亭虹路，西至亭浩路，南至林安路，北至紅梓路，出讓土地面積27822平方米，土地用途為居住用地，總起始價約3.24億元，樓面起始價6470.1元/平方米。 據(jù)土地出讓文件，該地塊規(guī)劃容積率為1.8，建筑面積50079.60平方米。

在多家央企多維度的幫扶下，佳兆業(yè)紓困工作迎來轉(zhuǎn)機(jī)，有望在眾出險房企中率先上岸。 7月25日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）發(fā)布公告說明債務(wù)重組進(jìn)度，并表示已于境內(nèi)取得進(jìn)展，已與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立安排延長其若干現(xiàn)有借款的期限。此外，已引入品牌方盤活若干項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。 引入多家央企合作資產(chǎn)盤活效果漸顯 公告指出，于2022年6月，佳兆業(yè)集團(tuán)與中信集團(tuán)若干成員公司訂立協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)出售集團(tuán)位于深圳的物業(yè)存貨及若干項(xiàng)目的重組安排。 據(jù)媒體報道，佳兆業(yè)與中信城開、中信銀行(601998)以服務(wù)信托的模式開展多維合作，區(qū)別于單純的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和出售，在該合作模式中，中信銀行仍然是以債權(quán)人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營；而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對應(yīng)收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，與中信系的合作是佳兆業(yè)努力自救，探索出的紓困新模式，有助于佳兆業(yè)加速盤活核心項(xiàng)目，或許可以成為其他出險房企效仿樣本。 隨著合作的的深入推進(jìn)，佳兆業(yè)資產(chǎn)盤活已初顯成效。以佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣為例，出于對目前房地產(chǎn)市場信心的考慮，該項(xiàng)目在與中信合作后更名“中信城開·紅樹灣”，并且迅速盤活，于7月23日正式開盤，勁銷15億。 中信系，只是佳兆業(yè)引入的央企援軍之一。早在今年4月，佳兆業(yè)便與招商蛇口(001979)、長城資產(chǎn)達(dá)成三方戰(zhàn)略合作，探路“央企+AMC+出險企業(yè)”紓困模式，為出險房企提供了新思路。據(jù)知情人士透露，目前佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作在順利推進(jìn)中，合作項(xiàng)目有望近期實(shí)現(xiàn)落地。 資金籌措有保障財富產(chǎn)品兌付穩(wěn)定 自出險以來，佳兆業(yè)集團(tuán)從未躺平，多措并舉積極自救，全面落實(shí)“保兌付、保交付、保穩(wěn)定”工作。在保兌付方面，佳兆業(yè)最大程度征詢投資人意見建議，并于2021年11月公布切實(shí)可行的兌付方案，以實(shí)際行動回應(yīng)財富產(chǎn)品投資人訴求。 7月20日，多位投資人向媒體表示已經(jīng)收到佳兆業(yè)相關(guān)財富產(chǎn)品當(dāng)月兌付本息，至此，佳兆業(yè)財富產(chǎn)品已經(jīng)順利完成九期兌付，整體兌付工作穩(wěn)定有序。市場人士指出，目前佳兆業(yè)財富產(chǎn)品已經(jīng)連續(xù)不間斷兌付九期，是出險房企涉及財富產(chǎn)品問題連續(xù)兌付時間最長、方案可執(zhí)行性、兌現(xiàn)能力最強(qiáng)的，這也意味著佳兆業(yè)資產(chǎn)盤活初顯成效。 隨著資產(chǎn)盤活效果漸顯，佳兆業(yè)全國各地重點(diǎn)項(xiàng)目全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，基本面筑基企穩(wěn)，為佳兆業(yè)籌措資金提供了有力保障。據(jù)知情人士透露，對于相關(guān)財富產(chǎn)品的兌付，佳兆業(yè)已經(jīng)做好未來一年的資金籌措計劃，整體兌付前景樂觀。 在債務(wù)重組方面，佳兆業(yè)一直與公司顧問合作，以期兼顧所有利益相關(guān)方的權(quán)益而制定解決方案并緩解其流動性問題，公司亦已與債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案。據(jù)前述公告，目前佳兆業(yè)集團(tuán)新任核數(shù)師于2022年7月開展審核工作。除特別情況，將爭取于2022年10月底前刊發(fā)2021年年度業(yè)績。 舊改優(yōu)勢明顯有望率先走出困境 為何央企都愿意向佳兆業(yè)施以援手？從佳兆業(yè)與中信系、招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作中可窺一二，各方看重的都是佳兆業(yè)位于大灣區(qū)的核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，且以城市更新項(xiàng)目為主。 城市更新一直是佳兆業(yè)最具核心競爭力的業(yè)務(wù)，截至2021年6月底，佳兆業(yè)擁有項(xiàng)目213個城市更新項(xiàng)目儲備，占地面積超5370萬平方米，大灣區(qū)項(xiàng)目儲備占比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)73%。 近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新的政策和市場推進(jìn)力度明顯提速。東莞明確簡化并聯(lián)舊改流程，要求“全面梳理已受理的三舊改造項(xiàng)目，擇優(yōu)篩選一批項(xiàng)目納入動工清單，加快推進(jìn)實(shí)施。與東莞情況類似，深圳重點(diǎn)提及城市更新/土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目推進(jìn)流程簡化以及開發(fā)商提前介入項(xiàng)目等諸多問題的解決方案。而廣州傳出的舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引征求意見中，政府對合作企業(yè)的準(zhǔn)入條件也有相應(yīng)的降低：減少了專業(yè)人員的人數(shù)要求，降低了企業(yè)資產(chǎn)要求，另外也放松要求，把企業(yè)全資子公司的人員也納入考核范圍。 西政資本認(rèn)為，對于爆雷房企來說，其擁有的城市更新項(xiàng)目儲備很有希望通過城市更新的提速而獲得更多的轉(zhuǎn)讓或盤活機(jī)會，因此城市更新戰(zhàn)場的重啟對樓市和房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖也能起到不可替代的作用。 業(yè)內(nèi)人士指出，佳兆業(yè)集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域具有理念、團(tuán)隊(duì)、模式、規(guī)模等核心優(yōu)勢，這是其區(qū)別于其他出險房企最核心的優(yōu)勢，隨著大灣區(qū)城市更新業(yè)務(wù)整體提速，相信佳兆業(yè)在城市更新的核心競爭力能有效支撐其走出流動性困境。

大雨傾盆時借一把雨傘,艷陽高照時有一片清涼,口干舌燥時喝一杯清水……正值盛夏,這些看似平常的行為對于戶外工作者來說,卻是難得的享受。為打通服務(wù)戶外工作者的“最后一公里”,讓他們能夠在辛苦的工作之余,享受到便利和閑適。7月21日,昆山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)“宜居聯(lián)盟”建設(shè)行動正式啟動,號召房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店面向戶外工作者及市民免費(fèi)提供飲水、應(yīng)急藥品、臨時休息、手機(jī)充電等便民服務(wù)。 劉師傅是一名環(huán)衛(wèi)工人,在他負(fù)責(zé)的區(qū)域,沿街商鋪中有好幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店,最近,他跟門店經(jīng)紀(jì)人越來越熟悉起來?！斑@些年輕人很客氣,看我在大太陽底下掃馬路,會主動送礦泉水給我喝,還請我進(jìn)店乘涼,想得很周到!”劉師傅說,雖然工作辛苦,但與之前只能靠著行道樹或者墻壁街角休息相比,現(xiàn)在舒服多了。 王女士家小區(qū)門口有一家德佑門店,雖然沒有買賣房屋的需要,王女士卻是店里的?？??！昂⒆由暇W(wǎng)課的時候,家庭作業(yè)都需要自己打印,我們家沒有打印機(jī),經(jīng)常來麻煩店里的經(jīng)紀(jì)人,每次都是熱情接待我們?！蓖跖空f,不止自己在門店打印孩子作業(yè),小區(qū)不少鄰居都會來門店應(yīng)急打印,為此還專門建了微信群,提前在群里發(fā)需要打印的文件,路過門店就可以直接拿回家,十分方便。 據(jù)了解,2021年起,昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與昆山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店中積極開展“宜居聯(lián)盟”建設(shè)行動,以黨建引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展,以協(xié)會黨支部為號召,以會員單位為示范,通過提供應(yīng)急洗手間、免費(fèi)飲水、急救藥品、緊急避雨、打印服務(wù)、手機(jī)充電、免費(fèi)口罩、臨時休息、免費(fèi)WIFI、快遞寄存等暖心服務(wù),打通服務(wù)戶外勞動者的“最后一公里”,并同時免費(fèi)服務(wù)廣大市民,提升群眾的獲得感、幸福感、滿足感。 7月21日,昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委委員、副局長陸煒,房產(chǎn)科科長周斌,房產(chǎn)科副科長谷緯平,市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會會長胡建平及市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會各會員單位代表出席黨建引領(lǐng)“宜居聯(lián)盟”品牌發(fā)布會暨昆山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會名企巡訪第三期活動。 昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨委委員、副局長陸煒強(qiáng)調(diào),協(xié)會要堅持以人民為中心的發(fā)展思想,不斷拓寬“宜居聯(lián)盟”品牌服務(wù)外延,深化服務(wù)內(nèi)涵,提升服務(wù)水平,讓更多的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店成為傳遞正能量、溫暖美麗昆城的愛心便民服務(wù)站。 昆山貝殼運(yùn)營總經(jīng)理李曉東向參會嘉賓介紹了貝殼的發(fā)展歷程,他介紹,貝殼致力于新居住服務(wù)的數(shù)字化,通過全流程的信息化來重塑消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn),給予消費(fèi)者置業(yè)全流程的透明、安全和確定性。 昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房產(chǎn)科科長周斌宣讀“一杯水”公益倡議書,鼓勵經(jīng)紀(jì)門店為戶外工作者提供飲用水、扇子、毛巾等消暑、避暑便民服務(wù)。 活動現(xiàn)場,圍繞“宜居聯(lián)盟”建設(shè)行動,四名黨員代表進(jìn)行服務(wù)承諾宣誓,發(fā)揮黨員先鋒模范作用,帶動行業(yè)從業(yè)者踐行志愿服務(wù)精神。 貝殼找房江蘇區(qū)域總經(jīng)理黃月平表示,推動社區(qū)可持續(xù)發(fā)展不僅是貝殼的愿景,也是貝殼公益踐行的方向,一直以來,貝殼積極參與可持續(xù)社區(qū)的共建共治,希冀社區(qū)更美好、讓家更美好,加入“宜居聯(lián)盟”,離目標(biāo)又更進(jìn)一步。 一路走來,貝殼人始終牢記“有尊嚴(yán)的服務(wù)者,更美好的居住”的使命,堅守在難而正確的道路上,以黨建為引領(lǐng),充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢,聚焦新居住領(lǐng)域,通過開展志愿服務(wù)活動,號召從業(yè)者走進(jìn)社區(qū),為他人送溫暖、為社會做貢獻(xiàn),踐行新居住青年的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。 自“宜居聯(lián)盟”推出以后,貝殼積極響應(yīng)號召,動員德佑、21世紀(jì)、土生金、俊家等合作新經(jīng)紀(jì)品牌門店主動為昆山市民提供更多、更優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù),讓昆山因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人熱情周到的服務(wù)而越發(fā)溫暖。對于貝殼而言,服務(wù)者與門店是其天然的公益資源,貝殼長期鼓勵將善念與善行落實(shí)于日常工作,創(chuàng)造公益新模式,發(fā)揮“社區(qū)好鄰居”的優(yōu)勢,一直動員經(jīng)紀(jì)門店默默為廣大市民提供便民服務(wù)。如今,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店被賦予了“宜居聯(lián)盟”的力量,承載了切實(shí)為群眾辦實(shí)事的精神,成為了最靠近社區(qū)居民和戶外工作者的服務(wù)窗口,變成了最能踐行為群眾辦實(shí)事的便民陣地,這種種轉(zhuǎn)變將激勵著每一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步提升自身服務(wù)意識與服務(wù)品質(zhì),助力踐行“宜居聯(lián)盟”的初心與使命,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)立足崗位建新功,以實(shí)際行動和優(yōu)異的成績迎接黨的二十大勝利召開。

在眾多利好房地產(chǎn)市場的政策集中出臺背景下，上市房企半年度業(yè)績預(yù)告陸續(xù)公告。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，截至7月22日收盤，已有80家上市房企披露2022年半年度業(yè)績預(yù)告，披露數(shù)量在239家上市房企（萬得申萬分類）中占比約三分之一。 A股市場一直有“靚女先嫁”的傳統(tǒng)——業(yè)績好的公司會搶發(fā)業(yè)績預(yù)告。在當(dāng)前的中報季，上市房企則沒有業(yè)績方面的顧慮，都在積極發(fā)布業(yè)績預(yù)告。據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計，已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企中，預(yù)告凈利虧損和盈利的數(shù)量基本持平，其中，國央企表現(xiàn)較好。從盈利企業(yè)來看，結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入增加，資產(chǎn)處置收益及投資收益增長，是這些房企盈利的重要因素。 那么，房企在下半年會否有更好表現(xiàn)？就此，多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，房地產(chǎn)市場正在從低谷向上走，需要政策的更多呵護(hù)。有房企人士表示，房企融資難的問題還需要進(jìn)一步破解，因?yàn)槭袌龆说睦谜呋旧隙汲隽?，下半年政策可能會向企業(yè)端聚焦。 37家房企預(yù)計凈利潤為正 國央企盈利優(yōu)勢凸顯 在已發(fā)布今年中期業(yè)績預(yù)告的房企中，有37家房企預(yù)計凈利潤為正。《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，目前占據(jù)凈利潤規(guī)模TOP5陣營的房企由國央企“包圓”，分別為招商蛇口(001979)、金融街(000402)、浦東金橋(600639)、外高橋(600648)、廣宇發(fā)展(000537)，預(yù)計上半年凈利潤上限可達(dá)21億元、12.69億元、9.47億元、6.97億元、4.35億元。行業(yè)市場環(huán)境波動下，國央企業(yè)績穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯。 國央企業(yè)績預(yù)喜的原因包括，報告期內(nèi)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長、主營業(yè)務(wù)毛利率提升等。譬如，外高橋在公告中表示，盡管報告期內(nèi)房產(chǎn)租賃與進(jìn)出口貿(mào)易等業(yè)務(wù)收入和毛利下滑，但由于本期商品房銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積、收入和毛利有較大增長，因此公司主營業(yè)務(wù)利潤增幅較大，今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長約58.7%。 此外，資產(chǎn)處置收益、投資收益等成為部分房企盈利的重要支撐。以金融街為例，金融街上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤10.87億元至12.69億元，同比增長80%~110%。根據(jù)其業(yè)績預(yù)告，公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，另通過“開發(fā)銷售+資產(chǎn)管理”模式所運(yùn)營的上海靜安融悅中心項(xiàng)目產(chǎn)生公允價值變動損益，兩項(xiàng)損益合計對公司歸母凈利潤影響約9億元。 相比上述國央企，一些房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績“高增”或扭虧為盈?！都t周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，中潤資源(000506)、ST海投、沙河股份(000014)、ST銀億4家房企預(yù)計凈利潤增長上限超過200%；沙河股份、中潤資源、天?；?000965)、ST銀億、市北高新(600604)、電子城(600658)6家房企預(yù)計中期業(yè)績扭虧為盈。 在業(yè)績“高增”和扭虧為盈股中，大多是受益項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，不過，也有房企是因?yàn)橘Y產(chǎn)處置收益、REITs項(xiàng)目融資收益、業(yè)務(wù)重組等因素帶來利潤增長。以中潤資源、市北高新為例，這兩家公司凈利潤增長1倍-5倍不等，根據(jù)公告，兩家房企均是通過處置資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增收，中潤資源處置子公司四川平武中金礦業(yè)有限公司股權(quán)，市北高新將持有的上海靜安區(qū)江場三路221號房屋轉(zhuǎn)讓給靜安疾控，分別收益3.02億元和2.49億元。 ST銀億是因債務(wù)重組而實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，根據(jù)業(yè)績預(yù)告，由于報告期公司根據(jù)重整計劃完成部分以股抵債后產(chǎn)生債務(wù)重組收益約9.9億元，ST銀億預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.5億元至4億元，較上年同期增長188%-200%。 不過，中潤資源、ST銀億預(yù)計扣非凈利潤分別虧損0.4億元至0.75億元、6.5億元至7億元。 房企融資難急需化解 市場銷售端面臨考驗(yàn) 相比盈利或扭虧的房企，業(yè)績預(yù)虧的房企則是“各有各的難處”。《紅周刊》查詢Wind數(shù)據(jù)了解到，在43家業(yè)績預(yù)虧房企中，房企普遍將凈利潤下滑原因歸為竣工交用結(jié)利項(xiàng)目比去年同期減少、本期結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售收入大幅下滑等。 不過，《紅周刊》同時了解到，聯(lián)營項(xiàng)目毛利率較低、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型不順、押注區(qū)域化發(fā)展等因素，進(jìn)一步導(dǎo)致房企業(yè)績承壓。以業(yè)績首虧的首開股份(600376)為例，該家房企在公告中坦言虧損原因包括“聯(lián)合項(xiàng)目毛利率較低，部分項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，造成投資收益同比降幅較大”。 《紅周刊》了解到，素有“京城地主”之稱的首開股份自2016年以來加大京外區(qū)域布局，聯(lián)合開發(fā)是其外拓過程的重要策略，保利、華潤、萬科等頭部房企均是其聯(lián)合開發(fā)合作對象。與之對應(yīng)的，該公司權(quán)益占比近年整體下行，2019年至2021年，首開股份銷售額中權(quán)益占比分別為62%、49%、54%；其間公司銷售毛利率也逐年下滑，近三年依次為37.59%、27.96%、19.81%。聯(lián)合開發(fā)所伴隨的低毛利率問題仍在今年顯現(xiàn)，根據(jù)業(yè)績預(yù)告，上半年首開股份歸母凈利潤預(yù)虧13億元到14億元，較去年同期減少約253%至264%。 疫情因素導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售遇到許多困難，同時疊加房企融資難的問題，都對房企業(yè)績形成壓力。 首鋼地產(chǎn)天津市場經(jīng)理馬騰飛向《紅周刊》表示，“房企目前最大的壓力，就是資金問題。面對債務(wù)到期，但是回款不足，賣不動房子，又難以借新債，只能賤賣資產(chǎn)‘保命’。目前市場層面的政策其實(shí)已經(jīng)出盡，很難再有更大的動作了。所以未來的政策方向，很可能是企業(yè)端的，讓企業(yè)能多緩一口氣。” 中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也向《紅周刊》表示，房企要破局重生，一方面有賴于自身產(chǎn)品價格調(diào)整和產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展?fàn)I銷渠道，體現(xiàn)產(chǎn)品性價比，維持后續(xù)市場的供給量；另一方面則依靠銷售端利好政策的出臺，比如信貸政策可以繼續(xù)增加釋放力度。 6月份房地產(chǎn)市場迎來初步修復(fù)三類房企值得關(guān)注 值得一提的是，近一個月的房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模、開發(fā)到位資金等出現(xiàn)環(huán)比回升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，1~6月份房地產(chǎn)市場累計銷售跌幅首次有了收窄趨勢，其中全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，降幅較1~5月分別收窄1.4和2.6個百分點(diǎn)。主要原因是6月份單月銷售面積和金額環(huán)比反彈幅度均在60%以上。此外，1~6月份房企到位資金、定金預(yù)收款、按揭貸款降幅，分別較1~5月份收窄0.5個百分點(diǎn)、1.3個百分點(diǎn)、1.8個百分點(diǎn)。 對此，謝逸楓表示，6月份全國商品房銷售數(shù)據(jù)改善，與穩(wěn)樓市等政策的積極推動、房企價格促銷、購房者市場觀望情緒變化等系列因素有關(guān)。他提醒說，目前市場仍屬于階段性回升，尚難斷定是觸底反彈信號，“房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)同比還是處于負(fù)增長階段，不過，伴隨下半年全國性樓市政策出臺，以及購房者觀望情緒的轉(zhuǎn)變，某些單項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)有由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能?！? 據(jù)了解，今年已有200余座城市出臺刺激性政策，在前期限購限售、住房公積金、房貸利率等門檻放松的基礎(chǔ)上，近期各城市祭出更多“穩(wěn)樓市”措施。譬如，杭州桐廬縣鼓勵“團(tuán)購買房”并推出85折團(tuán)購優(yōu)惠。 而一項(xiàng)長期“利好”政策也于近期出臺，就是國家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》,提出深化戶籍制度改革,具體涉及放開放寬除個別超大城市外的落戶限制、全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制等。謝逸楓表示，從長遠(yuǎn)來看，發(fā)改委對落戶限制深化調(diào)整，能夠增加區(qū)域城市的需求潛力，釋放更多剛性需求，一定程度作用于穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴《紅周刊》，“整體來說，今年寬松政策會貫穿全年，下半年隨著市場有回穩(wěn)的跡象，政策調(diào)控的頻率會有所下降，若市場恢復(fù)不及預(yù)期，政策端還有進(jìn)一步發(fā)力的空間。” 也因此，王小嬙看好國央企房企的前景，因?yàn)閲肫蟮却笮头科缶邆淙谫Y優(yōu)勢，也更受購房者信任，發(fā)展優(yōu)勢更強(qiáng)。 謝逸楓則表示，其目前看好三類房企，一類是具備拿地優(yōu)勢、銷售業(yè)績好、融資渠道寬松的國央企；二類是諸如龍湖、萬科、碧桂園等資金實(shí)力較好的品牌民企；三類是地方龍頭房企，本土資源優(yōu)勢強(qiáng)勁，具備發(fā)展?jié)摿Α?

上海2022年第二批集中供地首日贏得“開門紅”之后，次日仍保持了一定熱度。 公開資料顯示，上海今年第二批集中供地共出讓32宗地塊，總出讓面積109.3萬平方米，起始出讓總價681.7億元。 7月25日為上海第二批集中供地首日，17宗地塊全部成功出讓。這17宗地塊涉及浦東、靜安、楊浦、松江等區(qū)，其中2宗城中村改造項(xiàng)目以底價成交，9宗地塊僅有一家房企參與競買以底價成交，其余6宗地塊有多名競買人，進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)。 其中，陸家嘴(600663)旗下上海佳川置業(yè)以47.7億元的總價競得浦東川沙地塊，為當(dāng)日成交金額最高的地塊。據(jù)中指院統(tǒng)計，上海本輪集中供地首日，共收金約355億元。 7月26日供地次日，上海共出讓6宗地塊，其中5宗位于嘉定區(qū)、1宗位于金山區(qū)，起始出讓總價99.2億元。最終，6宗地塊均成功出讓，總出讓面積21.31萬平方米，總成交價108.39億元。 當(dāng)日成交總價最高的，為保利發(fā)展、越秀聯(lián)合體競得的嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)地塊，該地塊成交總價47.43億元，成交樓面價2.58萬元/平方米，溢價率9.81%。 央企招商蛇口(001979)在上海供地次日也有所斬獲，招商蛇口旗下的上海虹潤置業(yè)聯(lián)手南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)，競得嘉定新城的遠(yuǎn)香湖中央活動區(qū)地塊，成交價14.9億元，樓面價2.57萬元/平方米，溢價率9.24%。 而嘉定新城馬陸社區(qū)住宅地塊，則由金地、西郊莊園企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合體通過一次性報價，以16.01億元競得。該地塊出讓建筑面積6.23萬平方米，起始出讓價14.63億元，成交樓面價2.57萬元/平方米，溢價率9.39%。 此外，上海紡織集團(tuán)旗下的上海星海時尚地產(chǎn)，也在土地市場出手了。上海星海時尚地產(chǎn)以14.23億元摘得嘉定工業(yè)區(qū)南門社區(qū)住宅用地，該地塊出讓建筑面積6.88萬平方米，起始出讓價13.07億元。最終，該地塊成交樓面價為2.07萬元/平方米，溢價率8.92%。 據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計，上海本輪集中供地，首日及次日國企累計拿地宗數(shù)占比為86%，金額占比91%。從拿地金額情況來看，陸家嘴集團(tuán)以79.4億元暫居榜首，保利發(fā)展以59億元緊隨其后，越秀以47.6億元拿地金額居第三位。 中指院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，房企投資的避險趨勢較為明顯，核心城市受到房企追捧。 “上海整體去化速度較快且利潤空間充足，因此對房企具有較強(qiáng)吸引力。”張凱表示。