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哄抬租金、押金不退、“甲醛房”“黑中介”……2022年9月1日起，北京的租房人遇到這些租房棘手問題，將有法可依。 　　9月1日起，《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式施行，《條例》明確，住房租金明顯上漲或有可能明顯上漲時，市政府可以采取干預措施。此外，“斷水斷電”等暴力方式被明令禁止。 　　“《北京市住房租賃條例》是全國首個規(guī)范住房租賃、長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣介紹，近幾年引發(fā)社會熱議的“群租房”“甲醛房”“個人二房東”“租金貸”等問題均成為《條例》關(guān)注的重點內(nèi)容。 　　此外，《條例》的正式實施意味著北京成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。 　　央視網(wǎng)記者：《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)頒布的社會背景有哪些？ 　　王玉臣：《條例》頒布的社會背景有很多，可以說是對近些年來出現(xiàn)的一系列相關(guān)社會問題一一進行了規(guī)范。 　　第一，長租公寓爆雷。比如，一些房東收不到平臺的租金，就通過斷水斷電的方式把租客強制趕出等。 　　第二，假房源問題嚴重。假房源不僅出現(xiàn)在二手房交易領(lǐng)域，在住房租賃市場也很常見，尤其在二手房網(wǎng)絡(luò)平臺上，假房源問題十分嚴重。 　　第三，一些房產(chǎn)中介、長租公寓哄抬租金。比如，一些小區(qū)被個別中介壟斷，中介就利用優(yōu)勢地位故意哄抬租金，甚至還有一些中介只跟租戶簽短期合同，合同到期后利用租戶搬家的不便惡意抬高租金。另外，還有一些房產(chǎn)中介為了賺取租金差價高價轉(zhuǎn)租。 　　第四，租金貸濫用。過去幾年中有不少中介或者長租公寓通過誘導甚至是欺騙手段，向年輕人大力鼓吹租金貸，利用租金貸獲取長期的租金收益，并且挪作他用。很多年輕人涉世未深，很容易就掉進陷阱。 　　第五，群租房。群租房不只是違規(guī)裝修打隔斷的問題，還存在一些安全隱患問題。 　　央視網(wǎng)記者：房東有權(quán)以斷水斷電的方式逼租客騰房嗎？ 　　王玉臣：長租公寓的爆雷引發(fā)了不少社會問題，比如有的房東收不到長租公寓平臺給的租金，就通過斷水斷電這些強制性方式將租客趕出去了。 　　此次《條例》第十九條明確規(guī)定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務(wù)標準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。 　　這里面包含兩個層次，一是針對斷水斷電這類故意降低服務(wù)標準，讓租客的生活變得很麻煩的方式，二是針對采用暴力和威脅這類非法方式。這兩種情形都是不允許的。 　　央視網(wǎng)記者：在北京這樣的一線城市，尤其是對剛畢業(yè)進入職場的年輕人而言，租房是一項很大的支出。不少網(wǎng)友稱房租每年都漲，如何抑制中介哄抬租金？ 　　王玉臣：一些房產(chǎn)中介或長租公寓故意不跟租戶簽長期合同，只簽短期合同，合同到期后利用租戶搬家不便的心理再故意漲租金。針對這一情況，《條例》也作出了明確規(guī)定，建立了價格干預機制。 　　首先，《條例》第十四條提到，倡導租賃當事人簽訂長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。 　　其次，《條例》第三十七條也明確，住房租賃企業(yè)不得違反《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國反壟斷法》等法律法規(guī)，不得通過哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序。 　　最后，《條例》第六十條還規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應當加強住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關(guān)預警機制。當住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務(wù)院備案。如果市人民政府采取價格干預措施，出租人應當執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。 　　央視網(wǎng)記者：《條例》的頒布有何意義？ 　　王玉臣：《條例》是國內(nèi)首個規(guī)范住房租賃、長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，對近幾年來一系列住房租賃問題一一進行了規(guī)范，而且是很全面、很詳細、很接地氣的規(guī)定，可操作性強。 　　《條例》的實施可以進一步規(guī)范住房租賃，一方面可以實現(xiàn)監(jiān)管部門的有效監(jiān)管，比如價格監(jiān)管，另一方面也可以從某種程度上穩(wěn)定租賃關(guān)系，尤其是在長期租賃合同建立監(jiān)管上。 　　相信未來《條例》會對北京的住房租賃市場起到積極的推動作用，也很值得其他省市參考、借鑒。

有關(guān)個人住房貸款的討論仍在持續(xù)且熱度居高不下：一邊是“要不要提前還房貸”的困惑，一邊是“房貸期限有無必要延長至40年以降低月供壓力”的爭論。個人住房貸款問題，歸根到底是民生和房地產(chǎn)金融問題，為此，必須厘清相關(guān)邏輯，以便購房者做出理性決策、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 　　延長房貸期限是把“雙刃劍”，看似月供減少了，但利息總額卻增加了。目前，商業(yè)銀行個人住房貸款的期限最長可至30年。假設(shè)購房者貸款100萬元、30年期限、等額本息還款方式、首套房執(zhí)行4.3%利率水平，其所需償還的利息總額已高達78.15萬元。若將貸款期限延長至40年，利息總額甚至會超過貸款本金。 　　房貸期限的長短還關(guān)系著風險防控。通常來說，貸款的期限越長，其信貸風險越高。時間意味著不確定性，隨著時間的推移，借款人出現(xiàn)違約的概率會增加，比如經(jīng)濟收入、身體狀況、家庭結(jié)構(gòu)等發(fā)生變化。 　　回顧我國房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn)，這是一個平衡成本與風險的過程。最初我國房貸期限最長為10年，后延長至20年，1999年起延長至30年并沿用至今。23年里，期限因何未變？一方面，具體貸款期限的確定屬于商業(yè)行為，銀行有權(quán)根據(jù)各個借款人的資信狀況自主決策。在實際操作中，出于風險防控考量，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過70；另一方面，若將房貸期限延長至40年，很容易出現(xiàn)“退休了還在還貸款”情況。對于固定收入群體來說，在通貨膨脹因素的影響下，他們的貨幣收入往往滯后于價格水平、生活費用的上漲，房貸期限越長，所需支付的實際成本越高。 　　延長房貸期限爭議的背后，是人們對于降低購房成本的期待，這才是問題癥結(jié)所在。接下來可從三方面著手，合理降低購房者成本。一是完善市場化利率形成和傳導機制，進一步降低房貸利率，支持剛性和改善性住房需求；二是因城施策，適度上調(diào)公積金最高貸款額度或適度給予補貼。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款；三是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。各地要堅持“房住不炒”定位，加大對住房租賃市場的支持力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“雖然還沒交房，但業(yè)主群里不時有人討論提前還款的事?！?小林是在四川工行貸的款，5.83%的利率。今年2月調(diào)了一次，也不過降到5.78%。最近，小林也動了將手中閑置資金用于提前還款的心思。 　　與小林有類似打算，甚至已經(jīng)行動的年輕人還大有人在。 　　“提前還款，我后悔了！后悔沒有再早一點預約！”打開小紅書、B站、豆瓣等年輕人聚集地，提前還款的討論和分享不計其數(shù)，評論區(qū)好生熱鬧。甚至有人表示，每個月都會提前還一些，“上癮了。” 　　各類社交平臺上的經(jīng)歷分享，看上去都極具說服力。但你是否想過，自己適合提前還款嗎？ 　　而對于各種推銷電話宣稱的“轉(zhuǎn)貸”“貸款置換”，你又是否了解其中隱藏的風險？ 　　房貸利率持續(xù)下調(diào) 　　提前還貸玩出新花樣 　　“提前還款這么給力嘛？”小紅書上一名網(wǎng)友分享，建行提前還款4.5萬，利息少了18萬，“趕緊搬磚還商貸”。 　　而在帖子評論區(qū)，有1800多條討論，有網(wǎng)友提到：“我之前還了50萬，利息少了100萬，把我驚呆了?！? 　　有“先見之明”的網(wǎng)友，早在2017年起就開始提前還款，如今月供只剩很少一點。“兩點體會，一是提前還款=強制儲蓄，二是房貸千萬要留一點，抵扣個稅用。” 他的經(jīng)驗之談，引來了7000多個點贊。 　　“感覺辦房貸時受到的禮遇，還貸時也需返還給銀行。”另一名網(wǎng)友感嘆道，去農(nóng)行提前還貸，要收取3個月利息作為違約金，還要提前一個月預約。 　　2020年，小林加入了買房大軍。彼時，房價高、利率高、審批難的情景，他還歷歷在目。如今，雖然還沒交房，但小林所在的業(yè)主群里已不時有人討論提前還款的事。“我是在四川工行貸的款，5.83%的利率，上浮了118個基點。今年2月調(diào)了一次，也不過降到5.78%?！毙×指嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，利率居高不下，加上理財產(chǎn)品收益率不斷下行，自己也動了將手中閑置資金用于提前還款的心思。 　　但是業(yè)主群里鄰居們的討論，也實時播報著提前還款可能會遇到的一些別的情況。“有鄰居在股份制銀行辦的按揭，打電話問了，說可以多次部分提前還，也可以一次結(jié)清，但是，年限不能改。”小林說，這位鄰居本來想縮短還款年限，但被銀行拒絕。 　　還有鄰居了解到，某股份制銀行提前還款，只能還“10的倍數(shù)”，即“只能10萬、20萬、30萬這么還” 。而某國有銀行，則對提前還款金額下限和次數(shù)作出限制，“最少還5000元，每年最多只能還一次，并且要違約金” 。 　　LPR基準利率的屢次下調(diào)，也使得站在房價與利率高點的購房人心里開始權(quán)衡利弊。 　　在小林的業(yè)主群里，有人用另一套房子抵押貸款，5.75%的利率，結(jié)清了這套6.125%利率的房子，現(xiàn)在重新購置改善房，利率只有4.25%?！皳Q房子的同時又調(diào)了利率，壓力瞬間小很多?！? 　　“下個月準備把按揭貸款還了，2019年底貸的款，利率6.3%?！?月22日看到LPR報價再次下調(diào)后，一位三年前購入房產(chǎn)的小東立刻動了提前還貸的念頭。 　　小東算了一下，先還掉230萬元的剩余貸款，然后辦理抵押，又能貸出330萬元，“利率才3.6%，就算加上1個點的貸款手續(xù)費，也劃算?！? 　　房貸利率大幅下行 　　較高點下降超1個百分點 　　房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整下，購房者對買房態(tài)度更為謹慎。據(jù)國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上半年，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降22.2%、28.9%。 　　同時，個人住房貸款規(guī)模擴張速度也越來越慢。近年來，個人住房貸款余額雖一直保持正增長，但增速不斷趨緩。尤其在2022年二季度末，個人住房貸款余額雖達到38.86萬億元的峰值，但同比僅增長了6.2%，創(chuàng)近年來新低。 　　分季度看，個人住房貸款增量顯著回落。今年第一季度，新增個人住房貸款5200億元，為去年同期四成；第二季度增量進一步收窄，為200億元，去年同期則為9100億元。 　　伴隨而至的，則是個人住房貸款利率的悄然下行。 　　央行各季度發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2017年6月，金融機構(gòu)新發(fā)放的個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.69%。自2017年9月起，新發(fā)放的個人房貸平均利率快速走高，一直保持在5%以上，于2018年9月升至5.75%，達到近年來峰值，而后雖有所回落，但仍基本在5.33%以上高位。 　　今年年中開始，住房貸款利率發(fā)生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發(fā)放的個人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當時間來到2022年6月，新發(fā)放的個人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%——不但為近五年來最低，也是繼2017年9月以來首次回落到5%以下區(qū)間。 　　房貸利率的整體下降，一方面是受與房貸利率有關(guān)的5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)影響，另一方面也與住房信貸政策調(diào)整有關(guān)。 　　根據(jù)目前貸款規(guī)則，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，通常1年調(diào)整一次。今年以來，5年期以上LPR已進行了三次下調(diào)，累計下調(diào)35個基點。 　　今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分別由此前的4.65%下調(diào)至4.6%、4.45%。同時，5月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，宣布將個人首套住房商貸利率下限調(diào)減20個基點。 　　就在8月22日，央行發(fā)布了最新的LPR數(shù)據(jù)，5年期以上LPR再次下調(diào)15個基點，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR與新發(fā)放個人商業(yè)房貸掛鉤以來5年期以上LPR報價下限。 　　房貸利率的下降，在利好新進購房者尤其是剛需購房者的同時，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳。 　　是否應該提前還貸 　　我該如何判斷？ 　　對于數(shù)年前的貸款人來說，眼看當下低得多的房貸利率，難免心意難平。然而，提前還貸是否就一定劃算？哪些人群適合提前還貸？ 　　小林是一名金融從業(yè)人員，有數(shù)年理財投資經(jīng)驗，剛畢業(yè)那幾年，年輕氣盛，無債一身輕，手中的閑置資金多配置于股票等高風險投資。 　　“當時買在了房價和利率的高點，買房之后，一下子負擔重了，風險承受能力也下降了。”他對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道，出于降低投資風險的考慮，他精挑細選了一款貨幣基金型的銀行理財，將手中的閑置資金投了進去。 　　然而，眼見這款理財產(chǎn)品年化收益率從最初的4%以上，降至目前的3%出頭，與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，小林仔細考慮一番，決定將這部分理財資金贖回，提前還房貸?！罢伊艘淮笕Γ瑳]找到穩(wěn)健一些又能跑贏房貸利率的理財產(chǎn)品，索性先還一半房貸，降降杠桿?！毙×忠呀?jīng)收到了銀行審批通過的短信，就等著扣款了。對他來說，這次提前還款，相對于當下所能接受風險水平的投資渠道，無疑是“收益更高的理財方式”。 　　縱觀當前的銀行理財市場，以國有大行為例，較為靈活的T 1理財收益率大多在2%到3%之間，一年期定期理財收益率大多在3%到4%之間，與最新調(diào)整的5年期以上LPR利率接近，低于大多數(shù)前幾年購房者的房貸利率。當然也有個別收益率在5%以上的理財。 　　普益標準數(shù)據(jù)顯示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募凈值型理財產(chǎn)品中，平均成立以來年化收益率為3.29%。從投資性質(zhì)來看，現(xiàn)金管理型、固定收益類、混合類產(chǎn)品平均成立以來年化收益率分別為1.25%、 3.68%和1.7%。 　　2022年上半年到期的披露了業(yè)績比較基準的12380只封閉式產(chǎn)品中，有近1200只產(chǎn)品到期收益未達業(yè)績比較基準線。近期部分銀行理財子公司也下調(diào)了理財產(chǎn)品的業(yè)績比較基準。 　　也有相反的例子?；ヂ?lián)網(wǎng)從業(yè)者小金2016年就在成都買了房，彼時房價溫和得多，貸款利率也僅為4%，是基準利率的85折，目前他的月供只有一千余元。 　　“要是還進去想再貸出來就沒門了。假如有投資機會，我這個貸款利率也只比銀行五年定期存款利率多付了一個多點。”小金對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，自己原本也有提前還款的打算，不過根據(jù)貸款合同，提前還款要收取3~6個月的罰息。經(jīng)過權(quán)衡，他打算放棄提前還款，將閑置資金用于理財。 　　他的理財觀念偏穩(wěn)健，采用當下年輕人熱捧的一種攢錢方式——滾動式定存?！耙粋€一年（定存），一個兩年，一個三年。然后一年到期轉(zhuǎn)三年，這樣一來，以后每年都會到期一個三年定存。”他介紹了自己最安全的攢錢“陣法”。 　　除了銀行定存，互聯(lián)網(wǎng)理財也沒落下。他開通了余額寶“52周攢錢”計劃，首周存入10元，以后每一周存入額遞增10元，堅持52周，能攢13780元。 　　由上面的例子可見，不是所有的人都適合提前還貸。對于購房者而言，提前還貸或許是一道“數(shù)學題”。 　　何謂“數(shù)學題”？即把握住唯一金標準：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。 　　具體來說： 　　如果房貸利率居于高位，浮動基點加成較高，達到5%甚至6%的水平，而在自身風險承受能力和偏好范圍內(nèi)，沒有達到或超過房貸利率水平的理財方式，那么就可以考慮提前還款。 　　反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎(chǔ)上下浮，有利率水平相近的理財方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結(jié)合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。 　　誤區(qū)： 　　這些流傳的“科普”不靠譜 　　“等額本金30年，第7年提前還清最好”……類似的說法，你是否有些耳熟？ 　　在各大網(wǎng)絡(luò)平臺上，關(guān)于提前還款的討論熱度居高不下，也衍生出很多言之鑿鑿的“科普”。 　　例如，是否提前還款要看還款方式，還要看已還款時間的長短？部分提前還款還的是本金還是利息？這些五花八門的所謂“科普”，有些其實并不靠譜。 　　上面這張截圖，便是網(wǎng)絡(luò)中流傳甚廣的“科普”之一。其中既有正確的說法，如不同還款方式的特點等，但也有經(jīng)不起推敲的誤導之處，比如關(guān)于提前還貸最佳時間點的說法。 　　具體來看，其宣稱“最劃算”的提前還款時間節(jié)點為： 　　等額本金20年，第五年提前還清； 　　等額本金30年，第七年提前還清； 　　等額本息20年，第六年提前還清； 　　等額本息30年，第八年提前還清。 　　果真如此嗎？我們先了解一下等額本息和等額本金這兩種還款方式。 　　●等額本息： 　　每個月的還款金額（本金 利息）相等。將貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 　　它的優(yōu)點是方便安排收支，還款“省事”，適合收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的借款人。缺點則在于，在每期還款金額中，前期本金占比較小，后期本金占比逐漸增大?？傮w計算下來，利息總支出高于等額本金還款方式。 　　●等額本金： 　　每個月還款金額不相等，一直在遞減。其中本金一樣，利息在逐月減少，還的利息是剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。 　　這種方式的優(yōu)點是比等額本息省利息。同時它也有缺點，即在還款前期，還款金額更多，還款壓力更大。 　　那么，在不考慮提前還貸手續(xù)費等其他成本的前提下，真的存在孰更“劃算”嗎？ 　　讓我們先順著“等額本金20年第五年還清最劃算”“等額本息20年第六年還清最劃算”的說法，去探探究竟。 　　假設(shè)有一筆貸款，“貸款金額100萬、期限20年（240期）、利率6%”，通過計算，可以看到，等額本息還款方式下，貸款20年的本息合計為171.94萬元；等額本金下，貸款20年的本息合計160.25萬元。 　　先看看等額本金還款方式下，提前還清貸款的相關(guān)數(shù)據(jù)。 　　根據(jù)“等額本金20年第五年還清最劃算”的說法，除了號稱“最劃算”的第5年外，我們另外選取第3年初、第9年初、第17年初這3個時間作為還款時間點，以此觀察在不同時間節(jié)點提前還清貸款的資金變化情況。 　　如下圖所示，通過計算，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本金還款方式，如果分別在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。 　　提前還清貸款，居然可以“省”下這么大一筆錢，是不是覺得很“劃算”呢？別急，讓我們再看另外一張表格。 　　如上圖所示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經(jīng)過前期等額本金方式還款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初這四個時間節(jié)點，剩余本金分別為90萬元、80萬元、60萬元、20萬元——這也是購房者計劃提前還清的金額。 　　倘若這些剩余本金不還掉，那么購房者在接下來的合同期限內(nèi)，將按照等額本金的還款方式，以現(xiàn)行的“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，向銀行繼續(xù)支付利息。 　　同樣，通過每期還款金額明細表，可以計算出，自上述四個時間節(jié)點起，直至按期全部還完，應付利息總額將分別為48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。 　　這四個數(shù)字是不是很眼熟呢？是的，正與前述提到的提前還清貸款所“節(jié)省”下的資金金額相一致。 　　這樣的情況，在等額本息還款方式下也會出現(xiàn)嗎？接著往下看。 　　在等額本息還款方式下，我們也選取了所謂“最劃算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初這4個時間點，并算出了在這4個不同時間節(jié)點提前還清貸款所需要的資金成本。 　　如下圖所示，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本息還款方式，如果分別在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。 　　再看下面這張圖示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經(jīng)過前期等額本息方式還款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初這四個時間節(jié)點，剩余本金分別為97.33萬元、84.90萬元、64.53萬元、37.06萬元。 　　同樣，如果這些剩余的本金不還，那么購房者也將按照等額本息還款方式，以“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，繼續(xù)向銀行支付利息，所對應的未來應付利息總額分別為66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。 　　發(fā)現(xiàn)了嗎，這四個數(shù)據(jù)，也都與前述的提前還清貸款后較按期還清少支出的金額相吻合。 　　經(jīng)過上面的舉例分析，我們可以看清這樣一個事實： 無論什么時候還清貸款，“節(jié)約”下來的利息，其實都只是當前剩余本金在未來應付利息的總和，與你重新貸一筆同金額貸款所需負擔的利息是完全一樣的。 　　這一結(jié)論，也同樣適用于去認清“等額本金30年第七年還清最劃算”“等額本息30年第八年還清最劃算”等這類“科普”的本質(zhì)。 　　因此，是否提前還款，只與你本身的資金及其投資收益率有關(guān)，而與還款方式、已償還時間無關(guān)——只有“最合適”，沒有“最劃算”。 　　對于以上“科普”，每經(jīng)記者也咨詢了某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理，他表示， “有閑錢就還最劃算?！? 　　該經(jīng)理同時透露，今年以來，有很多客戶辦理還款方式變更業(yè)務(wù)，即等額本金轉(zhuǎn)等額本息，或等額本息轉(zhuǎn)等額本金，“以前金額較小的，比較好改，現(xiàn)在大金額一般不作更改，客戶如果還款壓力大，我們也要適當‘卡’一下，控制風險。除非客戶提供收入配流水，有足夠的還款保障?！? 　　他表示，對于提前償還部分貸款的客戶而言，有如下圖所示的兩種選擇： 　　圖片來源：受訪者供圖 　　“相比起銀行，很多客戶更加相信自媒體上的說法，認為月供不變，期限縮短這種方式可以省很多利息”，該經(jīng)理介紹，實際上，這個選項一直都有，并不是什么新業(yè)務(wù)，銀行的態(tài)度是不推薦不強求，量力而行。記者詢問A選項中“期限隨機縮短”有多“隨機”？他表示，“是根據(jù)還的本金來算的”。 　　“A和B沒有對與錯，要看自己情況來定。”他總結(jié)道。 　　可見 ，無論是等額本金還是等額本息，是否提前還款，要根據(jù)自身情況和閑置資金額度來研判，并非取決于還款方式或者已經(jīng)償還的時間長短。 　　警惕：用消費貸置換房貸？ 　　當心銀行提前追款 　　“您好，我是銀行直貸經(jīng)理，我們這邊辦理住房貸款降息轉(zhuǎn)貸，就是把之前的高年化利率降為低年化利率，有一筆貸款額度給您，您這邊需要嗎？”最近，你是否接到過類似的電話？ 　　隨著提前還貸越來越“流行”，坊間充斥著諸多關(guān)于“貸款置換”“轉(zhuǎn)貸”等操作手法，這條“產(chǎn)業(yè)鏈”上的其他生意——例如信貸中介，也越發(fā)忙碌了起來。 　　《每日經(jīng)濟新聞》記者作為貸款人，近日也接到了這樣的“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)推銷電話。 　　關(guān)于此業(yè)務(wù)的操作流程，該經(jīng)理并未直接答復，而是先向記者詢問了四個問題：當時按揭了多少？還了幾年？每個月還多少？有沒有房產(chǎn)證？“這個是必須有房產(chǎn)證才能辦的。”該經(jīng)理強調(diào)。 　　中介向記者宣傳“轉(zhuǎn)貸”可大幅節(jié)約利息支出 　　據(jù)該經(jīng)理介紹，以上表為例，若按揭貸款30年，金額100萬元，利率5.88%，還款方式為等額本息，則轉(zhuǎn)為20年抵押貸款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情況下，總利息少了69.52萬元。 　　具體流程方面，“要轉(zhuǎn)貸，我們先墊資，把它變成一個全款房，然后再抵押給銀行，這樣你30年的年限就變?yōu)?0年，年化利率可以降到3.7%?！彼榻B道。 　　辦理周期大概需要一個半月?！叭绻阆攵嘤觅Y金的話，也可以貸出來，利率也是那么低。”他補充道，萬一后面利率再上浮就劃不來了，只要辦下來，利率就是固定的。 　　關(guān)于他們先行墊資一事，他說道：“先把客戶資料遞交銀行，銀行出批復之后，我們這邊有專門的資方給你墊資。假如墊30萬，抵押出來之后再還給資方?！庇浾咴儐栙Y金來源，他只說“肯定是正規(guī)的”。 　　記者表示了這樣操作是否會有風險的擔憂，他解釋稱：“風險是不會有的，因為我們專門做這個業(yè)務(wù)，就肯定有一定的把控性，有特殊的渠道?！? 　　根據(jù)信貸中介的表述，其與銀行有著較“深度”的合作。那么銀行是否真的會和他們合作呢？流程是否正規(guī)？ 　　《每日經(jīng)濟新聞》記者就此咨詢了某國有銀行個貸中心經(jīng)理，他坦言，的確會有銀行與貸款中介合作。 　　“必須要全款的房子，信貸中介公司有正式的營業(yè)執(zhí)照才行，也不是那么簡單?！彼硎?，銀行方面，業(yè)務(wù)都是正規(guī)渠道。 　　記者進一步詢問了貸款中介公司先行墊資一事，該個貸經(jīng)理表示：“如果產(chǎn)權(quán)證已辦理，審核通過以后，房子有按揭的話，必須先全款結(jié)清，所以他們先把貸款還完，然后全款交給銀行，辦理抵押，銀行再放款。”在結(jié)清按揭貸款到重新發(fā)放抵押貸款期間，信貸中介會搭個橋先行墊資，然后等銀行發(fā)放抵押貸款后再還給他們，多出來的部分，可自行支配。 　　令人疑惑的是，難道真有白白墊資這等好事？資金成本怎么算？ 　　記者了解到，墊資不是無償享受的，信貸中介公司，還要收取一筆“墊資費”。該個貸經(jīng)理表示，此類公司跟銀行合作，可能會包裝一下，向客戶收取費用。他透露，墊資費率可能在千分之三左右，“反正很高”。而收費的過程，銀行全程不參與。 　　從住房按揭貸款到抵押貸款，貸款品種的轉(zhuǎn)換，即為所謂的“轉(zhuǎn)貸”。 　　在網(wǎng)絡(luò)上搜索，類似的“房屋抵押貸款”廣告頁面還有很多。 　　當記者詢問，墊資操作是否有風險，銀行是否會審查貸款還款資金來源是否為自有資金以及抵押貸款用途時，無論是信貸中介公司還是銀行，都未予正面回答。 　　從審慎經(jīng)營的角度來看，此類操作或存在一定的合規(guī)風險。除此之外，購房人還需要著重注意的一個問題，則是“期限錯配”。 　　根據(jù)信貸中介的說法，“轉(zhuǎn)貸”之后，抵押貸款年限可長達20年，如此一來，貸款期限從30年到20年，由于利率的降低，月供也不會有太大波動。 　　然而，從記者的了解情況來看，銀行在實際操作中，或與貸款中介的說辭，有較大的差距。 　　“一般來說，房產(chǎn)抵押貸款的期限為1年、5年，最多10年就封頂了，做不到20年那么長。”前述銀行個貸經(jīng)理表示。 　　而隨著期限縮短，月供壓力也會驟然放大。依然沿用前述案例，《每日經(jīng)濟新聞》記者作了一個測算。 　　以抵押貸款金額100萬元、利率3.85%為例 ： 　　如果期限為5年，則月供高達18348.91元（等額本息），即使期限為10年，月供也達到了10053.38元。相對于30年按揭貸款的月供來說，幾乎翻倍。 　　由此可見： 　　若期限大幅縮短，那么借款人將要承受的月供壓力，將成倍增加，會給短期現(xiàn)金流帶來嚴峻挑戰(zhàn)。如果超出了承受范圍，也將無形中擴大“斷供”的風險。 　　除了房屋抵押貸款，網(wǎng)絡(luò)中還流傳著消費貸、經(jīng)營貸去“置換”房貸的說法。 　　記者查詢了國有銀行個人消費貸款的期限，多為1年、2年，上限為3年。以工行“融e借”為例，雖年利率在4%附近，但貸款期限最多為36個月。 　　除了上述因為期限錯配帶來的還款壓力，貸款人還面臨更為嚴重的合規(guī)風險。 　　一名接近監(jiān)管部門人士對記者明確表示： 　　消費貸置換房貸，是不允許的?！跋M貸款用途要符合宏觀政策規(guī)定，不得投向禁止領(lǐng)域，如房地產(chǎn)市場、股市等?！彼M一步說明，在對銀行開展的現(xiàn)場檢查中，把握貸款用途這一條即可為不合規(guī)行為定性。 　　如果違反了貸款合同所約定的用途，銀行可能會采取提前收回貸款等措施，借款人將面臨極為不利的情況。 　　因此，對于信貸中介，以及各類貸款“轉(zhuǎn)貸”“置換”房貸的行為，購房者要擦亮眼睛，在合法合規(guī)的前提下申請和歸還貸款，警惕各類營銷信息，切莫偏聽偏信，為信息差付出巨大代價，承受著超出范圍的月供壓力，甚至冒著被“抽貸”的風險。 　　攻略：提前還貸 　　違約金怎么收？ 　　“今年提前還款的人很多，還得多，放得少，截至目前，我們的按揭貸款規(guī)模還是負增長。”成都某國有銀行住房貸款中心經(jīng)理告訴記者，“據(jù)了解，同業(yè)也基本為負增長?！? 　　前段時間，有銀行發(fā)布公告表示：提前還款要交補償金，比例為提前還款本金的1%。雖然銀行很快撤下了這則公告，但在網(wǎng)絡(luò)平臺上，關(guān)于提前還款是否收取違約金、收取標準的討論聲不絕于耳。 　　“我的貸款合同中約定提前還款要收取6個月利息的違約金，但實際操作中并沒有收。”小林對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從工行手機銀行上顯示的審批結(jié)果來看，他申請的預約部分還款業(yè)務(wù)，并未收取合同中約定的違約金，這讓他感到意外之喜。至于審批時間，“也挺快的，大概一周多吧?！? 　　圖源：受訪者供圖 　　記者了解到，四川工行當前新發(fā)放貸款合同中約定了這樣一個公式，即提前還款違約金=提前還款金額*月利率*0個月，即不收取違約金。 　　此外，記者采訪、整理了西部地區(qū)其他幾家銀行的提前還款收取費用情況，以供參考。 　　●建行一支行業(yè)務(wù)經(jīng)理表示： 　　提前還款沒有手續(xù)費和違約金，具體流程為：先去個貸中心開申請單，再到柜臺還款。但需要注意的是，目前手機銀行暫不支持操作。 　　●中行一分行個人金融部經(jīng)理表示： 　　提前還款違約金有三種情況：不收取、收取半年利息、或貸款金額千分之五。具體要看合同約定，與后臺系統(tǒng)一致。 　　●農(nóng)行一支行個貸經(jīng)理表示： 　　如果住房貸款在三年以內(nèi)提前還款，要收取還款額百分之一的違約金，若還款三年以上，則沒有任何費用。 　　●郵儲銀行一網(wǎng)點工作人員表示： 　　需要本人持身份證到支行房貸中心做書面申請，如果還款滿一年，則沒有違約金。同樣以一年為界來確定是否收取違約金的，還有交行。 　　●恒豐銀行官網(wǎng)“住房貸”顯示： 　　貸款發(fā)放一年以上（含）不收取違約金，貸款發(fā)放一年以內(nèi)收取提前還款金額的1%作為提前還款的違約金。 　　●興業(yè)銀行(601166)APP客服稱： 　　自2022年8月5日起，對零售貸款客戶提前還款，不收取違約金。對于前期合同內(nèi)已有約定的，分行在實際執(zhí)行中將給予客戶減免。 　　●渤海銀行公眾號顯示： 　　個人住房貸款放款后12個月（含）以內(nèi)提前結(jié)清部分提前還款，按照提前還款金額的5%收取違約金；放款時間超過12個月至60個月（含），按照提前還款金額的3%收取違約金；放款時間超過60個月后，不收取違約金。 　　招商銀行(600036)、中信銀行(601998)、光大銀行(601818)公眾號則顯示，是否收取違約金，以貸款合同約定或?qū)嶋H執(zhí)行為準。 　　一名監(jiān)管部門人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“前不久我們剛進行過銀行收費服務(wù)檢查，根據(jù)檢查情況來看，提前還款收取違約金情況比較少?！? 　　另一名監(jiān)管部門人士對記者表示，小微企業(yè)提前還款是明確不允許收取違約金的，但個人住房按揭貸款方面沒有明確規(guī)定，屬于市場調(diào)節(jié)?！斑@部分貸款對銀行來說也是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當前環(huán)境下，對穩(wěn)定資產(chǎn)質(zhì)量起到一定作用?！? 　　記者手記 | 如何還貸，是筆經(jīng)濟賬，也是道心理題 　　當“提前還貸”的呼聲越來越高漲，背著房貸又有些閑錢的你是不是也開始動了主動降杠桿的念頭？ 　　上網(wǎng)翻閱各種還貸攻略，歸集賬戶上可支配的現(xiàn)金，列出各種還款方案，拿出計算器噼里啪啦一通猛算，最后發(fā)現(xiàn)最難的部分，往往不在于如何找到那個最優(yōu)解，而是在于如何去做選擇。 　　是選擇一次性還掉全部房貸，徹底過上無債一身輕的生活？ 　　還是選擇還掉部分房貸同時持有一些現(xiàn)金，既降低負債也留存一定抗風險能力？ 　　是選擇繼續(xù)維持當前月供，用手中的閑余資金投資或創(chuàng)業(yè)，努力跑贏房貸利息甚至獲得更多收益？ 　　還是選擇采用“轉(zhuǎn)貸”等操作，通過利率差減少利息支出，平復當初在利率高位“站崗”的不甘？ 　　…… 　　種種選擇背后，比的是精打細算，拼的是個人心態(tài)，博的是未來期許。當然，也定少不了基于自身家庭狀況的合理財務(wù)規(guī)劃。 　　總之，對于許多普通人而言，房貸無疑是家庭開銷中最大的一筆，當市場環(huán)境發(fā)生變化時，想要將其重新調(diào)整到一個更“劃算”的狀態(tài)，是再正常不過的本能反應。只是，做出選擇之前，還須認真研究，注重甄別，做好權(quán)衡，切莫因為盲目跟風，而忽略自身經(jīng)濟承受能力和一些潛在風險，從而陷入被動。 　　因為，“提前還貸”的初衷，說到底，是為了讓“荷包”減壓，為精神減負，更加從容地迎接未來的美好生活。想得多一點，看得遠一點，總沒錯的。

購買一套建筑面積110.25平方米的房子，到手后卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米左右，這讓青島市民李先生很受傷。與百平方米住宅檔位不相稱的狹小空間，每個房間都不超過9平方米，讓原本滿懷期待等著收房的好心情一下跌到谷底。李先生的遭遇經(jīng)媒體報道，有關(guān)公攤面積的討論再次多了起來。 　　李先生還是有機會維護自己權(quán)益的。根據(jù)購房合同，開發(fā)商向其承諾套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，收房后初步測量實際套內(nèi)面積僅61平方米。按照有關(guān)規(guī)定，如果能確定交房時房屋面積有縮水，根據(jù)縮水程度不同，購房人有權(quán)要求退房，同意不退房的，可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還相應房價款。 　　可想想就知道，作為消費者的李先生們走向維權(quán)之路何其艱難。涉及公攤面積的知識專業(yè)性強，而一些開發(fā)商為了利益最大化在公攤面積上做文章，暗藏進不少“貓兒膩”。購房人常常被購房合同中的專業(yè)術(shù)語或是開發(fā)商的承諾繞暈，真正了解清楚實際公攤率、得房率等情況還需要一番精密換算。多數(shù)消費者很難弄清開發(fā)商是否按合同約定和相關(guān)法律規(guī)定做出公攤面積，收房要求助專門的商業(yè)機構(gòu)測量，還可能要去有關(guān)部門查詢備案數(shù)據(jù)，甚至需要聘請律師。 　　也正是因為多年來有關(guān)公攤面積的糾紛頻發(fā)，取消公攤面積的呼聲一直不絕于耳。當前我國住宅建筑基本以建筑面積交易。電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等公用建筑面積，是構(gòu)成商品房建筑面積的一部分。公用建筑面積會分攤到各家各戶，購房者除了為實際居住的套內(nèi)使用面積付錢，還要為小區(qū)內(nèi)的公用建筑面積買單。 　　這些所謂公攤部分是實際需要的，是保障居住生活的重要組成部分，直接影響居住質(zhì)量與舒適度。人們呼吁取消公攤面積，并非要取消這些公用部分，而是呼吁改變購房時的交易計量方式，不再以包含公用部分在內(nèi)的建筑面積交易，代之以套內(nèi)使用面積計算。持取消公攤面積觀點的人認為，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內(nèi)面積，只能聽憑開發(fā)商之言。“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問題引起越來越多購房者不滿，公攤面積如果多算，不僅增加購房款，后續(xù)的取暖費、物業(yè)費由于也以建筑面積計算，購房者會長期多支付費用。 　　按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法。提高標準國際化水平是深化我國標準化工作的重要一環(huán)，從提高我國工程建設(shè)標準與國際通行做法一致性的角度，按套內(nèi)使用面積計算，不失為將住宅面積計算方式與國際接軌的一項積極探索。 　　2019年2月，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》第一次向社會公開征求意見時，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”被寫入征求意見稿，并引起了廣泛關(guān)注。牽頭承擔《住宅項目規(guī)范》起草任務(wù)的中國建筑科學研究院有限公司相關(guān)負責人曾表示，以套內(nèi)使用面積交易可以解決兩個問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題，二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，有利于保護消費者權(quán)益。 　　時隔3年，2022年3月，當《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》再次向社會公開征求意見時，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”并未再出現(xiàn)在征求意見稿中，且也沒有出現(xiàn)應以什么方式進行交易的表述?？雌饋?，這一問題尚需有關(guān)部門進一步斟酌研判。 　　其實，無論是以建筑面積計算還是以套內(nèi)使用面積計算，無非是購房單價有不同，購房者付出的總購房款按照市場行情通常是相對固定的。在當下仍以建筑面積交易的情況下，應完善政策，讓公攤面積的計算更清晰透明，保護好消費者權(quán)益。比如，完善相關(guān)規(guī)定，嘗試對公攤面積比例做出約束，防止亂公攤和公攤面積過大等行為；銷售房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該完整準確公開公攤原則、公攤部位以及具體數(shù)據(jù)，有關(guān)主管部門也應主動公開信息，便于購房者查詢；商品房買賣合同簽訂時，應明確成交總價、建筑面積、使用面積；對于存在有關(guān)公攤面積違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應采取措施予以懲治。

在商品房買賣交易中，如果開發(fā)商交付與合同約定嚴重不符的房屋，購房者能否以此為由要求解除合同？近日，在山東省濟南市槐蔭區(qū)人民法院審結(jié)的一起商品房買賣合同糾紛案中，法院認定買受人武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，判令解除購房合同。 　　法院查明，2019年4月5日，武某作為買受人，與出賣人某置業(yè)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定武某以210萬元購買置業(yè)公司開發(fā)的某樓盤商品房，附隨該合同有五個附件。附件一房屋平面圖中，案涉房屋結(jié)構(gòu)顯示了房屋的四周墻體及內(nèi)部洗手間的墻體，內(nèi)部無其他墻體，武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補充協(xié)議》約定：“根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業(yè)經(jīng)營需要，該房屋室內(nèi)天棚局部可能有結(jié)構(gòu)梁、明管；室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等，以上情況最終以實際交房為準。” 　　隨后，武某支付了全部購房款并辦理了房屋交接手續(xù)。然而，進入房屋后的武某發(fā)現(xiàn)，相比合同約定，房屋內(nèi)部多出了三堵墻，將室內(nèi)分割為大小不等的數(shù)個分散空間。武某很是不滿，于2020年11月3日向置業(yè)公司發(fā)出解除合同的通知，置業(yè)公司未予回復。武某遂向槐蔭法院提起民事訴訟，請求依法確認解除其與置業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同，并判令置業(yè)公司返還購房款及利息。 　　庭審中，某置業(yè)公司提交《樓盤已閱文件簽名確認單》（以下簡稱《確認單》）及《樓盤商鋪戶型鑒賞》（以下簡稱《戶型鑒賞》）。《確認單》中公示內(nèi)容欄中載有“戶型圖”一項，后面打有對號，下方載明“本人在購買某置業(yè)公司物業(yè)前，對本物業(yè)上述資料已經(jīng)閱讀、了解并認可”，武某在確認單上簽名捺印?！稇粜丸b賞》中的房屋顯示了實際存在的全部內(nèi)部墻體。 　　某置業(yè)公司據(jù)此辯稱，武某在購買涉案房屋和簽訂合同前，已對房屋的戶型結(jié)構(gòu)進行了了解，且雙方簽訂的補充協(xié)議第一條也載明了室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻等情況、以實際交房為準等內(nèi)容，請求駁回武某的訴訟請求。 　　此外，武某與置業(yè)公司均認可多出的三堵墻系承重墻，不能拆除。 　　槐蔭法院經(jīng)審理認為，某置業(yè)公司提供的證據(jù)無法證實武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，認定武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，即房屋內(nèi)部存在三面承重墻體。針對某置業(yè)公司依據(jù)補充協(xié)議條款主張武某不具有合同解除權(quán)，法院認為，案涉房屋因三堵承重墻的存在使得房屋現(xiàn)狀與合同約定相比發(fā)生了重大改變，已明顯超出了補充協(xié)議所能涵蓋的情形，故其主張依法不能成立。最終，槐蔭法院判決武某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》解除；某置業(yè)公司退還原告武某購房款210萬元；武某退還某置業(yè)公司案涉商品房；某置業(yè)公司賠償原告武某相應利息損失。 　　宣判后，置業(yè)公司提出上訴，但未繳納上訴費。濟南市中級人民法院依法作出民事裁定：本案按某置業(yè)公司自動撤回上訴處理。 　　一方違約致合同目的無法實現(xiàn)另一方可解除合同 　　本案承辦法官表示，《商品房買賣合同》是買賣雙方就案涉房屋進行要約、承諾并最終達成合意的主要載體，合同標的物即案涉房屋的基本信息均應在合同中予以體現(xiàn)。本案中，武某購買的房屋系期房，在簽約時房屋并未實際建設(shè)完畢，武某無法通過房屋現(xiàn)狀了解房屋的實際情況，其獲取房屋信息的主要載體即商品房買賣合同。案涉合同中的房屋平面圖中，房屋戶型結(jié)構(gòu)并未顯示房屋內(nèi)部存在本案爭議的三面墻體。 　　某置業(yè)公司主張武某在《確認單》中簽字確認已經(jīng)閱讀、了解并認可房屋戶型圖，但其提交的顯示房屋內(nèi)部存在墻體的《戶型鑒賞》，與確認單載明的“戶型圖”名稱不一致，且《戶型鑒賞》中也沒有武某的簽名。置業(yè)公司據(jù)此主張武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，依據(jù)不足，法院不予采信。 　　同時，房屋中存在的三面墻體，把房屋空間分割成了大小不一的數(shù)個零散空間，分別使用可用性很差；如整體使用，又因空間被墻體阻隔，很難統(tǒng)籌利用。且三堵墻體均系承重墻，無法通過拆除等方式改變房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，這使得案涉房屋戶型結(jié)構(gòu)、布局等與合同約定發(fā)生了重大的改變，與武某在簽訂合同時對房屋的使用預期嚴重不符，已無法實現(xiàn)其合同目的。因此，武某享有合同解除權(quán)，有權(quán)與置業(yè)公司解除案涉《商品房買賣合同》。 　　法官表示，在商品房買賣中，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)屬于影響購房者締約的重要因素。若購房者發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與雙方合同約定的房屋狀況存在根本性的改變，導致房屋使用和利用價值大大降低，且已經(jīng)完全超出其購買該房屋的初衷和使用預期，降低了其對該房屋的使用價值預期，可以按照民法典的規(guī)定，以開發(fā)商違約且其違約行為導致合同目的無法實現(xiàn)為由，與開發(fā)商解除商品房買賣合同。

在“一房二賣”民事糾紛中，可得利益損失計算和認定需要考慮哪些因素，遵循怎樣的計算標準，運用怎樣的計算方法，才能合理確定損失數(shù)額？最高檢第三十八批指導性案例中鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案（檢例第156號）“指導意義”指出，房屋差價損失是當事人在訂立合同時應當預見的內(nèi)容，屬可得利益損失，應當由違約方予以賠償。本期《觀點·案例》邀請法學專家和檢察官對相關(guān)問題進行深入探討，敬請關(guān)注。 　　最高檢第三十八批指導性案例 　　鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案（檢例第156號） 　　【簡要案情】 　　2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買賣合同》，約定購買商業(yè)用房，還約定了交房日期、雙方違約責任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬元，余款以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，但未辦理過戶手續(xù)。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買賣合同》，又將涉案商鋪出售給某百貨公司，并辦理了過戶手續(xù)。其間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購問題協(xié)商未果。 　　2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的合同，某物業(yè)發(fā)展公司返還已付購房款，并承擔已付購房款一倍的賠償及房屋漲價損失。一審法院經(jīng)審理后，對鄭某安請求某物業(yè)發(fā)展公司承擔已付購房款一倍的賠償責任，不予支持。一審法院判令：解除合同；某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價損失1151.37萬元。鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認為，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬元，導致雙方當事人之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。二審判決判令：解除合同，某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價損失503.54萬元。 　　鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請。鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請監(jiān)督。最高人民檢察院在對鄭某安主張的可得利益損失是否應予賠償以及酌定調(diào)整可得利益損失數(shù)額是否屬行使裁量權(quán)失當?shù)惹闆r進行全面、客觀審查后，認為生效判決適用法律確有錯誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達成調(diào)解協(xié)議，最高人民法院出具民事調(diào)解書對調(diào)解協(xié)議依法予以確認。 　　“檢例第156號”案例：監(jiān)督指引、裁判指引與行為指引有機統(tǒng)合 　　1　加強對行使自由裁量權(quán)明顯失當行為的監(jiān)督，合理選擇抗訴或檢察建議的方式。 　　2　在“一房二賣”糾紛中，加強對可得利益損失法律適用相關(guān)問題的監(jiān)督。 　　3　拓寬民事權(quán)利的救濟渠道，向同級檢察院申請監(jiān)督，以獲取充分的法律救濟。 　　“一房二賣”民事糾紛處理中合理確定可得利益損失： 　　基于房價上漲產(chǎn)生的房屋差價損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。 　　在計算可得利益損失時，應當綜合考慮可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等因素，合理確定可得利益損失數(shù)額。 　　認定可得利益損失需要把握以下要點： 　　1　可預見規(guī)則一般包括可預見的主體、時間、內(nèi)容、判斷標準等。 　　■違約方可預見的損失包括簽約時應當預見的損失類型，而非損失范圍、數(shù)額。 　　■預見的判斷標準，以抽象的“理性人”“常人”標準判斷。 　　2　確定合理的計算方法。 　　■包括差額法、約定法、類比法等，具體采用何種方法，應結(jié)合個案作出判斷。 　　3　可得利益損失與其他因違約造成的損失的區(qū)別。 　　■可得利益僅限于未來可期的利益，不包括履行合同已獲得的利益。

在商品房買賣交易中，如果開發(fā)商交付與合同約定嚴重不符的房屋，購房者能否以此為由要求解除合同？近日，在山東省濟南市槐蔭區(qū)人民法院審結(jié)的一起商品房買賣合同糾紛案中，法院認定買受人武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，判令解除購房合同。 　　法院查明，2019年4月5日，武某作為買受人，與出賣人某置業(yè)公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定武某以210萬元購買置業(yè)公司開發(fā)的某樓盤商品房，附隨該合同有五個附件。附件一房屋平面圖中，案涉房屋結(jié)構(gòu)顯示了房屋的四周墻體及內(nèi)部洗手間的墻體，內(nèi)部無其他墻體，武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補充協(xié)議》約定：“根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業(yè)經(jīng)營需要，該房屋室內(nèi)天棚局部可能有結(jié)構(gòu)梁、明管；室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等，以上情況最終以實際交房為準?！? 　　隨后，武某支付了全部購房款并辦理了房屋交接手續(xù)。然而，進入房屋后的武某發(fā)現(xiàn)，相比合同約定，房屋內(nèi)部多出了三堵墻，將室內(nèi)分割為大小不等的數(shù)個分散空間。武某很是不滿，于2020年11月3日向置業(yè)公司發(fā)出解除合同的通知，置業(yè)公司未予回復。武某遂向槐蔭法院提起民事訴訟，請求依法確認解除其與置業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同，并判令置業(yè)公司返還購房款及利息。 　　庭審中，某置業(yè)公司提交《樓盤已閱文件簽名確認單》（以下簡稱《確認單》）及《樓盤商鋪戶型鑒賞》（以下簡稱《戶型鑒賞》）?！洞_認單》中公示內(nèi)容欄中載有“戶型圖”一項，后面打有對號，下方載明“本人在購買某置業(yè)公司物業(yè)前，對本物業(yè)上述資料已經(jīng)閱讀、了解并認可”，武某在確認單上簽名捺印?！稇粜丸b賞》中的房屋顯示了實際存在的全部內(nèi)部墻體。 　　某置業(yè)公司據(jù)此辯稱，武某在購買涉案房屋和簽訂合同前，已對房屋的戶型結(jié)構(gòu)進行了了解，且雙方簽訂的補充協(xié)議第一條也載明了室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻等情況、以實際交房為準等內(nèi)容，請求駁回武某的訴訟請求。 　　此外，武某與置業(yè)公司均認可多出的三堵墻系承重墻，不能拆除。 　　槐蔭法院經(jīng)審理認為，某置業(yè)公司提供的證據(jù)無法證實武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，認定武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，即房屋內(nèi)部存在三面承重墻體。針對某置業(yè)公司依據(jù)補充協(xié)議條款主張武某不具有合同解除權(quán)，法院認為，案涉房屋因三堵承重墻的存在使得房屋現(xiàn)狀與合同約定相比發(fā)生了重大改變，已明顯超出了補充協(xié)議所能涵蓋的情形，故其主張依法不能成立。最終，槐蔭法院判決武某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》解除；某置業(yè)公司退還原告武某購房款210萬元；武某退還某置業(yè)公司案涉商品房；某置業(yè)公司賠償原告武某相應利息損失。 　　宣判后，置業(yè)公司提出上訴，但未繳納上訴費。濟南市中級人民法院依法作出民事裁定：本案按某置業(yè)公司自動撤回上訴處理。 　　一方違約致合同目的無法實現(xiàn)另一方可解除合同 　　本案承辦法官表示，《商品房買賣合同》是買賣雙方就案涉房屋進行要約、承諾并最終達成合意的主要載體，合同標的物即案涉房屋的基本信息均應在合同中予以體現(xiàn)。本案中，武某購買的房屋系期房，在簽約時房屋并未實際建設(shè)完畢，武某無法通過房屋現(xiàn)狀了解房屋的實際情況，其獲取房屋信息的主要載體即商品房買賣合同。案涉合同中的房屋平面圖中，房屋戶型結(jié)構(gòu)并未顯示房屋內(nèi)部存在本案爭議的三面墻體。 　　某置業(yè)公司主張武某在《確認單》中簽字確認已經(jīng)閱讀、了解并認可房屋戶型圖，但其提交的顯示房屋內(nèi)部存在墻體的《戶型鑒賞》，與確認單載明的“戶型圖”名稱不一致，且《戶型鑒賞》中也沒有武某的簽名。置業(yè)公司據(jù)此主張武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，依據(jù)不足，法院不予采信。 　　同時，房屋中存在的三面墻體，把房屋空間分割成了大小不一的數(shù)個零散空間，分別使用可用性很差；如整體使用，又因空間被墻體阻隔，很難統(tǒng)籌利用。且三堵墻體均系承重墻，無法通過拆除等方式改變房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，這使得案涉房屋戶型結(jié)構(gòu)、布局等與合同約定發(fā)生了重大的改變，與武某在簽訂合同時對房屋的使用預期嚴重不符，已無法實現(xiàn)其合同目的。因此，武某享有合同解除權(quán)，有權(quán)與置業(yè)公司解除案涉《商品房買賣合同》。 　　法官表示，在商品房買賣中，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)屬于影響購房者締約的重要因素。若購房者發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與雙方合同約定的房屋狀況存在根本性的改變，導致房屋使用和利用價值大大降低，且已經(jīng)完全超出其購買該房屋的初衷和使用預期，降低了其對該房屋的使用價值預期，可以按照民法典的規(guī)定，以開發(fā)商違約且其違約行為導致合同目的無法實現(xiàn)為由，與開發(fā)商解除商品房買賣合同。

劉某與龔某簽訂了房屋租賃合同。在租住過程中，劉某在合同到期前的8月8日提出退租，房東龔某當即表示同意并告知其盡快搬走。劉某在8月17日搬離，多次通知龔某進行房屋交接，但對方未予理會，一直拖延交接。直至8月28日房屋租給了新租戶，他們才見面辦理了交接。劉某和龔某因房租的計算期限問題訴至法院。劉某認為，租金應當計算至搬離日。而龔某則認為，租金應計算至房屋交接日，因此拒不返還該期間租金。法院綜合考慮以上因素，酌情判定龔某應退還部分租金。 　　法官釋法 　　對于確定好租賃期限的租賃合同，如果要提前解除，承租方應盡可能提前通知出租方，給出租方處置房屋的準備時間，避免給出租人造成損失，并與出租人協(xié)商解除時間。合同解除后，承租人在騰空房屋后要及時告知出租人進行房屋交接，未履行及時告知義務(wù)的，對房屋占有使用費損失的發(fā)生應當承擔相應責任。同時，出租人也應及時接收房屋，如果怠于履行協(xié)助、配合義務(wù)，也需要承擔相應責任。 　　民法典第五百零九條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。 　　本案中，雙方于8月8日達成一致解除合同，劉某于17日騰退完畢并通知龔某進行房屋交接，但因龔某不配合，直至8月28日才辦理了交接手續(xù)，因此法院認為，因龔某不配合交接導致租賃期限的延長不應計入劉某的租賃期限，但考慮因劉某無故提前退租，導致房屋存在閑置期間，因此法院綜合考慮確定龔某應退還部分租金。

買房時，購房者最需要注意的事情莫過于簽訂購房合同。近日，江蘇省江陰市消保委顧山分會成功調(diào)解了一起購房消費糾紛。 　　案例 　　2021年5月，消費者夏先生在某房地產(chǎn)公司簽了認購書，購買一棟別墅。2021年9月底，夏先生簽訂了房屋買賣合同，交付尾款共計390萬元，并拿到了房。 　　別墅交付后不久，夏先生了解到小區(qū)周邊同期、同面積別墅成交價均在350萬元左右。夏先生找到房地產(chǎn)公司討要說法。房地產(chǎn)公司稱，只收到350萬元購房款，并未收到其他款項，并表示公司當時是委托銷售公司銷售別墅的，消費者對購房費用有疑問，可以找銷售公司討要說法。2022年初，夏先生投訴至江陰市消保委顧山分會。 　　顧山分會工作人員聯(lián)系銷售公司詢問情況。銷售公司稱，額外支付的40萬元是軟件使用服務(wù)費，消費者是知情的，當時夏先生在購房時，除了與房地產(chǎn)公司簽訂了350萬元的購房認購書外，還與某網(wǎng)絡(luò)公司簽訂了一份40萬元的軟件使用服務(wù)協(xié)議。 　　夏先生表示，該筆軟件服務(wù)費是在售樓處銷售人員劉某、王某的推薦下購買的。在別墅交付后不久，夏先生了解到小區(qū)周邊同期、同面積別墅成交價均在350萬元以下后，對該筆40萬元軟件使用服務(wù)費用產(chǎn)生了異議。夏先生認為，當時是銷售人員劉某等以“為了購房避稅”為由忽悠他簽署的，非本人真實意愿，房地產(chǎn)公司應該退還該筆費用。 　　顧山分會工作人員經(jīng)過進一步了解得知，房產(chǎn)公司授權(quán)委托第三方銷售公司代理銷售樓盤，雙方協(xié)議約定按照成交金額結(jié)算傭金，不得價外收費，在房產(chǎn)實際銷售中產(chǎn)生的房產(chǎn)合同外的法律糾紛問題由銷售公司自行承擔，劉某、王某等銷售人員為銷售公司員工，并非房地產(chǎn)公司員工。在該樓盤銷售結(jié)束后，銷售人員劉某、王某兩人均已離職，無法取得聯(lián)系，故無法進一步核實當時銷售的具體情況。 　　此后，顧山分會多次與房地產(chǎn)公司、銷售公司溝通協(xié)調(diào)，但銷售公司與夏先生就退款問題一直未能達成一致意見。顧山分會再次約談房地產(chǎn)公司，指出即使銷售人員不是房地產(chǎn)公司員工，但卻是以房地產(chǎn)公司名義對外宣傳銷售房產(chǎn)，夏某簽署的購房合同也是和房地產(chǎn)公司簽訂的，房地產(chǎn)公司應該對夏某在購房過程中遇到的合同價格等糾紛問題承擔相應法律責任。 　　經(jīng)多方努力溝通協(xié)調(diào)，銷售公司與夏某就退款問題達成和解意向，簽訂消費爭議調(diào)解協(xié)議書，約定由銷售公司分兩次退還30萬元服務(wù)費用。目前，費用已退還完畢。 　　提示 　　《消費者權(quán)益保護法》第四條規(guī)定，經(jīng)營者與消費者進行交易，應當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則。《江蘇省商品房銷售明碼標價實施細則》第十條規(guī)定，商品房銷售實行“一價清”制度，即商品房銷售價格為商品房經(jīng)營者與購房者最終結(jié)算的合同成交價格。第十五條規(guī)定，商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價格標示誤導購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。 　　在商品房實際買賣中，少數(shù)開發(fā)商或銷售公司以認籌金、誠意金、排號費、軟件使用服務(wù)費等名義提前收取費用，利用虛假信息誘導購房者簽訂其他服務(wù)協(xié)議，限制消費者解除合同的權(quán)利，使消費者權(quán)益受到損害。 　　江陰市消保委提醒消費者：在簽訂合同協(xié)議前，要認真閱讀、完整理解合同條款及補充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標準、解除合同的條件、違約責任等，防止繳費名目發(fā)生變化而不知情，對于不明白、不理解的內(nèi)容要及時問詢，做到不明白不簽、不理解不簽、不是自己真實意愿不簽；簽字前要做到反復確認，切不可隨意聽信銷售人員的鼓動宣傳；要注意收集保存所購樓盤的宣傳資料、購房合同、所簽協(xié)議、付款票據(jù)等證據(jù)材料，出現(xiàn)糾紛問題無法解決時，及時投訴舉報或者通過訴訟途徑維護自身合法權(quán)益。

近日，市民劉女士通過房產(chǎn)中介公司買了一套二手房，除了自己要支付的稅費和中介傭金外，還支付了加急費、評估費、按揭費等多項收費，且有些收費并沒有相關(guān)票據(jù)。對此，她提出疑問：購買二手房究竟需要支付哪些費用？ 　　羊城晚報記者了解到，目前廣州二手房買賣的費用主要涉及中介傭金、稅費、按揭費等。除了政府規(guī)定的買賣方稅費是統(tǒng)一的外，各中介公司對中介費和按揭費的收費都有所不同。 　　二手房交易費用各有不同 　　買一套二手房，買家主要涉及的有傭金、契稅、按揭費這三大費用。其中的契稅，政府有相關(guān)的細化的收費標準，比較明晰。但中介費和按揭費，就會有較大差別，這也是買家容易覺得“入坑”的地方。 　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心和廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的《廣州市房地產(chǎn)中介信用白皮書(2021年)》顯示，在二手房買賣業(yè)務(wù)中，傭金比率在1%-2%之間仍是市場主流，有53.42%的中介機構(gòu)采用；傭金比率為1%及以下的中介機構(gòu)比例約占27%；傭金比率在2%-3%范圍的中介機構(gòu)較2017年和2019年有所增加，約占19.2%。 　　鏈家天河北大區(qū)總監(jiān)邵紅影和德佑全通地產(chǎn)總經(jīng)理賴永榮告訴羊城晚報記者，在他們所在的門店，傭金一般由買賣雙方共同支付，其中買家需交房屋成交總價的2%作為傭金，賣家則為交納上述的1%。但如果是老客戶、或者是房屋的成交金額較大，可以根據(jù)實際情況適當給予一定折扣。 　　羊城晚報記者了解到，與貝殼合作的中介品牌，它們的收費標準一致；但很多該平臺外的房產(chǎn)中介公司，它們的傭金標準并不相同。比如有些大型中介公司推出的是買賣雙方各收取成交總價的0.69%作為傭金；有些小型中介公司則可以議價，因客戶而異。 　　按揭費用同樣如此。據(jù)了解，目前廣州二手房交易過程中的按揭費主要由兩種收費方式，一種是按單算，每單從2000-4000元不等，也有議價空間，需要買家面談；一種是收取貸款總額的0.5%-0.8%來計算按揭費，例如如果貸款額是300萬元，則需交按揭費1.5萬-2.4萬元。 　　房屋交易合同需認真通讀 　　“這些年消委會陸續(xù)收到一些有關(guān)房地產(chǎn)交易的消費投訴。其中一項重點就是交易不透明，存在價格欺詐的問題，以及消費者受到侵害后消費維權(quán)取證難的問題。”廣州市消費者委員會副主任張開仕說。 　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗，其中關(guān)于“亂收費”內(nèi)容多達135宗，包括收費項目標準不透明，強制或捆綁收費，或未按中介服務(wù)合同約定收取中介服務(wù)費、收取合同約定以外的費用等。 　　市民張女士告訴記者，她在去年買房時擔心銀行放貸慢，在聽從了房產(chǎn)經(jīng)紀建議后，加付了5000元放貸加急費，但銀行放貸并未因此快多少。 　　面對市場一些收費亂象，廣州有11家房產(chǎn)經(jīng)紀品牌(廣州鏈家、廣州德佑、住商不動產(chǎn)、置家地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)、住天下、珍房源、添房置業(yè)、房六六、祈安地產(chǎn)、眾譽地產(chǎn))推出了“按揭0收費·交易無捆綁”服務(wù)承諾，即房屋交易過程中均為一次性傭金收費，不收取按揭服務(wù)費。張開仕表示，此舉有利于營造放心消費環(huán)境、共促消費公平。 　　業(yè)內(nèi)人士提醒，買賣雙方在簽訂合同時，都需認真通讀合同里每一項條款及相關(guān)的補充協(xié)議，包括收費明細、違約責任等，以盡可能保護自身權(quán)益。

近日，石市二手房市場房源掛牌數(shù)量、看房客戶明顯增加，一些區(qū)域內(nèi)關(guān)注度較高，配套相對齊全的次新房小區(qū)率先迎來回暖。 　　“雖然二手房市場還沒出現(xiàn)大規(guī)?；嘏?，不過看房的人明顯比開年時候多了。尤其是一些周邊配套齊全的小區(qū)，業(yè)主掛的售價比較合理的房源，一周就能有三四波看房的客戶?！弊暇偝切^(qū)附近一家中介門店的店員說，從上周開始來看房的人明顯增多，市場開始小幅回暖。 　　針對二手房市場交易開始回暖的現(xiàn)象，記者采訪多位二手房經(jīng)紀行業(yè)資深人士，綜合觀點認為，二手房相比商品房有一些不可替代的明顯優(yōu)勢，商品房大多為期房預售，購房人交款買房后一般需要一兩年甚至更長時間才能收房入住，二手房作為購房者買房考慮的備選項，以其所見即所得、交款就能收房、周邊學校商業(yè)醫(yī)療配套相對齊全受到不少人青睞。而且二手房市場都是房東自主定價，購房者偶爾還能有撿漏買到便宜房的可能。所以，一些著急入住的購房群體往往會優(yōu)先在房齡較新的次新房小區(qū)中選擇一些房主急售的高性價比房源，這直接拉動了熱點品質(zhì)小區(qū)的受關(guān)注度。 　　結(jié)合當前市場情況，業(yè)內(nèi)對二手房交易中容易出現(xiàn)問題的一些環(huán)節(jié)做出三大理性購房提醒： 　　涉房產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題要核實清楚 　　二手房交易大多都是通過網(wǎng)絡(luò)或者中介門店發(fā)布，如果前期沒有第三方中介機構(gòu)提前篩選房源，都是購房者自己通過網(wǎng)絡(luò)平臺對接房主看房，這種情況下就要對房屋權(quán)屬和房屋共有人、是否存在抵押等情況做好詳細了解與調(diào)查。重點需要注意出賣人的身份，要核實出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對其房屋不動產(chǎn)權(quán)證書（或者房產(chǎn)證、土地證）及身份證件。對于辦理委托公證賣房的情況，通常有許多不可知的風險，尤需謹慎。 　　其次要注意核實房屋權(quán)屬，主要是搞清楚房屋權(quán)屬有沒有爭議，有沒有存在抵押等情況?？梢酝ㄟ^查看房屋所有權(quán)證，必要時也可以到住建部門或者不動產(chǎn)登記中心核對真?zhèn)?。如房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字。司法實踐中，出現(xiàn)過冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細核對簽名人的身份；還要注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢房兩空；還要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無法交付；另外，如果房屋有附屬設(shè)施如車位、地下室一起打包出售的，也應該明確價款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價值較大的設(shè)施設(shè)備的。 　　注意土地使用年限 提前弄清過戶各類稅費 　　在二手房交易過程中還應該注意到土地年限問題。雖然住宅的土地使用期限最長是70年，但是因為二手房在貸款時會有房齡過老銀行按揭貸款申請難的一些實操問題，所以買房時務(wù)必要問清楚房屋具體的房齡。如采取按揭貸款購房的方式進行購房的，對購房人沒有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要提前做好預判與約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。 　　還有一些房產(chǎn)是蓋在工業(yè)用地或者商業(yè)用地上的居住用房，這些房產(chǎn)交易過戶時的稅費與70年住宅交易成本不同，稅費高。所以這些具體問題，買房人一定要提前核實清楚，避免過戶交易時的突發(fā)狀況。 　　二手房交易過程中，需明確各項稅費的承擔，包括增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅等。在實際交易中，賣家經(jīng)常將稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上，所以在實踐中，需對各項稅費的承擔做明確的約定。 　　查驗房屋是否存在出租 避免陰陽合同 　　二手房交易時還應該詢問清楚該房屋是否存在出租，出租約定的年限及涉及到房屋銷售時對租戶的一些善后條款。如果房屋已出租他人的，會導致買房人無法實際居住，因此買房人務(wù)必實地查看核實房屋是否存在出租情況。如有，應盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。在看房過程中，還應該提前溝通好精裝房內(nèi)家具、家電等設(shè)備是否搬離等實際問題。 　　另外，針對在二手房交易中有購房者為避稅而簽訂價款約定不一致的陰陽合同現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)提醒這樣的二手房交易存在較大風險，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會認定真實意思的買賣合同，因此應盡量避免簽訂陰陽合同。

房子對于我們很多人來說都是非常重要的，許多人努力許多年為的便是想要一套屬于自己的房子，也因此許多關(guān)于房子的相關(guān)政策都顯得非常重要，為人們所關(guān)注。其中房產(chǎn)稅的出現(xiàn)對于許多人來說這讓他們感到略微的不安，不知道房產(chǎn)稅會不會對自己以后買房造成影響，會不會導致自己買房的壓力進一步加大，但這實際上對房產(chǎn)稅有三個誤解。 一、房產(chǎn) 1.近年來房產(chǎn)的趨勢 最近幾年來關(guān)于房產(chǎn)的走向可以說是眾說紛紜，但是觀看其近幾年房產(chǎn)的走勢來看，房地產(chǎn)的價格上漲幅度有所減緩，許多房地產(chǎn)行業(yè)的公司，最近幾年都遭到了市場的沖擊。

很多房子里的燈光讓人滿意的很少。特別是廚房，一般廚房里的燈光要么角度不對，要么亮度不夠。想要了解，廚房、客廳、浴室、還有臥室等地方在裝修的時候，燈光布置上有什么要注意的呢。 1.注意不要刺眼 家里的燈光照明一定要注意，【不要刺眼】，一般情況下最好不要有裸露出來的燈泡，最好有一個燈光罩，這樣光線比較柔和，家中如果有射燈，那么角度一定要調(diào)節(jié)好，避免燈光反光刺眼。保護我們自己和家人的眼睛。

繼承是人類社會當中的一項傳統(tǒng)，從大人身上繼承一身手藝，從老人的手中繼承一些遺產(chǎn)，這都是繼承當中的一部分，房子在還未成為城市發(fā)展的主要經(jīng)濟的時候，繼承房產(chǎn)原本是已經(jīng)十分稀松平常的事情，但是城市的快速發(fā)展，讓房子的價值開始迅速提升，繼承房產(chǎn)的事情，對于無論是對于個人還是對于父母而言，他們都希望能夠?qū)⒆约鹤詈玫臇|西留給后代。 房產(chǎn)繼承 在當下很多父母辛苦一輩子，都會將大部分的錢投入房子當中，一是為了能夠?qū)⒆约旱募彝ゾ幼〉沫h(huán)境更加美好二來是能夠讓自己的子女繼承這一筆龐大的財富，即便是未來，真的離開了人世，自己的兒女也能夠有一個居住之地，不至于流離失所，只是在當下很多人會因為房產(chǎn)分割不均而矛盾不斷，同時房產(chǎn)分配也是一個比較敏感的話題，尤其是子女比較多的家庭，或者甚至會因為遺產(chǎn)分割而大打出手。

最近，北京的成先生想再買一套房，改善家里的居住條件。他看中了海淀區(qū)一套總價約650萬元的二手房，準備貸款購買。不過，目前他名下已經(jīng)有一套住房，再買海淀區(qū)這套房將會是“二套房”。 成先生想了解的是，如果選擇商業(yè)貸款的話，“二套房”和“首套房”分別需要準備多少首付？若是自己把目前名下的住房賣掉，再次買房時是不是就可以算作“首套房”？